天河牛奶厂豪宅,惹上麻烦了。
近日多家媒体收到购房者投诉,广州合生缦云拖欠10万元诚意金,说好随时可退款却一拖再拖。
目前,这些购房者准备联合一起,将开发商告上法庭。
项目效果图
据相关媒体公开报道,有购房者在2023年7月前往合生缦云看房,当时项目参考均价约9万元/㎡,该购房者虽然对项目有兴趣,但还没下定决心去买。
此时,项目销售建议该购房者交10万元诚意金,保留看中的房子,如果到最后真的不想要,诚意金就会在60个工作日退还。
该购房者没有过多考虑就交了10万元并签下了认筹书,“锁住”了一套总价约1430万元的房子。
认筹书上清楚写明,认筹客户可享总房款9折;如果客户成功认购,需在约定时间内签署认购书并缴清相应款项,如未能认购成功则可以凭借此手续办理退款手续,办妥退款手续后60个工作日内将诚意金无息退还客户。
两个月后,经思考再三,该名房者决定放弃已经认筹的房子,并申请退还诚意金时。
没想到60天到期后,退款仍没有到账。
该购房者找到合生缦云销售,却被告知仍在走退款流程。
这流程一走,走到2024年,10万元退款仍未到账。
未果,他决定联合其他有相同经历的购房者,将合生缦云的开发商告上法庭。
无独有偶,乐居在领导留言板上也看到,早在2023年5月就已经有购房者投诉合生缦云逾期不退50万元认筹金。
后经天河区住建部门约谈项目责任人,合生缦云已退还留言网友的认筹金。
除了合生缦云,同属一个开发商的合生中央城,也被爆出同样问题。
实际上,楼盘销售让购房者交纳诚意金或认筹金,声称帮助他们锁定房源,或在开盘后可以优先购房,并能享受优惠这种做法,并不少见。
近年来,由于房地产市场环境变化,一些开发商会想办法拖延甚至变相侵吞看房客户的认筹诚意金,以缓解自身紧张的资金。
但合生缦云的开发商合生创展,是全国化较早、国内第一家销售额过百亿的老牌房企,难道也出现资金紧张问题,所以延迟退还购房者诚意金?
通过梳理,我们发现一些端倪。
首先,广州合生缦云“水土不服”,并没有复制北京合生缦云的热销。
阳光家缘网显示,2022年开盘至今项目仅网签了117套,去化率不足18%。
它的热度甚至还不如板块内的二手次新房。
究其原因,主要有三:
一,户型有硬伤,这也是最“致命”的原因。
整个项目有42栋小洋房,每栋楼高9-17层,产品为建面约145-320㎡三至六房,网签均价在8.5万元/㎡,部分房源卖到10万元+/㎡。
看出问题没,面积最小的户型都要145㎡,但却只做了三房,其中一个次卧还小得可怜。
真的很想知道,这户型的受众是谁,一孩家庭太大,二胎家庭又不够用。
而且根据广州目前政策,建面超过144㎡即按照豪宅来定义,后期流入二手市场,成交需要缴纳豪宅税。
所以广州本地大多项目都严格将入门级改善户型控制在建面约144㎡内。
合生缦云这户型刚好超了一个平方,也不知道是咋想的。
而建面约174㎡四房户型,终于迎来了双主套房,但次主套的卫生间居然是暗卫。
另外,该户型三个房间都为北向。
其他的户型就不展开说了,中规中矩。
总的来看,项目户型有硬伤,且面积跨度太大,导致圈层不纯粹。
参考广州其它豪宅项目,大平层都是往建面约180㎡以上打造的,既然项目主打高端豪宅,为什么不做得更纯粹一点呢?
二,项目产权严重缩水,它原为合生帝景山庄的西地块,早在1997年便已拿地。
如果你今年买房,算下来产权已经缩水27年。
三,项目地理位置不算好,百度地图显示它最近的地铁21号线大观南路站,距离约10公里。
当然,富人们出行不依赖地铁,但仅考虑自驾的话,那边的路也是堵到让人怀疑人生的。
开盘近两年,去化都不足18%,合生缦云接下来的路估计会更难走。
毕竟最近一年牛奶厂板块乃至整个天河都涌现了不少新的豪宅盘,包括越秀·观樾、天河和樾府、珠江天郦、保利天瑞等。
它们总价预算基本在800~1600万元范围内,产品与合生缦云高度重叠,但却有着更合理的户型以及更丰富的配套。
值得一提的是,去年中项目还闹出“降价罗生门”事件,有中介发布消息称项目降价到6字头,但当购房者去到现场时,却被告知没有这回事。
这么一来,项目也被购房者贴上“引流”标签。
只不过,一个项目的失利,不足以“拖垮”整个企业。
合生创展的资金第一去向,还是还债。
在2023年5月,合生创展就被爆出有约1亿美金的私募债获得持有人批准,将展期一年兑付。
这个消息无疑将它推到风口浪尖,毕竟房企出现债券延期迹象,引人遐想。
扒了一下合生创展年报,我们发现2022年,合生创展投资业务录得亏损22.1亿港元,较2021年29.6亿港元亏损有所收窄。
从销售情况来看,合生创展录得合约销售额325.79亿元,同比下降约23%。
2022年,合生创展在手现金及存款只有184亿元,但1年内要还的短债为近250亿港元,在手现金及存款明显无法覆盖。
值得一提的是,这还是明面上的债务。
据不完全统计,它在广州还有约14个旧改项目,过半都是在2019-2022年才介入的,这部分旧改究竟花了多少钱,不得而知。
更为“要命”的是,在投资板块上,2021年,合生创展亏了近30亿港元,2022年,又亏了22亿港元。
而2022年,它在地产板块的核心利润不过25亿港元......
根据最新消息,合生创展及珠江投资大本营广州地区进行了全方位的重组调整,地区管理人员及业务全面进行了统一管理。
简单说,那就是合生、珠江系终于大合并。
合生创展创始人朱孟依一手创办了合生系与珠江系,朱孟依在2020年初转到幕后后,次子朱伟航接任珠江投资董事长,小女儿朱桔榕则接任合生创展董事会主席。
也许在当下市场环境中,合生与珠江再次合并,也是集中资源,优势互补的表现吧。