停贷问题在法律裁量层面体现为民生保护和金融稳定之间的矛盾，购房者单方停贷行为的本质是，暂停其与按揭银行签署的《商品房按揭抵押贷款合同》项下的贷款清偿义务，也即中止履行按揭抵押贷款合同。到底以什么样的方式照顾两方利益，使得从法律视角对当前停贷问题的审视更加聚焦、精准、有效，北京中恒信律师事务所张峥律师经过调查取证及案例分析，为大家解析购房者强制停贷的法律实务问题分析。

一、停贷事件方的法律关系

在停贷事件中，购房者、开发商、按揭银行之间主要存在如下法律关系：

1、购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系，这是整个交易中的核心法律关系，也是整个交易的根本目的。

2、购房者与按揭银行之间的贷款合同关系，这是整个交易中的重要辅助法律关系，是实现整个交易的重要手段。

3、开发商与按揭银行之间的保证合同关系，以及购房者与按揭银行之间的抵押担保关系。这两个法律关系保障着前两个法律关系的交易安全，如下图所示：

二、购房者径行停贷行为分析

1.根据《民法典》第526条、第527条的规定，购房者停贷行为是否被视为行使先履行抗辩权或不安抗辩权。

在购房者与开发商之间的商品房买卖合同关系中，购房者停贷所针对的楼盘，都处于资金链断裂境地，项目皆已停工或逾期交房迫在眼前。购房者面对如此现实之危险，自然是有权向开发商主张先履行抗辩权和不安抗辩权的。

在购房者与按揭银行之间的按揭抵押贷款合同关系中，按揭银行依据按揭抵押贷款合同已经足额发放贷款，其合同项下的义务已履行完毕，购房者向按揭银行主张先履行抗辩权和不安抗辩权也就没有了根据。

2.抵押贷款合同关系合法存在，不能违约停止归还贷款本息。

根据我国民法典规定，依法成立的合同在不被确认无效、撤销、或者解除之前，是具有法律效力的，合同相对人应当按合同约定履行自身义务。

根据合同相对性原理，一旦发生期房烂尾事件，可能导致购房者与开发商之间房屋买卖合同的合同目的无法实现，在房屋买卖合同关系中，开发商存在违约情形。

3.从《民法典》制度框架来看，应保障合同公平

购房者若已经有确切证据，证明开发商不能按期交楼，基于贷款合同与购房合同的紧密关联性，购房者有权解除购房合同和按揭合同，那么必然有权选择中止履行与开发商之间的合同。至于购房者是否有权“中止履行”与银行之间的按揭合同，则需根据案件的事实和具体情况，依据《民法典》基本原则和法理进行综合判决，不能断然认为购房者中止履行构成违约。