在十四五规划中，住房市场改革被视为至关重要的一步，深圳市也以此为契机，致力于建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，以满足新市民的住房需求。

截至2022年底，全市已完成建设筹集30.62万套（间），完成率41.4%。

其中，公共租赁住房完成3.41万套（间），完成率56.8%；保障性租赁住房完成22.5万套（间），完成率37.5%；共有产权住房完成4.71万套（间），完成率58.9%。未来，仍然需要投入大量的资金和人力。

同时，依据深圳住有宜居的方法论，可将其拆解成两个维度去理解，一个维度是指要有住的地方，一个维度是指还要住得舒服、住得有品质。对此，深圳承诺，要实现保障性住房高品质、多户型、便捷化、可持续。

因此，围绕完成筹集目标及提高投入保障性租赁住房建设的资源利用率，我们需要有一套较为稳定的评估方法。

虽然在国内住房租赁行业已经有较为成熟的第三方评估体系，但由于参与主体、实施项目及补贴对象的特殊性，因此借鉴衡工量值的方法，通过衡工量值法的应用，政府能够更加全面地评估和管理公共采购过程中的成本和效益之间的平衡关系，确保资源的高效利用，加快保障性租赁住房建设的进程，从而实现住房市场改革的目标。

衡工量值法（Value for Money, VfM）是一种评估和比较不同投资或采购方案的方法，通常用于公共部门采购或投资决策，例如建筑、基础设施项目或服务采购。通过此方法，决策者可以比较不同方案的成本、效益、风险和可行性等方面，在获得最佳效益的方式的前提下，同时确保最大程度地利用有限的资源。

从上世纪70年代中期开始，香港融合了衡工量值法的概念，致力于发展衡工量值式审计（内地称为绩效审计）并对审计工作产生全面性的帮助：

1、目标更明确

审计目的和目标明确，使审计工作更具实际意义和目标性，同时能评价政府部门或机构是否有效利用公共资源，并寻找提高运行绩效的途径。

2、范围广泛

审计范围广泛，内容多样，能全面、有针对性和实用性地审计政府及所属机构、公营企业、接受政府资助的单位和团体，增强政府工作透明度、保证政府责任履行、提高政府资源使用效益等方面的作用。

3、科学高效

审计计划周密，审计工作协作，能尽可能合理、有效地使用审计资源，规范审计作业标准。

4、规范严格

制定衡工量值式审计准则，使用多种审计方法，能规范审计作业标准，根据具体情况灵活运用各种方法。

5、公正透明

向立法会提交审计报告书，公开审计结果和透明性，提出改进办法，促进政府改进管理，让广大市民更加关注公共资源的管理和运用。

衡工量值法的应用大体可以分为五个步骤，如果以建设保障性租赁住房及项目的运营为例：

Step.1

确定目标和范围

明确评估的目的、范围、所涉及的对象和要素等，制定评估的具体计划和时间表。绩效评估的目的主要可以分为三个方面：政策、资金、项目。

政策：需要审查政府出台的保障性住房政策的质量和有效性。

（1）政策是否能够切实保障低收入群体的住房权益、政策的目标是否明确，包括新市民准入标准、新市民住房权益、新市民租房路径、新市民租房配套及新市民居住室内安全等问题。

（2）是否与城市规划和经济社会发展相协调等涉及国家政策和本地政策两个方面，包括20+8产业、城中村综合整治规划、城市更新、人才引进等规定。

（3）评估政策的执行情况，是否存在执行不力、违规操作等问题。包括筹集目标，筹集计划、住房品质，规模化品质化改造提升指引等标准执行问题。

资金：需要对政府投入的保障性租赁住房建设资金进行评估，包括投入资金是否符合预算、资金使用是否规范、使用效益如何等。

（1）财政补贴资金类别及标准补贴资金是否符合预算并达到支持筹集要求。主要表现为量的问题：包括量的认定，量的来源渠道，量有没重复统计及量的使用状态等。

（2）财政补贴资金使用是否规范、使用效益如何等，主要表现为质的问题。资金的使用应细化到单套房源，以核算至投入每套房源的补贴占正常企业租赁项目运营的前中后台配置要素的成本比例，评估资金使用效益。

（3）资金管理的透明度、公开程度以及对项目的监督力度。监督力度除关注流程的合规性外，利用资金监管账户等常规手段，应加强对被补贴企业是否具有可持续经营能力的评估，防止一次性补贴，打水漂式补贴。

项目：需要对保障性租赁住房项目的实施情况进行评估，包括项目的规划、设计、施工、监管等方面。例如，可以检查项目是否按照规划要求进行设计和施工，是否达到预期的建设质量，项目建设期间是否存在问题和风险，监管部门是否执行监管职责等方面。

（1）对实施方案评估包括测算、产品定位、回收周期等，如对区域人群需求，可支付能力及户型配置进行评估，防止企业过度追求利润导致坪效过高，户型同质化，以防扰乱原有租赁市场格局，对区域产业、人才流入、居民生活造成影响。

（2）对实施过程进行评估，在收储过程中是否对业主造成骚扰，对房东收入预期产生影响导致区域租金上涨，清租过程的社会风险以及施工过程的安全防范，验收阶段与规划方案的差异以及房屋入住后甲醛是否超标等。

Step.2

确定评估指标

根据评估目标和范围，选择合适的评估指标，指标的选取基本从政策、资金、项目三个面向进行衡量，随着经济越发展，公民对公平和环保目标的关注度越高，绩效审计自然也就提升到对公平、环保等高品质性评价维度，形成5E的评价维度。

经济性（Economy）：评价保租房项目的经济效益，如成本控制、资金使用效率等。在资源投入和建设过程中，需要控制项目的投资成本，同时优化资金的使用效率，以确保项目的经济性。

效率性（Efficiency）：评价保租房项目的建设效率，包括项目实施计划、工程进度、建筑质量等方面。需要通过合理的规划和组织，确保项目的建设高效完成，并且保证项目建设的质量。

效果性（Effectiveness）：评价保租房项目对于解决居民住房问题的实际效果，包括租金水平、租房人数、租房面积等方面。需要通过对租赁市场的调查和研究，确保保租房项目能够满足市场需求，并且能够达到政府的住房保障目标。

公平性（Equity）：评价保租房项目的公平性，包括租赁资格的公平性、租金的公平性等方面。需要通过建立公正的租赁申请、审核、配租机制，保障保租房资源的公平分配，同时确保租金的合理性和公正性。

环境性（Environment）：评价保租房项目对于环境的影响，包括建筑物的环保指标、建筑材料的环保性、居住环境的卫生状况等方面。需要注重保租房项目的环保建设，鼓励采用环保材料、节能设备和环保工艺，以及加强项目的环境监测和管理，确保保租房项目的环境友好性。

在进行五个维度的分析时不要求面面俱到，主要以达成评估目的为优先考量。

Step.3

收集数据

根据所选的评估指标，收集项目相关数据，包括项目的经济成本、效率、效果以及对环境和社会的影响等方面的数据，开展住户调研，包括居民满意度、社区人群结构变化等。

Step.4

分析数据

对收集到的数据进行分析，计算出各个指标的数值，并结合权重进行综合分析。

Step.5

给出评估结论和建议

根据评估结果，给出项目的综合评估结论和建议，包括针对项目优化的建议和改进方案。

在本文中，我们结合了衡工量值式的基本原理，提出在保租房领域的一些应用意见。相对于传统的评估方法，衡工量值式评估通过多维度指标的选取和权重分配，可以更全面地对审计对象进行评估和监测。其应用不仅可以提高评估工作的效率和准确性，还可以为政府部门提供更有针对性的改进和优化建议，从而更好地服务公众利益。

在实际应用中，衡工量值法已被广泛应用于各行各业的绩效评估，例如深圳市 2014 至 2016 年度公办高中建设投入情况绩效审计调查等。可以预见，衡工量值法在未来的保租房项目中将得到更加广泛的应用。

截至2022年底，深圳已供应保障性住房65.1万套（间），覆盖了约150万人。在深圳的保障性住房建设计划里，2021-2027年，深圳将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。随着新增建设筹集的100万套（间）保障性住房逐步供应，保障性住房将覆盖约350-400万人。预计到2035年，深圳保障性住房覆盖人群将达到约500万人，约占全市常住人口的26%。

如此宏大的建设计划，虽然具有民生属性，但住房租赁行业其依然是一个可计算投入与收益的行业。大量的政策、资金投入，应该建立一个可量化的评估体系。为保持项目的可持续性，需对经济效益及社会效益的进行有效评估，开展衡工量值式评估，能够有效避免带来过大的财政负担，同时保证建设计划的可行性和有效性。