今天我们来谈谈与房地产密切相关的大金融市场，以及在这种市场环境下，采取怎样的投资和保值策略。

所有人都在网中挣扎。

“挤水分”解释不了的数据

很多专家说，国家统计局的数据，比如房价数据，只适合作为参考。

今年1~7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%；新建商品房销售额同比下降24.3%。

对比6月数据可以发现，7月份新建商品房销售面积6233万平方米，环比下降44.7%；销售金额6197亿元，环比下降46%。

7月份一线城市新建商品房价格和二手住宅价格环比均下降0.5%。这与不少机构的实时监测数据，以及从业人员的个体感受，有较大差距。

相对来说，央行的数据，普遍认为更切近实际，真实性较高。

先看M2。2024年6月M2是305万亿，7月M2是303.3万亿，环比减少了1.7万亿。

再看M1。2024年6月是66万亿，7月是63.2万亿，环比减少2.8万亿，同比下滑6.6%。不少经济学家以为6月已经是历史最低，没想到7月再次创下历史新低。

再看居民贷款。7月居民新增（短期）贷款-2100亿，也即是说还款比贷款要多。过去十年，只有2023和2024的7月的新增（短期）贷款为负数。1~7月累计新增贷款12500亿，不到去年同期贷款金额25993亿的一半。

居民中长期贷款新增100亿元，同比多增772亿元，止住了连续5个月的少增势头。但这主要是受去年同期低基数影响，去年同期居民中长期贷款减少672亿元。

接着看企业贷款。7月企业短期贷款减少5500亿元，这是创近十年来同期最高降幅，同比多减1715亿元；企业新增中长期贷款1300亿元，同比少增1412亿元。

央行发布7月金融数据时，它旗下的《金融时报》和多个央媒都异口同声地辩解说，除了季节性因素，也是金融数据“挤水分”的结果。

第一财经日报看不下去了，它发表社论说：虽然7月数据不佳有一定的季节性因素存在，但居民和企业短期贷款新增规模均为负数，显示需求不足导致信贷下降的因素可能要超过季节性因素。

即使是“挤水分”，也要看是主动还是被动。如果市场主体是在主动“挤水分”，那它就是另外一个含义了。

他们都在缩表

讨论楼市之前，先讲几句股市和债市。

大A的表现就不用多谈了。邵宇曾长期在券商机构工作，现在是国家金融与发展实验室特聘高级研究员，8月14日他在某论坛上说，“说起来非常遗憾，我入行的时候就开始保卫3000点，现在退休了，开始保卫2900点了”。

与楼市股市不同，今年以来，中长期债券价格持续上涨，走出了一波规模不小的“债牛”行情。哪里有利可图，资金就流向哪里。农商行等中小金融机构在二级市场加大了购债力度，特别是在国债方面加大对超长期限国债的净买入。

供需决定价格。旺盛的购买需求，推动国债利率持续下行。8月5日，10年期国债活跃券利率一度跌破2.1%，30年期国债活跃券利率一度跌破2.3%，创下历史新低。监管部门不得不出手，进行喊话式窗口指导。8月7日，中国银行间市场交易商协会宣布启动对4家位于江苏的农商行的自律调查。

据说，股市、汇率、债市，都实行短期波动风险的“走廊管理”，上有天花板，下有地板，设有未曾公开言说的中枢线。比如，股市可能是2800-3000点；汇率是7.3（日元加息后，人民币突然升值到7.2以下，一度到7.11附近）；债市是2%。

8月12日，A股成交额跌破5000亿元，创下4年来新低。越来越多的股民在远离股市。与此相对应，凡是利率高于5年期存款利率的理财产品，一推出来就被哄抢，大额存单因为秒光还催生了一批黄牛，生意好得不像话。

在追求安全、稳健收益的因素作用下，不断被刺激的房地产已陷入相当尴尬的境地。

7月份企业和居民的新增短期贷款，均为负数，只说明一个事实：还债行动大于借贷动力。其背后，是企业对投资的信心、居民对收入预期的信心，均严重不足。虽然房贷利率已是历史最低，但身边朋友都在想办法提前还贷。

曾经被业界寄予厚望的517新政，边际效应正在衰减。7月北京二手房网签超过1.5万套，创近16个月新高，企稳态势明显。但8月第一周，环比上一周就下降11%。而根据机构监测，8月前三周，全国典型城市的新房成交量继续深幅下滑。

我们常说，刚需是支撑楼市的基础力量。家庭分拆，比如结婚买房，可能是最重要的刚需。但结婚意愿也在衰减。民政部近日发布的《2024 年2季度民政统计数据》显示，今年上半年，全国结婚登记343万对，离婚登记 127.4 万对。其中，今年上半年的结婚登记数仅为 2014 年同期 694 万对的一半左右，结婚人数较去年同期减少49.8万对。

确实是听到很多年轻人说不想结婚，但实际结婚人数减少得这么厉害，还是令人震惊。

从央行披露的金融数据看，无论是私人部门还是居民部门，投资和消费都在缩表。但与此同时，却伴随着其他令人担心的数据：

2024年7月，城镇不包含在校生在内的16-24岁劳动力失业率达17.1%，比上个月高出3.9个百分点。这个上升速度，有点快。

另一个消息是：蔬菜价格上涨太厉害。据农业农村部重点监测数据显示，自6月16日至8月15日，全国28种蔬菜的批发价格从4.27元/公斤飙升至6.01元/公斤，涨幅高达40.7%。蔬菜价格在今年第30周（7月22日至28日）达到了4.91元/公斤的峰值，这一数字为近10年来的同期最高值。

而全国多地正在酝酿电力能源价格改革。

专家总是担心我们的CPI太温和。但问题是，收入不涨，存款利率一降再降，这时你推动CPI上涨，居民能不焦虑吗？

天上的老鹰与手里的麻雀

私人部门和居民缩表，让我想起半年多前的一场争论。

野村综合研究所首席经济学家辜朝明，深入研究了上世纪90年代后的日本和2008年后的美国这两个案例，提出一个观点：

当泡沫破裂的时候，所有人在同一时间开始去杠杆，修复自己的资产负债表，即便央行把利率降至零，人们仍然不借钱，而是优先偿还债务。

90年代以后，许多日本公司花了10年以上甚至20年时间修复资产负债表；2008年房地产泡沫破裂之后，大多数美国人花了8到10年的时间才真正修复了资产负债表。

这个观点来自于辜朝明的“资产负债表衰退”理论。基于这一理论，他建议，中国不应只是依赖货币政策和结构性改革，而应启动财政刺激，扩大政府支出。

辜朝明的观点，在我国经济学界引发了一场小小的争论。比如，辜朝明的同事，野村证券中国首席经济学家陆挺就不同意他的观点。兹不展开。

我国已进入高质量发展阶段，与90年代后“失去三十年”的日本、2008年金融危机后的美国，没有多少相似之处。虽然近两年我国的政府部门确实是在加杠杆，但并不意味着我国已进入资产负债表衰退时期。因为，我们的宏观面既不存在泡沫破裂，甚至都不承认已进入通缩，遑论资本主义的衰退和萧条了。

一般企业和居民也不会用经济学家的理论来指导自己的工作，何况他们的理论、观点往往是事后总结。所以，经济学家们的争论，我们就看个热闹好了。

有朋友说，不对，中国的经济学家更喜欢预测，喜欢对人们指手画脚。远的如网红经济学家任泽平，不知道对中国的A股和楼市预测了多少次，并吹嘘自己多么有预见；近如樊纲，8月14日在某论坛也发表了一个观点：

就房地产而言，现在确实已经到了或者接近到谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。

你信还是不信呢？

至少我个人觉得，樊纲的话完全不明所以。房地产现在究竟是到了谷底呢，还是接近谷底？谷底之后的L形爬行阶段，有多久？

随便你猜。反正他永远是正确的。

多数人不会去理会，但说到底，在现实中，我们还得要有自己的判断。

激进与保守

无论是楼市还是股市，在箱体震荡的僵持阶段，是最难熬的。这个时间有多长，没有人能准确预测。这时可能发生某个突发因素打破僵局。

举个不恰当的例子。俄乌冲突，两年多了，双方还在乌克兰东部拉扯。今年8月6日上午，一批乌克兰作战部队突然向北越过俄罗斯边境，至12日，乌克兰方面宣称已占领俄罗斯库尔斯克州1000平方公里的土地。这是1945年以来首次有外国军队占领俄罗斯领土。

有军事专家评论说，库尔斯克行动可能就是那个打破俄乌冲突僵局的突发因素。然而，就如同冲突爆发时，没几个人能预测它会持续这么久，现在也没几个人能预测它何时结束，以及怎么结束；就如同，2022年10月，最苦闷煎熬的时候，谁能料到，史上最严格的2019-nCoV防控两个月后就全面放开？

记得有一句，悲观者永远正确，乐观者更容易成功。应用到资产（包括大宗商品）投资市场，成功的也往往是乐观主义者。

2008年金融危机爆发后，国际油价暴跌。但就在人们觉得这一轮危机是否会像1929年那样持续5年以上，谁能想到，2009年5月，油价就开始了大幅反弹！

再如，比特币，从2021年11月到2022年11月，经历了一轮惨烈的暴跌；但就从2023年1月开始，它又开启新一轮的疯狂上涨，2年涨幅5倍！

主流媒体告诉我们说，在百年未有之大变局时代，要保持战略定力。我国经济在向高质量发展的转型期，决策层所说的战略定力，具体落到普通老百姓身上，就是战术选择、策略应对。

比如，资产价格下行期，据说买黄金是比较好的保值策略。但保守者一直按兵不动，就错过了这一轮的上涨，金价迭创历史新高；到2024年8月的今天，顶峰之上，你买还是不买？

再比如，股市从3000点跌破2900点的时候，有人甚至说向下没有底。现在可能是最悲观的时候。此时，你敢不敢进入或加仓？

再回到楼市。

攸克君前些天到访长三角，跟多位业内朋友讨论了房地产市场的走势。一个共识是，新房市场还没看到谷底。比较悲观的朋友说，这波调整早则持续到2005年，晚则要到2026年。

毫无疑问，房地产仍处于残酷的出清阶段。决策层5月份部署购买存量新房用于保障房，各地基本还没实质性行动，还在筹集银子。开发商还在打折促销，以价换量。还活着的房企，也陆续进入亏损。

乍暖还寒时节，最难将息。多么难熬！

乐观主义者，现在动手，悲观主义者，坚持到2026年。无论是楼市还是股市，底在哪里？没人知道。可以肯定的是，理性的保守主义者减少了账面财富的损失；风险偏好高的激进者则赢得新一轮的财富积累。但成功者永远只属于少数。