惊爆!百强房企销售数据下滑,房价即将一跌再跌?

财技吃葡萄 2024-08-01 23:37:03

7月31日,中指研究院发布2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜, 数据显示,今年前7个月,TOP100房企销售总额为23909.4亿元,同比下降40.1%,降幅较上月继续收窄1.5个百分点。

1-7月销售总额超千亿房企6家,较去年同期减少4家,百亿房企51家,较去年同期减少34家。TOP100房企权益销售额为16771.2亿元,权益销售面积为9210.6万平方米。

什么意思呢?

就是房子卖不出去了。

如此下去,开发商压力就会很大,因为开发成本是有利息支出的,如果周期很长的话,那么就会面临资金中断的问题。

这里还要重点关注下,今年7个月以来,销售额同比下降40%多,这确实挺出人意外的。

虽然收窄了一点,可也还在下行趋势,就没起来过。

这就比较拉跨了。

有人问了,这个销售面积具体是怎么计算的?

销售额 = 销售单价×销售面积 或者 销售额 = 每套房屋平均价格×销售套数 。

1. 销售单价:即每平方米或每套房屋的销售价格。

2. 销售面积:包括已售出的房屋建筑面积。

3. 销售套数:统计已售出的房屋套数,再乘以每套房屋的平均价格。

那房地产价格是不也在下行呢?

这个问题,很多人一直很关注。

关注的点无非就是,房子还会不会跌。

看来房子这个问题,确实属于一个热门话题,其实这里面也说明一个很大的问题:

老百姓的财产无非就是两类:

1️⃣是房子。

2️⃣是储蓄。

全国70城的城市价格就不说了,来说说北上广深一线城市的房价:

从图中可以看出,到7月份,房价一直都处于下行空间。

这下行的陡峭的势头一点都没有得到缓解呀。

这就麻烦了。

连企稳的迹象都没有。

另外还有一个很关键的,香港私人住宅也一样下降,可以得出,香港的房价也还在下行。

也就是说:

北上广深港,这些超级一线城市的房价一直在下跌中!

房价如此,到底是什么原因造成的??

其实这个问题的核心原因就是:

居民部门的杠杆再也加不上去了。翻译过来就是,没钱买房了!

居民杠杆率是一个很关键的一个指标。

居民杠杆率是指居民部门的债务与国内生产总值(GDP)之比,用于衡量居民部门的债务负担和经济稳定性。

公式就是:居民杠杆率 = 居民总负债 / GDP

从2009年开始,我们国家的居民杠杆率从20%左右上升到2016年的40%左右。

这里要说明的一点,2016年是一个重要的时间点,因为这一年经济其实很差,但最后棚改货币化变成了经济向好的导火线。

当然,有好处,肯定就有坏处。

1. 棚改货币化的定义棚改货币化是指通过向棚户区居民发放现金补偿,而不是提供实物住房,让他们在市场上自由选择购买商品房。这一政策旨在加快棚户区改造进程,同时帮助消化房地产市场的库存。

2. 2016年棚改货币化的背景2016年之前,中国的房地产市场存在严重的库存积压问题,尤其是在三四线城市。为了解决这个问题,政府推出了棚改货币化政策。

还能再来一波棚改货币化吗?答案是不能。

还是这个公式,居民杠杆率 = 居民总负债 / GDP

这里面的比例关系我相信大家都看得懂。

如今,居民总负债已经达到了天花板。从国际上各大国家的数据来看,中国约 70%的居民杠杆率比例已接近发达国家水平。

过去房地产行业的快速发展在推动经济增长的同时,也带来了诸如居民债务攀升、金融系统风险积聚等问题。

而地方政府在土地财政和基础设施建设等方面的投入,形成了规模可观的隐形债务。

这些债务问题若不能得到妥善处理和有效控制,可能会对经济的稳定和可持续发展构成潜在威胁。

说了那么多,房价如此下跌,造成资产价格下跌,随着时间的推移,就会造成居民负债表收缩。

房价下跌,多久可以起来呢?

从欧洲和美国、日本等国房价暴跌的情况来看:

基本上要10年之久!!!总跌幅将达60%。

后面即便经济复苏,也很难再有私人部门加杠杆了,那么房价想再上涨就会变得非常困难。

所以一般房价下跌也要经历三个阶段:

第一阶段是快速杀跌,通常跌掉30%;

第二阶段是阴跌还要跌去20%;

第三阶段是磨底,这个时间最长,通常会经历长达几年的时间,房价可能再下跌10%。

最新政策,经过5年努力,常住人口城镇化率提升至70%。.

昨天收盘后,官方给出了一个劲爆的政策:说是要将常住人口城镇化率提升至70%。

很多人说,这下好了,房子又要涨了。

官方印发了深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划,明确提出常住人口城镇化率提升至接近70%,更好支撑经济社会高质量发展。

目前,我们的城镇化率是66.16%。

可以说,现阶段已完成了90%了,这就说明,大部分人均已进城,只是说,还有一部分还没有完成的,要抓紧完成。

未来,抢人大战将会越来越激烈。

回来再说这个文件是什么意思呢?

我总结了这个会议的主要三点:

1️⃣是我国城镇化率每年以约 1 个点推进,每提高 1 个百分点能拉动超万亿元投资和近 2000 多亿元消费需求,未来继续推动城镇化将带动大规模投资和消费,能弥补市场通缩缺口和解决有效需求不足问题。

2️⃣是明确新型城镇化、设备更新改造、消费品以旧换新为财政投入方向,财政投入偏向民生领域,不再严格要求回报,项目方向敲定后落实速度将加快。

3️⃣是优化强化宏观政策,加大调控力度,狠抓已出台政策落实并研究推出增量政策。

很多人问,那房地产呢?

事实上,把城镇化率提升至 70%及以上,其重心更多在于医疗、教育以及各类配套设施等,主要聚焦于民生保障工作。而在房地产方面,不会再有任何具有刺激作用的政策。

昨天看到一个消息,郑州开始宣称不再对房地产市场的定价进行干预,这就可能致使房价有随意下跌的趋势。

特别是新房价格,可能会有显著的波动,很多新房价格也许会大幅向下调整。原因何在?

其实是国家准备收储,希望把价格压下来之后进行收储,然后用于出租。

也就是政府要压价格!

普通人呢,一定要明白,房地产已经大势所趋,一定要不要再把精力放在房地产上面了,重点未来还是要关注股权时代。



你觉得呢,在评论区聊一聊吧。

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