土地出让金的大幅下滑和土地财政依困局

2022年，我国全年出生人数是新中国成立以来出生人口首次跌破千万大关，仅为2016年的53%。2023年年末全国人口比上年末减少208万人。全年出生人口902万人，人口出生率为6.39‰；死亡人口1110万人，人口死亡率为7.87‰；人口自然增长率为-1.48‰。人口自然增长率连续两年为负。同时，全国房地产市场的最直观消费数据连续三年大幅回落。两者是否存在直接内在联系？

根据国家统计局公布的数字，2019至2023年，出生人口分别为1465万、1200万、1062万、956万、902万。2023年8月的医药创新和科技前沿论坛给出的数据，我国新生儿人口数量近5年内下滑约40%。看后续的消费动能。最直观的就是人口增长。2016年，全面二孩政策落地。当年新生儿1786万，成为至今的最高点，人口出生率达到13.57‰后逐年下降。

实际上，连续十五年的高房价才是竭泽而渔摧毁房地产市场的罪魁祸首。

最直接的反映是高房价导致了我国人口生育高峰直接断崖式衰减。

当前，全国房地产市场针对过热时期出台的从严从紧调控政策进行调整。2023年特别是下半年以来，刺激房地产的政策接连不断，包括认房不认贷在一线城市落地，推进降首付、降利率、调整普宅标准、放松限购范围、延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费用等一系列政策措施。但是，房地产市场最真实的数据显然与预期落差巨大。

2023年末，商品房待售面积67295万平方米，住宅待售面积增长22.2%。

而一线城市的放松限购，意味着刺激房地产市场所有举措基本用尽。

1月27日至2月7日的12天之内，四大一线城市广州、上海、深圳、北京先后出台放松住房限购楼市新政。广州在1月27日放开建筑面积120平方米以上住房限购。上海宣布自1月31日起，放松单身限购；

北京于2月6日调整限购政策，放宽了通州区的住房“双限购”。调整后，在通州区落户或就业的家庭，如需购买通州区商品住房，符合北京市限购条件即可，取消了在通州落户或纳税、社保满三年的限制；

深圳2月7日出台楼市新政，深圳市户籍居民家庭限购2套住房，本市户籍成年单身人士限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。

因为，一线城市就是中国楼市的最强“风向标”。目的无非是通过放松一线城市住房限购的需求端，期望能够与保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造“三大工程”建设形成共振效应，带动二线乃至全国商品房市场需求。因为在此之前，全国已经有多数二三线城市退出限购政策。

但是，大规模的刺激政策集中释放，无法达到事半功倍的效果。我们必须深刻认知，房地产市场由卖方市场转向买方市场的这一根本变化。同时，更加暴露地方土地财政困局难解的现实。

近十五年来，地方政府过度依赖土地财政，不断从政策端竭力推高国有土地使用权出让价。伴随出让收入的不断增长，地方政府对土地财政的依赖度日益上升，仅考虑土地出让收入的土地财政依赖度持续超过30%，2020年达到高点44%；若考虑土地相关税收后，土地财政依赖度上升至50%左右。土地财政实际已经成为地方政府的“第二财政”。连续使劲的后果是城市房地产价格居高不下，绝大部分日常消费被楼市房价虹吸殆尽。

但是，长期绷紧的弦必然失去弹性调节和柔性回旋能量。近三年土地使用权出让收入断崖式下跌。2021年为8.7万亿元。2022年为6.7万亿元；2023年，国有土地使用权出让收入5.8亿元，同比下降13.2%。最为严重的负面效果恰恰反映在地方财政整体平衡能力不断下降。不仅导致城镇化速度明显放缓，潜在置业人口不断下降，而且土地抵押融资、城投极速扩张、地方政府隐性债务飙升问题开始凸显。

2021年，全国商品房销售面积和销售金额分别为17.94亿平方米和18.19万亿元，累计同比增长1.90％和4.8％，增速较上年分别下降3.9和0.7个百分点。

全国房地产土地购置面积21590.00万平方米，同比下降15.50％，创2002年以来最低水平。

全国房地产新开工面积为198895.00万平方米，同比下降11.40％；房地产施工面积为975387.00万平方米，同比增长5.20％，其中住宅施工面积690319万平方米，增长5.3%。

房屋新开工面积198895万平方米，下降11.4%；其中住宅新开工面积146379万平方米，下降10.9%。这是近六年来新开工房屋面积首次出现下滑。也是近四年首次出现住宅新开工面积小于住宅新房销售面积的情况。

房屋竣工面积101412万平方米，增长11.2%；其中住宅竣工面积73016万平方米，增长10.8%。只能说明这表明在融资端收紧情况下，房企在通过加速竣工回款来补充现金流。

2021年中国房地产开发企业土地购置面积达到了近十年新低，为21590万平方米，比上年减少了3946万平方米，同比下降15.5%。

2021年商品房待售面积51023万平方米，比上年末增加1173万平方米，其中商品住宅待售面积22761万平方米，增加381万平方米。

2022年，房地产市场继续深度调整。商品房销售规模、土地购置、开发投资等诸多指标呈现断崖式下跌。

国家统计局公布的2022年全年房地产开发投资与销售数据。2022年，商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿，同比下降26.7%；其中住宅销售面积下降26.8%，住宅销售额下降28.3%。

2022年，全国房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，同比下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。2022年末，商品房待售面积56366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。全年开发投资下降了10%。

2023年12月份，全国70个大中城市中的各线城市商品住宅销售价格环比全部下降。尤其是二手房价格自2014年10月以来首次全部下跌。

全年，全国商品房销售面积、金额分别为11.17亿平方米、11.66万亿元，较2022年分别下降8.5%和6.5%。

房地产开发投资额110913亿元，比上年下降9.6%，若与高点2021年相比，下降22%。从绝对量来看，开发投资规模已经连续两年高位下滑，回到2018年水平。

全国房屋新开工面积9.54亿平方米，同比下降20.4%；其中住宅新开工面积约6.93亿平方米，同比下降20.9%。

这是自2010年以来，住宅新开工面积第二年低于10亿平方米。

过去十余年间，随着我国房地产市场的繁荣，房企每年的住宅新开工面积自2005年的5.5亿平方米一路上升，到2010年时已翻倍至12.9亿平方米，期间虽曾有短暂下滑，但该指标一直保持在10亿平方米以上的水平，并在2019年创下16.7亿平方米的高峰。自2021年开始明显下降，2022年则继续大幅下探，跌幅超39%至8.8亿平方米，回落至2008年的水平。2023年同比继续下跌超过20%。

当前有两项迫不得已的举措才是真实房价最直接的反映。

一是地方国资平台抛售的房产数量反映的价格；二是连续三年法拍房数量的急剧扩大和价格的显著下降。

其核心揭示的是，无论地方政府还是民间，不仅资金都呈现出紧张状态，而且高房价无法继续支撑房地产市场的继续有效运行。

全国大中城市法拍房市场供给端极速增大，直接给出了房地产市场的症结所在。中指研究院发布的报告显示，截至2023年12月，全国法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长36.7%，

地方政府平台抛售房产和法拍房的持续增量，恰恰反面映出了房地产市场已从根本上向买方偏移，房价加速回归理性。

目前，三重压力是许多消费者不得不面对的现实：购买的房价已经覆盖不了房贷，但每月的利息必须支付；股市暴跌，希望借此缓解经济压力的希望连年变为失望甚至绝望；基金严重缩水，赎回竟然还被割了一刀，亏损由实际亏损50%变为60%。这是目前消费主体中众多家庭不得不面对的现实。

居民消费信心

同时，必须正视恒大碧桂园融创等对这一市场形成巨大打击余波效应还在回荡。虽然承认房地产业很难再度肩负支柱作用非常艰难，但是，面对现实，如果继续加大资金注入，必然再闲置无数套充当GDP的空房，再增加上万亿的房贷，再次让无数中小企业嗷嗷待哺的资金需求化为泡影。数据足以证明不可为非要为之，其结果必然事倍功半甚至无功而返。放开限购可能呈现一时之快，但绝对不是通过把脉发现的房地长市场的核心症结，关键之关键，在于培育开发最广大刚性消费者买得起、住得起、供得起、用得起的住房市场。