1979年，招商局在深圳蛇口开创了中国第一个外向型工业园区——蛇口工业区，同年7月，一声开山之炮在此炸醒神州，于是，命运的齿轮开始转动。

论改革开放的前沿，是看深圳，而这前沿中的顶点，是在蛇口。

蛇口以“敢为天下先”的精神开创了多项制度创新，提出了一系列与市场经济相适应的新观念，这股强有力的精神力量随着改革开放的春风吹遍了各行各业。

短短几年时间里，蛇口创造了「第一个引入中外合资项目」，「第一次对外招商引资」、「最早实行工程招标」等24项全国第一，数个今天为大众熟知的企业家和企业接连涌现，同时，这里也孕育了深圳住房租赁市场及长租公寓发展的基因。

最初的蛇口只是一个面积2.14平方公里、人口仅千人的荒滩渔民小村，百废待兴。

但从上世纪80年代开始，一车4分钱的超产奖励、一条有海底电缆的长途电话线，还有招商局在创办蛇口工业区的过程中率先提出“时间就是金钱，效率就是生命”的颠覆时效观念，在这种创新活力的氛围影响下，大量企业在蛇口落地，成为深圳的制造业重镇。

全国许多青年看到机会，南下深圳，作为最初的一批深漂，蛇口自然是他们拼搏的始发站。

据广东省政协在《敢为人先——改革开放广东一千个率先》一书中记载，彼时的蛇口职工人数每年增加1倍以上，住房供给却由于统包制度而缺乏增长动力，远远满足不了职工需要。

蛇口早期职工住宅

1981年，深圳蛇口工业区启动了新中国历史上第一次住房制度改革，迈出了全国住房制度改革第一步。

那年，蛇口工业区对职工住房制度进行了深入的改革，从“国家包、低房租”的“大锅饭”制度转变到按成本计租和租售并举，从供给制转变到商品化经营，并自筹资金兴建10.68万㎡职工住房，满足园区配套居住需求。

其中，始建于1987年的「槟榔园小区」是蛇口工业区早期为区内“三来一补”加工制造企业职工提供配套宿舍的典型，在当时一间宿舍通常居住6-8个生产线上的蓝领工人，人们的居住条件也能够从茅屋土阶得到极大改善。

同期，随着招商局旗下太子宾馆和深圳南海酒店（深圳首间由“中国政府评定的五星级酒店”）的落成，招商局集团酒店板块业务正式开展。

可以说，蛇口工业区是我国住房商品化改革的先行者。

槟榔园小区原貌

此后，为了更好地管理工业区职工住房，1992年，经深圳市人民政府批准，正式成立了深圳蛇口工业区职工住宅有限公司，即招商公寓前身（如今与招商美伦酒店管理有限公司整合并成立招商伊敦，负责招商蛇口旗下酒店及公寓运营管理），主要承担在蛇口范围建造、销售、经营及管理职工安居房等职责。

时间进入千禧年，在广东省“腾笼换鸟”策略（即产业和劳动力“双转移”政策）的实施下，整个市场再次改天换地。

为应对这一巨变，2009-2010年，蛇口工业区提出“再造新蛇口”战略，许多低附加值的制造业纷纷外迁到惠州、东莞，蛇口工业区升级为以蛇口网谷为代表的网络信息、科技服务、文化创意三大产业为主的高科技企业聚集区。

同时，伴随房屋老旧、户型过时等问题出现，这导致很多原先作为大量制造业职工宿舍的「槟榔园小区」空置率飙升，难以为继，已很难匹配新型白领人群的品质租房需求。

2011年11月，“31岁”的华益铝厂烟囱倒下，蛇口网谷在此崛起，昭示着新经济时代的来临

为解决这一经营难题并为来深人才提供更好的住宿环境，彼时的蛇口工业区将槟榔园近1400套产业工人集体宿舍，分三期进行了为期两年的升级改造，打造出了首个精品公寓项目。

至此，2012年，在蛇口矗立了二十余年的「槟榔园小区」重新以「壹间·槟榔园」的形象面世，成为了蛇口乃至深圳具有标杆意义的大体量集中式精装租赁公寓，这也代表着壹间公寓品牌的正式成立。

2012年槟榔园小区改造前后对比

据深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司公寓业务总监邵明勇介绍，「壹间·槟榔园」项目共有33栋，户型包括单房、两房，改造后总套数超1300套，“当时的租赁市场上还没有长租公寓的成熟概念，大家都在摸着石头过河，当时只是想提升租住品质，甚至都不清楚市场对这类产品的认可度。”

第一期改造时只拿出来10栋楼作为试水，外翻新了楼栋立面，内更换了全套家私，另外还投入大量资金在管线改造上。2012年4月一开业就被中海油公司“打包”租下3栋，之后两个月时间内达成满租，市场反响极好。

趁热打铁，2013年，第二期「壹间·槟榔园」项目在第一期的基础上优化了户型格局、装修细节和色彩搭配，使之整体更精致、现代且宜居。但租金价格也随之有了提升，在当时难免受到因市场变化带来的压力。

前两次的尝试让招商伊敦发现，市场上存在两种租赁需求，一种是针对小业主的个人需求，另一种则是更高端的服务式公寓需求，而市场上批量开发服务式公寓的产品却存在空白。

在壹间公寓进入视野之前，深圳长租公寓市场只有个人小业主和刚进入国内不久的服务公寓，其中服务公寓面向的客户群体大部分是外籍企业的高层管理人员。随着前两期产品的推出，加上市场的积极反馈，以及当时来自南海酒店服务团队的助力，更坚定了招商伊敦提升产品和服务的决心，要继续拓展服务式公寓市场。

于是，招商伊敦决定进一步提高标准，率先将服务式公寓的概念引入本土市场，邵明勇回忆道：“我们将第三期中的5栋打造成为服务式公寓，硬件产品全部换成国内外知名的合资品牌或国外品牌，提升了运营及服务管理体系，并配备布草、家私、杂件、客房服务甚至锅碗瓢盆，完全实现租客的拎包入住。这也就是今天壹棠服务公寓的前身。”

「壹间·槟榔园」第三期服务式公寓改造后现场图

随着价格更高的第三期入市，反倒加速了二期产品的去化速度，同时也让一些仅“需求床位”的租客们逐渐认识到“高质量宜居”的重要性并为之付费。

作为行业排头兵的招商伊敦在当年正值萌芽期的长租公寓领域中，正如同名的中国近代民族航运业第一艘蒸汽动力商船——“招商伊敦”号，鸣响出铿锵的汽笛声，已然在辽阔的太平洋海面上破浪领先。

以「壹间·槟榔园」项目的成功为起点，招商伊敦正式成立了“壹间”品牌，经过十一年打磨，至今旗下公寓业务已形成了一套完善的“壹”系列自有品牌，三大复合产品线包括壹棠服务公寓、壹间精品公寓和壹栈人才公寓，为高端商务客群、城市精英和青年白领提供“全周期租住解决方案”。

据《T20中国住房租赁租金标杆指数》统计，深圳是长租公寓市场的主战场之一，共有16个头部长租公寓品牌进驻，其中有10个品牌聚集在南山区，招商伊敦公寓的门店数量就位于第一梯队。

租金方面，据珊瑚数据统计，2022年招商伊敦深圳市内精品公寓平均租金达到126.7元/㎡·月，处于深圳领先水平，这意味着，无论是项目选址、产品水准，还是品牌知名度和服务运营能力，招商伊敦公寓都已是目前深圳品质租赁的典范。

不计算各企业收购未公示的品牌

经过多年发展，现在的蛇口已跻身深圳最现代化、国际化的片区，这里也是深圳年轻精英和外籍人士居住最多的片区，他们对于住所环境的标准早已今非昔比，而「壹间·槟榔园」恰好能满足此类高端租客的租赁需求。

「壹间·槟榔园」项目中，45.4%租客年龄集中在25-34岁，不同于刚入社会的“小白”，这个年龄段的租客收入更加稳定和宽裕，而且对生活质量要求普遍较高。

同时，作为蛇口片区对外开放“窗口”的一份子，「壹间·槟榔园」还入住了部分来自海外各国的租客，这是在深圳长租公寓市场中不多见的景象。

能住进租金位列深圳第一梯队的公寓，选择招商伊敦公寓的群体本身就属于优质租客。

数据显示，「壹间·槟榔园」有超80%租客学历在“本科及以上”；从事行业方面，「壹间·槟榔园」的租客大多从事收入较高的“信息传输、软件和技术”和“金融业”，已与80年代时期原槟榔园的租客截然不同。

邵明勇认为：“我们一直都在关注着长租公寓市场，现在客户已经产生了不同的定位。

例如，如果仅解决居住需求，人们可能会选择普通的公寓即可，当拥有了一定标准和要求后，特别是人们对买房概念逐渐淡化，开始追求生活品质时，就会有更多需求出现。我们希望将品质提升到更高水平，涵盖其他类别的高端服务公寓和别墅等一系列链条式项目。招商伊敦希望做的是优秀、能赢得客户口碑的‘家’，而不仅仅是解决基础设施这一部分。”

时下的蛇口跟福田、罗湖一样，面临着兴盛早、存量资产老化早的情况。

作为高品质公寓产品的代表，招商伊敦如何让产品始终如一地保持价有所值？

邵明勇表示：“一开始，部分客户的确会因为周边市场的价格起伏离开。但随着时间推移，他们逐渐回归，我认为这离不开硬核的产品质量和高竞争力的服务水准。”

产品方面，“壹间”公寓的每次改造升级都从国内外优秀产品中取长补短，同时通过调研租客获取用户需求，并与专业的设计公司共同对房间内部户型设计、公区规划、家私置办、品牌采购、细节功能、装潢美感等方面进行严格把控，在最适合的翻新成本支出下将产品品质提升至最大化。

自「壹间·槟榔园」成功改造已有十一年时间，因此房间的保养也很重要。每位租客退房后，都有管家和工程人员对房间进行深度维护，例如墙面粉刷、地板养护、热水器检修、燃气灶依据国家规定强制报废等，达到规定标准才可开放出租，不仅首要保障了租客的居住安全，也能将产品始终以最“新”的样子交付。

邵明勇补充：“因为本身槟榔园项目租客文化程度较高，素质相对也更好，一般退房时也较少出现瑕疵和被破坏的情况，使得我们的翻新工作压力减轻不少。”

「壹间·槟榔园」2023年全新推出翻新户型

运营服务方面，招商伊敦将从20世纪80年代积累至今的酒店业务板块的服务经验合理运用在公寓产品上。

“壹间”公寓的管家都是有多年酒店管理经验的相关从业者，工程维修师、安保员、保洁员等物业服务者每年将进行多次专业和消防培训，对租客需求均实现“30分钟响应，60分钟解决”，如遇难以解决的问题，则会迅速提供换房，最后按时回访，进行24小时内闭环处理。

社群运营上，“壹间”公寓每年至少举办十场活动，营造有人情味、和谐融洽的社区氛围，实现租客高满意度、高续租率。

根据深圳市住建局官方数据显示，深圳全市住房总量约1165万套（间），其中城中村私人自建房577万套，商品住宅189万套，保障性住房65万套 ，各类配套宿舍192万套，其他住房142万套。

被称之为小产权房、不能上市交易、多为历史遗留违法建筑的城中村，在深圳现有住房体系中占比高达46.86%，是深圳住房租赁市场的供应主体。

而招商伊敦作为深圳少有的自持性物业，通过过硬的公寓运营能力盘活了老旧存量资产，有效提升了资产价值，在深圳长租市场也取得了一定的占有率，还收获了国内外租客称赞的口碑，这与融入招商血脉的“蛇口精神”关系匪浅。

40年来，“空谈误国、实干兴邦”标语牌一直矗立在蛇口，影响着一批又一批的年轻人和企业。

英国《经济学人》曾评价，全世界有超过4000个经济特区，头号成功典范莫过于“深圳奇迹”。这样的奇迹背后少不了招商局的数代努力和勇于尝试。

「壹间·槟榔园」从第一批职工住房到现在专业的长租公寓品牌“壹间”，也是招商伊敦对“美好生活承载者”社会使命的全方位践行。

邵明勇回想起招商伊敦过往的发展中，从始至终都并未将扩张体量放在优化的第一位，而是更专注于当下租客的生活体验和居住安全，致力于满足租客日常生活的本质需求。

这是招商伊敦的初衷，也是其历久弥坚的优势。

我们最终能在过去那段传奇岁月中看到，“蛇口精神”是敢想敢造，建设理想社会，铸造品质生活。

如今蛇口山海相连，宜居宜业，而长租公寓行业也势必在这种基因的加持下蓬勃发展。