▲图为在一起房屋买卖合同纠纷案件审理中，重庆市第一中级人民法院法官正在调查询问案件事实。
◀漫画 李函殊 绘
导读
房屋在中国老百姓心中承载了许多期望，求学、工作、恋爱、结婚、生子、养老……购置房屋是万千家庭的重大事项，然而房产市场暗藏交易风险，稍有不慎就可能遭受重大损失。为此，重庆法院精心筛选了四起房屋买卖合同纠纷典型案例进行法律解读，旨在发挥司法的规则引领和价值导向功能，引导当事人依法交易，维护诚信公平高效的市场秩序，推动社会主义核心价值观深入人心。
“阴阳合同”引纠纷 依房价判定实情
刘某与某房地产公司签订《房屋订购协议》，约定刘某向某房地产公司购买5套房屋，总房款1100万元。随后不久，刘某就所购5套房屋分别以其个人和他人名义与某房地产公司签订5份《重庆市商品房买卖合同》，总房款596万余元。刘某支付购房款后，办理了不动产权属转移登记手续。其后，刘某以双方已通过《重庆市商品房买卖合同》的约定改变了《房屋订购协议》中的总价款为由诉至法院，请求判令某房地产公司退还超额支付的购房款。
某房地产公司辩称，《重庆市商品房买卖合同》仅是为办理产权登记而签订，购房价款系出于税费考虑而随意低价书写，并非当事人真实意思表示。
重庆市高级人民法院经审理后认为，本案的争议焦点为案涉5套房屋的真实成交价格是1100万元还是596万余元。《重庆市商品房买卖合同》与《房屋订购协议》签订时间仅相隔50余天，价格降幅达45.81%，刘某并未提供任何证据证明双方经过磋商谈判等过程对原房屋价款为1100万元的约定进行了变更。若5套房屋总价为596万余元，对应单价为4372.53元/平方米，则与某房地产公司同时期同地段房屋交易价格差距较大。因此，《重庆市商品房买卖合同》载明的合同价款并非当事人真实意思表示，案涉房屋成交价格应为1100万元，遂判决驳回刘某的诉讼请求。
【法官讲法典】
民法典第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。房产交易中，出卖人与买受人为规避缴纳税费义务，采取签订“阴阳合同”方式，以约定低价房款的“阳合同”办理产权转移登记手续，实际按照约定高价房款的“阴合同”履行权利义务。“阳合同”并非合同双方的真实意思表示，故法院在查明双方真实交易价格后，依法认定“阳合同”约定的房屋总价条款无效。
需要注意的是，订立“阴阳合同”逃税系违法行为，此类行为不仅给交易双方带来巨大的风险隐患，还违反国家税收征收管理制度，损害国家税收利益。税务机关一旦发现，可对双方逃避缴纳税款的行为予以行政处罚。情节严重的，还可能构成逃税罪并面临刑事处罚风险。本案中，法院查明买卖双方真实交易价格后，向相关税务部门发送司法建议，税务部门已根据建议依法追缴税款，并就类似问题开展专项清查。
隐瞒真相售“凶宅” 法院判赔违约金
经某房产经纪公司（以下简称经纪公司）的居间服务，黄某（买方）与王某某（卖方）签订合同，约定黄某购买王某某所有的房屋，并约定该房屋未发生过非正常死亡事件，若卖方故意隐瞒真实情况，买方有权解除合同，卖方还需支付违约金。王某某的女儿在房屋买卖交易过程中，将案涉房屋发生过意外死亡事件的情况向经纪公司作了披露，该公司回复由公司告知黄某，但该公司实际并未告知。合同签订后，王某某将案涉房屋交付黄某，黄某对房屋进行装修。在装修过程中，黄某得知案涉房屋发生过非正常死亡事件，后因合同解除与赔偿问题与王某某协商未果诉至法院。
重庆市大渡口区人民法院经审理认为，案涉房屋因发生过非正常死亡事件从而导致贬值，影响黄某的购买意愿，进而对房屋买卖产生重大影响。买卖合同对卖方的信息披露义务也专门予以约定。王某某未直接将该情况告知黄某，致使黄某未能知晓影响房屋交易的重要信息，不能实现合同目的，构成违约，黄某享有合同解除权。经纪公司未按承诺告知黄某案涉房屋发生过非正常死亡事件，王某某可另行向该公司主张权利，但不影响其依法向黄某承担责任，遂判决解除案涉房屋买卖合同，黄某向王某某返还案涉房屋，王某某向黄某返还房款并支付违约金。宣判后，双方均未上诉，判决已发生法律效力。
【法官讲法典】
民法典第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案系认定出卖人违反合同约定未履行告知义务应承担违约责任的典型案例。发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件的房屋，民间称之为“凶宅”，此类事件虽不妨碍购房人正常居住使用，但会对使用人的心理产生影响，进而对交易价格甚至购买意愿造成影响。对非正常死亡事件的禁忌符合人民群众普遍的正常心理，属于法律应该尊重的公序良俗范畴。此类“凶宅”的市场价格低于正常的房屋交易价格是客观存在的事实，且合同中对该事项的告知义务进行了明确约定，房屋的出卖人更应该坦诚告知买受人房屋相关情况，这样做既是全面履行合同的法律要求，更践行了诚信交易的道德准则。
格式条款失公平 法院认定其无效
某实业公司（甲方）与李某某、夏某某（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方预售的案涉房屋。合同约定，甲方逾期交房超过30日后乙方有权解除合同。双方同时签订《补充协议》约定：补充协议与合同正文不一致的，以补充协议的约定为准。如乙方逾期付款超过30日的，甲方有权解除合同；如甲方逾期交房，乙方放弃解除合同的权利；如出现法定或者约定的购房人有权解除合同的事由，甲方自该事由发生之日起15日内未收到解除合同通知的，视为乙方放弃解除权及责任追究权。合同签订后，李某某、夏某某依约支付购房款，但某实业公司未按期交房。李某某、夏某某向某实业公司发出律师函，以逾期交房为由要求解除合同，某实业公司未予同意，两人遂将该公司诉至法院。
重庆市江北区人民法院一审判决确认解除《重庆市商品房买卖合同》，某实业公司退还已付购房款等。宣判后，某实业公司不服，提起上诉。
重庆市第一中级人民法院二审后认为，《补充协议》系开发商提供的对不特定对象重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的格式合同。该协议约定购房人逾期付款时，某实业公司享有合同解除权，而某实业公司逾期交房时，购房人放弃合同解除权。该约定明显排除了购房人的主要权利，应属无效。该协议约定购房人解除权行使期限为15日，而某实业公司并无相应限制，且前述15日与法定的1年解除权行使期限相距甚远，与催告后的3个月解除权合理行使期限亦存在较大差距，该约定不合理地限制了购房人主要权利，亦属无效。购房人是否享有解除权仍应根据双方所签《重庆市商品房买卖合同》相关约定加以判断。遂判决驳回上诉，维持原判。
【法官讲法典】
民法典第四百九十七条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，提供格式条款一方排除对方主要权利的，该格式条款无效。实践中，开发商与购房人在《重庆市商品房买卖合同》示范文本条款外另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见，但若调整后双方权利义务过度失衡，则有违公平原则，亦完全背离格式合同简化缔约程序、提高交易效率之功效。
本案中，开发商通过《补充协议》中的格式条款，排除、不合理限制购房人的主要权利，但对自身权利并未作对等排除或者限制，应认定开发商没有遵循公平原则确定双方的权利和义务，人民法院依法认定该格式条款无效，从而引导开发商公平拟定格式条款内容，规范房地产市场的商业行为。
“全屋”含义有分歧 范围依照习惯定
彭某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由彭某购买某房地产公司预售的精装房一套，合同附件《房屋装修标准说明》对房屋各个区域的配置标准进行了详细说明，其中为“全屋”的项目设备配置标准为“安装地暖”。
某房地产公司通知彭某接房，彭某验房后认为，该套房屋内厨房、卫生间、阳台未按照合同约定安装地暖，故拒绝接房并要求某房地产公司整改。后因某房地产公司未整改，彭某诉至法院，请求判令某房地产公司在厨房、卫生间、阳台加装地暖并赔偿逾期交房损失。
重庆市巴南区人民法院一审后认为，本案的争议焦点是对需安装地暖的“全屋”范围如何确定。合同双方对合同条款的理解产生分歧时，应当对争议条款按合同解释规则予以解释。从本地装修习惯来看，重庆地区大多数家庭并不会在厨房、卫生间、阳台等区域安装地暖。《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》将厨房、卫生间列举为非供暖房间，也进一步印证了地暖安装区域并不包含厨房和卫生间是本地的普遍做法。根据《住宅设计规范》，阳台并不属于室内空间，更无需安装地暖。结合本地习惯进行通常理解，在合同无特别约定的情况下，“全屋”地暖的范围不应包含厨房、卫生间和阳台等特殊区域，遂判决驳回彭某的诉讼请求。
彭某不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
【法官讲法典】
民法典第一百四十二条和第四百六十六条对意思表示解释作出规定，当事人对合同条款的理解有争议的，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。本案中，双方当事人对合同约定的地暖安装范围“全屋”的含义发生争议。普通家庭安装地暖的目的在于提升室内温度和舒适度，根据《住宅设计规范》规定，阳台并不属于室内空间；从本地装修习惯来看，因冬季并非严寒难耐，重庆地区大多数家庭也不会在厨房、卫生间、阳台等区域安装地暖，在客厅、书房、卧室等家庭人员长时间活动的区域内安装地暖，足以达到取暖效果。此外，民法典第九条规定，民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。第十条规定，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。将厨房、卫生间、阳台认定为非供暖空间，亦符合《重庆市居住建筑节能65%（绿色建筑）设计标准》，体现了绿色节能的价值导向。综上，依据前述争议条款解释规则，法院认定某房地产公司未在厨房、卫生间、阳台安装地暖不构成违约。
■法条链接
《中华人民共和国民法典》
第九条 民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
第十条 处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。
第一百四十二条 有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。
无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。
第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
第四百六十六条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。
第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
来源：人民法院报
