广州的城市中心，为什么要一路向东发展

大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。

希望和大家都能住上更大更好的房子。

上篇文章：

讲了广州上半年GDP1.4万亿，同比只增长了2.5%。这个增速是四个一线城市中垫底的。

所以下半年广州经济的发展，是需要做出一些调整的。

我们今天聊一个广州发展的问题，我感觉一说起来广州发展东边强于西边，有可能会让一部分人不开心。

毕竟广州2000来万人口，每个区域有很多在那里工作生活的人群。人人都爱自己的家乡，每个人也对自己熟悉的生活区域有更多的好感。

特别是在这个区域有自己的房子，相当于买了这个区域的股票，都希望脚下扎根的这片土地，可以蒸蒸日上，发展越来越好。绝对的人之常情。

但我并非不喜欢广州的老城区，相反很是中意西关的美食，文化，街头的烟火气。有时候拿着相机，穿梭在骑楼的缝隙里，扫街拍照，很有意思。

只是聊到城市发展，经济发展，房子价值这些东西，没有办法夹杂太多的人文关怀。

即使振新西关的口号存有一丝暖暖的温情，但更多的还是冷冰冰的客观事实，摆在眼前，感情上也没得选。

我们今天详细聊聊，为什么广州是东升西落的发展格局，甚至为什么买房也要往东边买。

01

我们先从广州的地形说起。

广州整个地形南北长，东西窄。地形复杂，地势从东北向西南降低。东北部是中低山区，中部是丘陵盆地，南部是沿海冲击平原以及分布在南沙、万顷沙沿海一带的滩涂。

因此，广州看似7434.4平方千米，实际上东北部和南部很多地区，都是山地和滩涂。即使是中部，也密密麻麻分布着丘陵。

这些土地都是很难开发和建设的。

因此，政府的规划先不论是否合理，但一定是依托于地形和地势因地制宜的。

这其中最适合发展的，也就是珠江两岸的冲积平原。

这里土地平整，连贯，开发成本低。更重要的是由于出色的地理条件，人口大部分都聚集在这里。

城市发展的动力不是那些高耸入云的石头森林。

城市发展的动力是人口的聚集，聚集带来集聚效应，降低了城市经营的成本，大大提升了社会工作和生活的效率。

广州的中心从最初的公元前，一直缓缓的向东迁移。

在2000年这个中心东移到了东山口，而珠江新城规划自1992年提出，历时10多年的调整和将近20年的建设，终于成为了广州的新中心。

公元前到东山口再到珠江新城，广州的中心向东移动了不到6公里。这种移动看似是政府意志的强力执行，但实际上，都是尊重客观条件和环境的推波助澜。

广州的南北被山地和河道阻隔，西侧紧挨佛山，剩下的发展路径只有沿着珠江两岸，一路向东。

02

我们再看人口，1988年广州的常住人口数据是577万，到2000年则是700万。12年，新增人口123万。平均一年增长10万。

而到2010年，广州的常住人口为1270万。8年时间，增加了570万。这8年时间里，平均每年增加70多万。

当然了，到2020年的时候，广州常住人口达到了1867万人。10年时间增加了将近600万人，每年平均增加60万人。

虽然人口的总数在增加，但是城市的发展和人口的引入并不均衡。

我们可以看看下面两组数据。

第一张图表是23年各区常住人口的增长量。

可以看到几个老城区，越秀和海珠人口是负增长，荔湾的人口增量也只有0.93万人。

第二张图是第七次人口普查的数据，显示的是过去10年时间，各区人口在总人口的比重变化。荔湾、越秀、海珠这几个老城区的人口比重，都在持续的下降中。

这也呼应了第一张图表里的数据。

也就是说，广州西边的这些老城区的人口，并不是过去一年突然开始减少的。人口的减少，是一个持续不断的过程，进程是缓慢的，扭转是困难的。

可能有人会疑惑，为什么这么纠结人口的变化，人口变化和选择在哪里买房又有什么直接的关系。

这个我们就必须要从头说起了。

03

首先，我们买入一套房，不论是自住，还是纯投资，基本上都会有卖出的那一天。因为时代在变，我们的需求也总是在变。

如果是自住，我们要一套更适合自己生活的房子，我们需要置换。如果是投资，我们需要变现，或者优化投资标的。

那这一切的前提，都是自己的房子可以卖一个好价钱。

就像在16年同样都卖6万左右的淘金花园峯璟和嘉裕公馆，现如今一个卖9万，一个卖20万的差别。

那卖一个好价钱的本质是什么，本质是财富的流通。

就好比你拿着黄金，穿越到3000年前，你觉得这些黄金还有价值吗，这些黄金可能一根鸡腿都换不到。

为什么换不到，因为这些黄金没有办法参与原始社会的流通。

只有流通，才能产生价值。只有交易，才能产生财富。

广州是怎么发展起来的，就是通过贸易，通过不断的买卖，才最终发展起来的。

如果你住在老西关，你把你的房子加价卖给了王先生，然后又买了张小姐的房子。过几年，王先生又把房子加价卖给刘先生，过几年刘先生又加价卖给赵女士。

就这么一路买卖下去，房子一路从几千涨到了几万。

这里面的核心是什么，核心是有人不停的来买。这些人是哪里来的，这些需求是从哪里冒出来的，都是外来人口创造出来的。

如果一座城市，一个区域没有外来人口买你的房子，买你的产品，那你老西关的房子永远在自己手里，总不能像一些城投公司那样，一块地左手导右手，那财富就永远没有升值。

也就是说，如果城市没有外来人口，只是自给自足，自娱自乐，那这座城市就没有财富增值的可能，就没有发展的前途。

下沉一级到各个区也是一样的。

这让我想起来之前东山口地铁出口征拆的争议，还有白云山隧道搁浅的事情。

老城区多年如一日的街道，确实有味道。十几年的街坊老店，口味确实好。只是凝固的岁月静好，美丽难得。但是对于大部分人来讲，不见得是最好的选择。

因为这些相对的静止，违背了经济学里最基本的财富原则，交易创造价值，流通创造财富。

人口流入还是流出，数据公开透明。大家在买房做选择的时候，还是可以拿来做参考的，做出最有利于未来发展的选择。

毕竟选择买哪一套房对于每个家庭来讲，都太重要了。

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（2024.7.30 橙子 yxjcena）