文：蔡垒磊

最近我的后台不断有人在问我关于“杭州放开限购以后，房价会怎么走”的问题，如果你看了直播，应该也可以看到评论区也有人想让我点评一下。

这么说吧，中国的房地产市场在你还能对它保持投资信心的时候，整体都还会继续向下，注意，我指的是在未来的一段不短的时间里——你不用指望今年就会好起来，当然我也不是说永远都不会好，如果你没有把我的文章断章取义的话，你应该知道我说的是，房子会继续下跌，但一线城市也终有一天会迎来抄底的机会（当然也包括杭州这种有实力争一下一线的城市）。

这个机会以什么为界？以中国经济找到下一个增长飞轮为界，以接盘侠数量重新回归为界。很多人喊着互联网泡沫，喊着互联网打倒了实体经济，喊着要回归实体，其实他们根本就不知道，中国之所以有过去三十年的辉煌，完全是因为搭上了两趟快车，一趟叫改革开放，另一趟就叫互联网，否则中国的大部分地方依然是山沟沟，房价也永远不可能涨上去——你去看看那些工厂占主导的地方，大都不太行，不管GDP有多高。为什么？因为只有老板挣钱，员工全是螺丝钉，这样的员工怎么可能拿高薪呢？而一座城市都没什么人拿高薪，谁来支撑房价呢？你指望老板每个人买100套吗？那这个每人持有的100套就不再是资产了，而是自娱自乐的归零游戏，因为筹码不派发出去就等于0，老板们没有那么傻。

正是互联网，让普通员工和中层员工得以支撑较高的房价，因为互联网的结构是平的，互联网是鼓励超级个体的，是鼓励个性化的，是相对“去螺丝钉化”的。那些互联网产业强的城市，在最近这一二十年基本都是高速发展，我们说一个国家真正牛逼，在藏富于民，城市也是一样，一座城市真正牛逼，在藏富于多数的普通人——你指望一家公司的老板一个人消费，他就算上个厕所也找人擦屁股，又能消费多少钱呢？

这就是接盘侠数量的重要性，因为房子在炒家的手里都只是筹码，最终是要派发给终端的接盘侠的——任何的金融游戏在终端需求萎缩以后，中间环节都是玩不下去的。

所以为什么现在一线城市的房价也跌很多？不是说大家都想留在一线城市吗？那是因为中国经济整体不行，各行各业都不太行，所以接盘侠失去了收入以后就接不动了，回老家了，再加上整体房子数量大大过剩，于是房价自然普跌。

这个趋势会持续多久？2个条件，一个是大城市要往特大城市转型，也就是容纳力要进一步加强，不能才进来几个人就开始挤出人，整个房地产市场要往“发达国家正规军”方向成功转型，收持续钱，而不是捞一笔。所以我们正在趁机把保障房给弄起来。为什么这么着急弄保障房，你以为是“为你好”呢？那你又天真了，既然是为你好，那以前怎么就蜻蜓点水，不大力一点呢？是因为土地卖不出去了，土地出让金少了一大块，这个下跌趋势里房产税又不敢上，总得补上一块钱吧？那就是下沉市场的“持续性税收”，保障房，廉租房，我叫它“城市税”，这个“税”的很大一块会逐渐让政府拿走。很多人之前说，房租是不会跌的，因为房东会涨租，会转嫁成本给租客，打脸吗？你自己去看看，房东现在最大的机会成本在于资产空置。如果你在这个市场里就知道，一线城市的二房东们正在消失，为什么？因为他们两三年前整租过来的房子，分租不出去了，要分租出去就得亏着租。

人本来就要走，政府又大力建设廉租房去抢租房市场的蛋糕，你能不降租金吗？不降以后人都去政府那里，而租金的下降会导致房价泡沫被加速挤出，毕竟房子是租金的铲子，铲出来的东西价值下跌，铲子价值自然也跌——又跌本金，又没有现金流收入，房龄还一年比一年老，这就是未来一段时间会发生的真实情况。

当然政府收惯了一次性的钱，收不得慢钱，于是肯定要出台各种金融产品，让你把未来的租金都锁进来，这是基操，只要戴个普惠金融的帽子就行了。所以你说这个事情是不是对老百姓有利？有利，但有利是“顺便”的，如果它还能更轻松地收更多钱，是根本不会管你的。

而这件事做到最后的直接外在表现，就是租售比会逐渐跟发达国家接轨，正常一套房子按租金15年左右能回本，那就拥有了投资价值——这个时候限购应该早没了，接下来一线城市会逐渐开始聚集聪明钱，而已然分散到了全国各地很多年的人口，则会进行最后一次的大迁徙——全国的人都再次往最主要的那些城市汇聚，然后推动全国主要城市的房价回归。

第二个条件，是下一个经济增长飞轮必须启动。中国如何找到下一个互联网级别的机会？那必须是全民参与的级别。Web3有机会吗？做梦；AI有机会吗？差远了。但我们这里的牛逼之处，在于我们的中文语言体系是一个独立封闭的局域网体系，有利有弊。利是我们这里自身的人口，就足以承载一个内循环的系统，不像英文体系，你基本只有向外求，做全世界的生意，才有可能做起真正牛逼的事业；而弊是我们的东西很难真正做成世界生意，跟人家有壁，文化就打不进去。所以我们这里的东西都会处于一个中不溜的水准，好处是哪怕落后一点，差一点，只要这个东西真的能极大地提高生产力，从0到60分是很快的。

我预判下一个经济增长飞轮，就是AI，因为只有AI才有机会达成全民参与的壮举。而只有AI的能力和应用场景都提升到了下一个水准，国内开始掀起“AI+”改造万物的淘金潮，才能逐渐复苏中国经济，复苏房地产市场。这里普通人有什么机会？两个机会，一是抄，国外有牛逼的商业模式，直接搬运；二是桥，如果中文体系从政策到应用都是排外的，你要去搭桥。以上的时机，还得跟中国建设房地产保障市场的节拍保持一个很好的一致，也就是增长飞轮启动的时候，前期的房地产市场改造已经 基本完成，价格也跌到了白菜价，正处于全民信心不足但市场其实嗷嗷待哺的时期，如此，一线城市房地产市场的抄底区间才会显现，在此之前，你想也别想。

那穷乡僻壤呢？别想了，就算中国的房地产市场回归，那些地方也不会回归，根本不会有价格，到时候你扔在那里还嫌碍事。而一旦开征持有税，你还得花钱找专门的公司给你处理掉。

你现在要考虑的只有一件事，那就是在你这一代的青壮年期，可能是中国社会的最后一次财富大转移来临之前，你该做好哪些准备？

（完）

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我是蔡垒磊，感谢你的阅读。