昨天是中国传统二十四节气的“雨水”，地产人的朋友圈里遍刷“雨水”内容相关的海报、祈福语，一派“求雨”景象。 谁知，24小时未过，2月20日早上，央行公布2月的LPR：5年期利率下降25个基点，从4.2%降至3.95%，这是8个月以来再次降息，也是力度最大的一次。 值得注意的是，这还是一次“非对称性降息”，即1年期的LPR利率没下调，仅下调了5年期LPR，而5年期LPR是个人房贷利率定价的基准利率，因此这次降息可以理解为专门为刺激房地产市场交易的一次降息。 就这样，房地产行业在2024年开局就迎来了一次“普降甘霖”，可见政策对房地产市场的呵护和支持。 大降息无疑会促进房地产交易，还能给已购房客户减轻房贷利息负担，有利于促进居民消费，有利于2024年房地产市场形成一次“开门红”。 不过，冰冻三尺非一日之寒，2024年的房地产市场要走出牛市，仍然需要关注结构性问题。 当下房地产市场正处于构建新发展模式的转型期，面临的结构问题是居民购房需求减少、行业发展速度变慢和旧模式下形成的高负债、资产价格泡沫无法快速消化。 2023年底，亚洲著名经济学家、资产负债表通缩理论的提出者辜朝明出了本新书《被追赶的经济体》，再次将日本经济衰退历史及应对策略进行了总结。 在宏观经济循环当中，一个人的支出就是另一个人的收入，但是实际情况是多数人不会将全部收入用于支出，而是会将部分收入变成储蓄，就形成了“收入漏出“，漏出的部分就成了通缩缺口，正常经济情况下，一般是企业将居民的储蓄部分以借贷形式借出，投入扩大在生产中，堵上了通缩缺口，让宏观经济循环继续向前。 但是如果遭遇资产价格泡沫破裂、重大自然灾害等特殊情况，社会预期发生改变，企业和居民都选择储蓄，负债最小化，就会造成借款人缺失的情况，如果借款人缺失，则会造成经济通缩。 辜朝明举了个例子：如果一个人收入1000元，将其中900元用于消费，100元储蓄，有企业从银行将这100元借贷，整个经济循环中的1000元收入变成了900元消费+100元借贷，与最初的1000元相等，经济循环继续向前。 但是，如果这100元找不到借款人，则这100元还存放于银行，经济体的总支出会从最初的1000元萎缩至900元。以此类推，如果人们获得900元的收入后，将其中的10％用于储蓄，而只消费810元，且储蓄的90元找不到借款人，那么经济规模将继续萎缩10％。当一个国家存在储蓄者时，借款人是何等的重要：有人储蓄就必须有人借贷。只要储蓄的资金没有被全部用于借贷和消费，经济规模就会出现萎缩。 传统经济学假设都是参与主体追求利润最大化，但是辜朝明提出了还存在市场参与者都追求负债最小化的情况，并以此解释了1930年代、1970年代、2008年的三次全球性经济危机发生的逻辑，受到了各方的关注和认可。 房地产行业是宏观经济的重要组成部分，因此也面临上述全行业参与者都追求“负债最小化”的情况，而在这个情况下，要促进房地产市场健康发展，货币政策的效用就有限。 例如，房价下降，居民家庭的净资产在减少，会影响居民购房意愿。开发商因为高负债压力，不再拿地，将降负债作为主要目标。银行也因为担心贷款损失，不愿意给开发商放贷等等，这一切现象其实也是房地产市场参与者“追求负债最小化”的一个表现。 资产负债表修复需要时间，当完成修复的时候，房地产市场和宏观经济会被慢慢推入新的循环。 在此之前，政府不应该袖手旁观，而应该积极发挥借款人的作用。对于宏观经济的治理来说，面对这个情况，政府要站出来开展积极的财政政策，变为唯一的借款人，把形成于银行体系的储蓄想办法借贷出来，变成基础设施、公共福利事业等。这时候，贷款利息低，如果投资项目运营收益能够覆盖利息支出，则不会增加政府不良负债，还能维持宏观经济规模不萎缩。 对于房地产行业来说，此时也应该多使用“财政政策”工具，例如地方政府卖地节奏要慢下来，构建区域房地产市场价格稳定的市场秩序。各地国企也可以变身最后借款人，弥补民企开发商此时不拿地的缺口，向市场继续提供住房。而居民此时本来就购房意愿不足，所有限制购房的行政性约束措施更应该早日去除。 总之，2024年央行大降息为房地产开了个好头，接下来财政、行政性调控部门的“组合拳”要跟上，实事求是，构建房地产发展新模式。 https://mp.weixin.qq.com/s/i-k9SfQ0u4eDHGxBfwhNMA