近日，湖州长兴县房地产项目全过程监管的实施意见（试行）出台。
房地产全过程监管加强从项目建设的源头管控、审批管理、过程管理、销售的监督管理、竣工的验收管理、交付的后续管理、全程监管的机制保障七个方面入手。
文件自2024年2月25日起试行，试行3年。
其中提及以下内容：● 提升住宅建筑品质设计，最大限度避免类似“合规不合理”的问题。● 加强买卖合同监督管理。依法纠正免除房地产开发企业责任、加重消费者责任、排除消费者权利等不公平、不合理格式条款，涉嫌构成违法行为的要立案查处。
● 房地产全装修项目应当按照住宅基本装修交付标准设置样板房。明确样板房保留期限并要求房地产企业在保留期内不得擅自移位、拆除、调换。
● 防止房地产企业及其销售公司通过编造拓展空间、赠送面积，制造房源“紧缺”“售罄”假象，夸大项目周边的交通、商业、文化教育设施（如炒作“学区房”）及其他配套条件，违法承诺升值或投资回报等方式，误导购房消费……
一起来看看具体的内容：
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加强长兴县房地产项目
全过程监管的实施意见（试行）
各乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会），县政府直属各单位：为进一步加强房地产领域风险管控，维护房地产市场运行秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展和良性循环，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，经县政府同意，结合我县实际，提出如下意见。一、加强项目建设的源头管控（一）加强规划设计条件制定。规划条件的制定应注重城市设计控制和引导，优化空间布局，科学设置建筑高度、绿地率、建筑退让等控制指标，合理设计建筑形态、外立面、尺度、色彩、小区出入口、地下车库出入口、风貌、景观以及公共空间和城市环境景观等要求。应立足精细精致，合理设置建筑空调机位、电梯机房、设备用房、楼梯间、入户门等设计要求，着力提升项目品质。县自然资源和规划局负责根据城市总体规划和功能布局，组织开展宗地现状及周边情况调查，科学合理制定项目建设的规划条件；做好宗地周边配套道路涉及土地调整、报批等建设前期工作，明确代建道路（公园、广场等）的产权主体、建设主体和后期移交、维护主体；制定规划条件时，应听取相关部门、属地乡镇（街道、园区）的意见建议，按规定做好相关公共配套设施的统筹配置，尽可能地管控或减少涉房风险隐患。（二）加强建设条件论证。建设条件的论证应根据项目建设的规划条件，从项目外围的市政配套基础设施和公共设施建设着手，加强分析研究、提出建设要求，具体包括满足项目施工及交付使用的外围道路（广场）、供电、供水、供气、排水（“污水零直排”）、路灯（亮化）、海绵城市、绿化、通信、广电等工程建设事项及建设实施的内容、主体和时序，明确产权界定及维护管理单位。县建设局牵头组织地块建设条件论证并出具建设条件意见，县自然资源和规划局应当将建设条件意见作为地块出让的依据之一。（三）加强土地出让把关。县自然资源和规划局要根据项目规划条件和建设条件论证，加强土地出让把关，土地出让前应明确市政配套基础设施和公共设施建设内容、主体和时序，将电力接入工程费用纳入土地开发支出。土地出让合同应当约定土地用途、土地价款及缴纳方式，明确项目建设的开（竣）工时间、规划条件、违约责任等内容。土地出让合同签订生效后，县自然资源和规划局启动监管程序，及时跟进供后用地的监督与落实，杜绝出现供而不建、建而不快等问题。对于逾期未开（竣）工或者擅自改变土地用途的房地产企业，县自然资源和规划局根据土地出让合同或相关法律规定及时进行处置，依法采取必要措施。二、加强项目建设的审批管理（一）规范规划许可审批。县自然资源和规划局负责规范项目规划方案和建设工程规划许可审批、规划方案公示。规划方案的设计论证，应当听取相关部门的意见，其中县发改局负责人防工程设计的审核把关；县教育局负责幼儿园（学校）布局及内部功能的审核把关；县公安局负责智安、监控等技防设施及进出口、道路、交通标识标志、停车位布局设置等合理性的审核把关；县民政局负责社区和居家养老用房配建审核把关或异地配建缴费确认（包括提出配建要求、开具货币化配置费用缴纳告知书等）；县建设局负责物业用房、垃圾分类、绿色建筑、新型工业化建筑、海绵城市、公用配套设施建设、排水（“污水零直排”）、消防设计的审核把关，负责环卫、燃气、水务、夜景泛光照明设施、附属道路、绿化等设计的审核把关；县文广旅体局负责室内外体育活动设施布局功能的审核把关；县残联负责无障碍设计的审核把关；县水利局负责项目建设过程中水土流失防治措施的审核把关；县卫健局负责婴幼儿照护服务用房、社区卫生服务站用房配建的审核把关。（二）规范初步设计审查。由县建设局建立住宅项目初步设计审查机制，进一步强化初步设计成果质量，提升住宅建筑品质设计，最大限度避免类似“合规不合理”的问题。具体初步设计审查机制规则和审查内容技术标准由县建设局另行制定。建设单位应当在方案设计完成后（以通过县规划例会并按例会意见修改完成后为准）、施工图设计文件出具前，委托设计单位进行初步设计（原则上房建和市政应同步设计、同步审查，确需分开审查的，可按“先房建后市政”分批提交初步设计成果，市政初步设计成果应在市政配套工程开工前2个月提交评审资料）。初步设计成果完成后一次性提交至县建设局，由县建设局组织初步设计评审。初步设计作为方案设计的深化设计，建筑、结构、给排水、暖通、强电、弱电、绿化、市政管线、消防、节能、装配式、绿色建筑、海绵城市等各专业应同步完善优化并系统集成。建设单位、设计单位等应按评审意见修改完善，评审通过的初步设计文件应作为编制施工图设计文件依据和施工图设计文件审查依据。（三）规范施工图设计审查。县建设局应当监督审图机构的施工图审查工作，加强工程建设强制性标准、绿色建筑标准、地基基础、主体结构安全性、消防安全性和人防工程防护安全性等内容的审查，严格监管项目建设期内的勘察设计变更行为，凡重大勘察设计变更，未经审图机构审查并取得审查合格书的，一律不得施工。县建设局在监督审图机构的施工图审查工作中，要加强对各专业图纸与县自然资源和规划局的图纸符合性的审查，确需变更的，须报县自然资源和规划局审查通过。若审查意见确需调整初步设计评审结果的，图审机构需向县建设局报备，经同意后才能调整。图审合格后，县建设局、县自然资源和规划局等部门应根据职责分工，加强后续跟踪监管，确保设计图纸、施工内容与规划设计方案一致。（四）规范施工许可审批。县建设局负责加强建筑工程施工许可申请材料的审查（质监安监手续、特殊工程消防设计审查），严格审批把关；加大批后监管的频次、力度，监督房地产企业自觉履行告知承诺内容，对违反承诺的，撤销施工许可证，责令停工整改，依法实施处罚；负责牵头做好项目（住宅小区、楼宇等）命名的审批和应建防空地下室的民用建筑项目报建审批工作。县民政局负责项目（住宅小区、楼宇等）编址工作。县发改局负责人防工程质量监督手续办理、人防工程易地建设核实等工作。三、加强项目建设的过程管理（一）强化规划跟踪管理。县自然资源和规划局负责跟进规划核实管理，监督房地产企业按照规划方案和用地、规划许可的内容进行建设，及时纠正违规问题，依法查处违法行为。利用监执一体化管理机制，强化事中监管，在预售、主体结顶、市政景观施工过程中，由县建设局、县自然资源和规划局、县综合行政执法局三部门组织联合检查，深入项目现场，做到全过程跟踪管理，实现有问题早发现早处置。（二）强化项目建设管理。县建设局要压紧压实项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位的主体责任，确保严格按照合格的施工图纸进行施工，防止出现审批与实施“两张图”“阴阳图”现象。不断加强工程建设质量管理监督，妥善管控屋顶漏水、墙面渗水、地下室积水等质量“通病”。持续推进建筑市场整治，联合县政务办加大治理违法发包、转包、违法分包等乱象力度，切实遏制房地产项目建设各方主体的矛盾纠纷。加强对项目附属道路、环卫、排水（“污水零直排”）、燃气、供水、海绵城市、绿化等配套工程的建设监管，督促相关单位严格按报批审查通过的图纸施工。（三）强化施工现场管理。县建设局要加强施工现场管理，督促建设、施工单位提升项目安全文明标准化管理水平，落实建筑工地安全生产管理规定，做到场地干净、堆放整齐、施工有序、作业文明，严禁野蛮施工影响周边居民的正常生活。县综合行政执法局要加强建筑工地周边环境管理，动态整治夜间建筑施工噪声、污水泥浆排放、建筑垃圾清运处置等方面的突出问题。（四）强化全装修过程管理。房地产全装修项目应当按照住宅基本装修交付标准设置样板房。县建设局在项目申领预售许可证之前完成样板房查验，明确样板房保留期限并要求房地产企业在保留期内不得擅自移位、拆除、调换。加强装修材料的质量监管，严格执行装修材料的进场复验和报审制度；鼓励推行购房人参与装修样板间验收工作，对购房人反映的质量问题由建设单位组织设计、施工、监理等单位制定整改方案，及时组织整改并将整改情况回告购房人；加大分户验收监管力度，在建设单位全数委托第三方检测的基础上，对分户验收工作按一定比例实行监督抽查；加强室内环境质量检测等。切实加强全装修项目的过程监管，牢牢守住装修质量底线。（五）强化民工工资管理。房地产企业应当按照工程承包合同的约定，按时支付施工单位的工程进度款，按月支付工资性工程款，确保建设项目的民工工资足额进入工资专户。县人力社保局要健全完善民工工资保障管理的长效机制，加强民工工资支付保障的组织管理、指导协调和监督检查，依法整治拖欠民工工资问题。四、加强项目销售的监督管理（一）加强预、销售许可审核把关。县建设局要根据《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等相关规定，对照预、销售条件和要求，加强商品房预、销售许可审核；落实“售前检查”机制，组织相关部门对新开盘项目售楼场所检查，对沙盘模型、宣传广告、公示情况等进行重点检查，发现问题一律责令整改，涉嫌违法行为的，由相关单位依法立案查处。未完成整改的不予核发商品房预售许可证，防止“带病上市”。（二）加强项目公示规范管理。整合项目公示内容，规范信息公示行为，依法保障房地产购买人的知情权。县建设局负责督促房地产企业在售楼场所显著位置设置公示栏，公示企业营业执照，公布项目建设的“五证一书”、销售人员信息、中介信息、物业信息、不利因素、一房一价表、商品房预售资金监管账户、商品房买卖合同模板等内容，实地检查样板房情况。（三）加强项目营销宣传全流程指导。县市场监管局牵头成立县房地产项目营销宣传指导小组，由县发改局、教育局、公安局、民政局、建设局、文广旅体局、市场监管局、综合行政执法局、残联、自然资源和规划局等部门组成，全流程指导项目营销宣传（图像、文字、视频、沙盘、样板房、公众号、现场介绍内容等）、广告发布活动。原则上要求房地产企业及其销售公司在项目营销宣传方案以及广告等发布前，向县市场监管局提交具有全面性、真实性的项目营销宣传、广告等资料内容。县市场监管局组织县房地产项目营销宣传指导小组相关部门对项目提交资料进行核实，指导房地产企业及其销售公司规范项目营销宣传、广告等内容。县建设局在项目开盘前、集中交付前，组织县房地产项目营销宣传指导小组相关部门对项目开展联合检查，对项目营销宣传、广告发布等内容进行核查，并督促项目开发单位落实各部门整改意见。县市场监管局负责加强项目营销宣传、广告发布的日常监管，检查其宣传及广告内容是否与事实相符，防止房地产企业及其销售公司通过编造拓展空间、赠送面积，制造房源“紧缺”“售罄”假象，夸大项目周边的交通、商业、文化教育设施（如炒作“学区房”）及其他配套条件，违法承诺升值或投资回报等方式，误导购房消费；进一步加强价格检查，严肃查处房地产企业违反明码标价规定进行销售的违法行为。其他相关部门应在各自职责范围内加强日常监管。（四）加强买卖合同监督管理。县建设局、县市场监管局要积极推广行业合同示范文本的使用，切实遏制合同纠纷。县市场监管局要加强《商品房买卖合同》的备案和抽样审查，加大对房地产企业自制合同格式条款的监督力度，依法纠正免除房地产开发企业责任、加重消费者责任、排除消费者权利等不公平、不合理格式条款，涉嫌构成违法行为的要立案查处。（五）加强预售资金监督管理。严格落实《长兴县住房和城乡建设局等3部门转发湖州市住房和城乡建设局等3部门关于规范商品房预售资金监管的通知》（长建联发〔2022〕8号）要求，切实加强预售资金监管。房地产企业在首次申请项目预售许可前，必须设立预售资金监管账户，由县建设局、房地产企业和监管银行签订三方协议，明确预售资金收存和管理方式、监管额度及违约责任等内容。监管额度内的预售资金严格落实“凡出必审”，经县建设局核准后方可拨付。完成不动产首次登记前，累计申请使用资金额度不得超过监管额度的95%。各相关主体在预售资金监管及使用过程中存在违法违规行为的，一律按法律法规规定严肃处理。五、加强项目竣工的验收管理（一）严格项目专项验收。具备专项验收职能的相关部门应根据各自职责，通过项目建设的全过程监管，采取台账积累、资料查验、实地察看等方式，全面把握项目建设的进度与节奏，认真做好规划、人防、消防、节能、物业承接查验、安防技防（智能化）、道路、绿化、环卫、排水（“污水零直排”）、燃气、供水、供电、通信、广电、水利等各类专项验收工作。专项验收必须做到高标准、严要求，凡未达到验收规范标准的，一律不予通过。（二）严格项目联合检查。项目验收阶段，要高度重视房地产领域除险保安工作，加强项目风险预判评估。经相关部门专项验收合格后，县建设局结合分项验收资料收集情况，适时组织项目现场检查，召开联合检查会议并督促房地产企业落实各部门整改意见。（三）严格权证办理程序。县自然资源和规划局负责加强不动产登记的指导和服务，按照法定程序和要求收集资料、审核登记、核发证件；不断规范不动产登记代办机构的经营行为，防止发生各类办证纠纷。六、加强项目交付的后续管理（一）保障项目交付使用。属地乡镇（街道、园区）负责建立项目交付临时指挥部，组织相关部门和属地派出所，驻场指导房地产企业做好项目交付相关工作，牵头处置涉房信访问题和风险隐患。县建设局负责在项目交付前阶段，督促项目开发企业、物业服务企业根据《浙江省物业项目承接验收管理办法》《湖州市物业管理条例》和销售合同明确的规划、工程质量、道路、绿化、环卫、供水、排水（“污水零直排”）、供电、燃气、通信、广电、其他配套及物业管理等交付使用标准，同步做好物业项目公共部位、公用设施设备及场地资料的承接验收工作，对承接查验发现的问题，建设单位应当在物业交付前整改并验收合格。（二）提升物业服务品质。县建设局要以《长兴县人民政府办公室关于进一步促进现代物业服务业高质量发展的政策意见》（长政办发〔2021〕66号）、《红色物业建设与管理规范》为指导，以“红色物业”创建为载体，推行住宅小区物业服务企业履约服务管理制度，落实物业企业履约服务“红黑榜”、物业服务企业提档升级激励机制，会同属地乡镇（街道、园区）持续加强物业企业的监督管理，全面压实物业服务企业的服务质量主体责任，指导和督促物业服务企业参与省级物业服务企业信用信息管理工作，开展物业服务市场诚信体系建设，以精心热心贴心暖心的优质服务，为业主营造舒适的人居环境。（三）规范车位租售行为。房地产企业在办理项目预售许可或现售备案时，应当按照规定报备配套车位的租售价格，承诺严格执行明码标价规定，并在销售现场公示上述承诺及车位租售价格等信息。县建设局负责加强车位销售的方案审查，确保优先满足业主需要。县市场监管局负责加强住宅小区车位使用收费的专项检查，依法查处未按规定明码标价、串通涨价、暴利经营等行为。县发改局（国动办）负责加强人防车位的平时使用监管，规范房地产企业的使用行为，依法制止、纠正违规出售或购房附赠、长租、工抵等变相出售行为，准予出租使用的人防车位，租期不得超过法律法规规定的最长期限。（四）强化小区常态治理。属地乡镇（街道、园区）要坚持党建引领，以“红色物业”创建为载体，发挥社区作用，指导业委会建立健全各类制度规范，推广“智金家享”物业服务平台，规范“三金”使用流程，不断推进住宅小区的自治管理。依托“大综合一体化”行政执法改革，牵头抓好“执法进小区”工作，积极破解社区治理的堵点和难题。物业服务企业要立足面上服务，突出重点监管，切实加强对违章搭建、违法装修、侵占楼道（消防通道）、乱停车辆、乱倒垃圾、毁绿占绿等行为的规劝和制止。县综合行政执法局、应急管理局、消防救援大队、公安局、建设局、市场监管局、自然资源和规划局、生态环境局长兴分局等部门要根据各自职责，加强“双随机”抽查，落实部门监管的工作要求，必要时可采取“联合执法”模式，提高案件查办效率，杜绝问题叠加积累。七、加强全程监管的机制保障（一）建立管控一体的工作机制。坚持管在平时、治在动态，积极推动行业管理与风险管控“两手抓”。县建设局、市场监管局、综合行政执法局、自然资源和规划局等相关部门应牢固树立“抓行业管理必须抓信访处置”的责任意识，在履职监管中动态排摸项目建设存在的风险隐患，对症下药、靶向治理、有效化解，实现项目全过程闭环式管理。（二）加大全过程执法力度。坚持行政执法权责清晰、有效衔接、形成合力。对行政处罚权限已经移交给县综合行政执法局的，县综合行政执法局要主动加强检查，发现问题要及时依法查处；县建设局及相关行业主管部门要强化行业监管，发现违法违规的应及时移交县综合行政执法局，县综合行政执法局应及时负责跟进后续调查取证和行政处罚等程序，并将处理结果及时反馈相应行业主管部门；县有关主管部门可根据工作需要，与县综合行政执法局建立联合检查机制，开展日常监督检查。对行政处罚权限没有移交给县综合行政执法局的，县有关主管部门要加强建设过程中的监管，建立健全全过程执法长效机制，做到“违法必查，查必有果”。县综合行政执法局要加强对住宅小区的巡查监管，受理投诉举报，切实加强对违章搭建、违法装修、侵占公共区域或设施等违法案件的查处。（三）实行属地负责的稳控模式。属地乡镇（街道、园区）负责建立辖区内房地产领域风险隐患化解工作专班，加强力量配置，由“一把手”任组长，政法、城建分管领导任副组长，落实接访调解场地和专门人员，依托“属地吹哨、部门报到”工作机制，切实担负起涉房信访问题和风险隐患处置的属地责任；坚持以维护房地产权利人的合法权益为导向，绝不纵容姑息恶意讨薪、房闹索赔等违法行为，牵头组织县公安局、建设局、人力社保局等相关部门依法打击。本文件自2024年2月25日起试行，试行3年。试行过程中国家、省、市出台新的政策规定，按新政策规定执行。长兴县人民政府办公室2024年2月29日
来源：长兴县人民政府
