作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

烂尾楼，是城市的伤疤，更是无数买房人的痛。

近日，南京市一个烂尾楼盘在当地政府协调下，购房者可以向开发商退房退款，并且成功退房退款了，此事，快速在业内引发了不少的关注和热议。

南京市这个烂尾楼盘名叫珠江四季悦城，合同交房日期为今年6月份，但是该项目已经停工两年，无法按时交房，大量购房者无奈成为烂尾房业主。今年6月份，有业主在人民网领导留言板上发表“协助我退房”的留言，表示和开发商协商退房被拒绝，自己14万元的首付还是东拼西凑来的，“恳请政府出面帮帮我”。

南京市江宁开发区做出答复，表示已经组织开发商会谈协商，督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。最终的协商结果是，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。对于该名留言的网友，南京市江宁开发区表示，已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。

据悉，这是全国第一例住宅项目停工后，由官方协调集中退房、退首付款的案例。在业内人士看来，虽然不能退还利息，但对于焦急的业主来说，能够退回房款已经难能可贵，也给其他地方类似情况提供了可供实践的参考。

简析：

据波哥看楼市观察，上述事件，这是全国第一例住宅项目停工后由官方协调集中退房退首付的案例，南京楼市打响第一枪，具有重大的信号作用。

其中，当然，只退首付，这期间你还供的利息不退，而退款的资金来源来自于监管账户。

对此，很多人的一个直观感受是——碰见这样的事情只能说是不幸中的万幸，不幸的是你买到了烂尾楼，万幸的是，给你把首付退了，虽然还损失了一部分房贷利息，但结合现在的房地产市场行情而言，这已经是非常非常不错的一个结局了，大家知道这样说很扎心，很无奈，但也很现实。

那么，这一案例，有哪些看点呢？

◢首先，这个事件，在当下的市场里，说是万中无一，也并不为过。

几十个普通的业主，能成功退房和拿回首付，而从烂尾楼中抽身出来，这是非常非常难的一个事情，不然，就不会有一些业主即使项目未完工、缺水缺电也被逼住进那些无门无窗的毛坯房里了，因此，对比起来，南京这个项目的数十个业主，在政府的协调下，能实现这个结果，真的容易吗？确实是非常幸运的。

◢其次，这些业主抽身出来，就是一个典型的止损的行为，至少有效跳出了烂尾楼的火坑，拿回来首付款，而不至于连渣滓都不剩，要幸运的多。同时，在资金回笼后，可以根据自己的实际情况，做出新的安排。

◢其三，从案例的复盘来看，它具备了四个重要的要素——人民网留言请求+当地政府查证落实+监管账户里有足够的钱+项目销售的套数比较少，这四个要素缺一不可，比如，这种事情，这些业主两年来肯定在当地反映过，或许开始当地政府并未把此事完全放在心上，不然也不会跑到人民网领导留言板上去留言和寻求帮助；肯定是没办法了，才逼不得已这样做，而且事实清楚简单，无任何添油加醋的地方，后面才真正引起了当地政府的重视。

后面的两点，即监管账户有钱和销售套数较少，是此案例最后能真正落地的客观支撑，否则，不管各级领导如何去重视和协调，解决问题的一大关键——退款的钱没有跟项目紧密相依和真实的出处的话，这个案例，也绝对不会如此有效的得以解决。

据波哥看楼市观察，对此事件，业内很多媒体和朋友，对后面两点谈得比较多，但在在波哥看来，这个项目恰逢其会罢了，如果没有前两步的重视和强大推动力，即使后面两个条件存在，多半、也许，不会有现在的这个比较圆满的解决方案出现。

因为其中，有一个问题是——这个项目，还是以前重点招商引资进来的100亿级重点项目，ZF对其的关注度不可能不高，可是为何要等到反映到人民网后才来出手解决，不值得思考吗？

据8月3日，中国新闻周刊报道：

“公开资料显示，珠江四季悦城综合体项目由南京鼎瑞置业开发，该项目包含G96、G97、G98、G104、G105共计5个地块。据悉，南京鼎瑞置业由南京空港新城城市开发建设有限公司占股49%，南京珠江景明企业管理咨询有限公司占股51%，其中后者股权穿透后为珠江投资。

2021年珠江投资首入南京房地产市场，计划投资100亿元建设空港新城商业中心、研发办公、宜居住宅及相关配套设施，将其打造成南京空港新城首个大型城市综合体。当时，凭借庞大的投资规模及规划体量，成为市场焦点。”

好了，对这些问题，就点到为止吧。

下面，我们简单来分析一下其中的积极价值吧。

据波哥看楼市观察，主要是两点吧：

一是，希望和信心。

波哥个人认为，此案例充分传达出了一个积极的信号：

在原来国家级3500亿元的保交楼的模式上，现在必须要考虑地方或区域性具体个案的诉求了，在地方政府方面，能合理和有效解决的问题，要尽量动起来和妥善进行处理，保民生、稳预期、强信心，需要落到实处。

因此，南京ZF的有效举措，还是值得大家点赞的，开了一个先河，具有重大的价值，能给其他城市提供一个有效的示范。

对众多类似的业主而言，也能看到许多的希望和将带来更多的信心，也将慢慢会从烂尾楼的梦魇中渐渐地走出来。

当然，问题肯定会有，但在国家、政府和社会各界的共同努力下，这些难题，必将逐步得以有效破解。

二是，示范和借鉴。

波哥觉得，像南京上述项目这种类似的情况，全国不可能只有一个，其他城市必定也存在不少类似情况的案例，那么，第一个问题是，如果直接抄南京的作业，至少可以化解许多类似项目的情况，而让许多业主从苦海中逐步上岸，对国内保交楼和处置烂尾楼，具有客观的现实价值。

当然，具体怎么做，上述模式也只是一个基本的参考，各城市各项目可能要动下脑筋，也许你们就会变成下一个经典的标杆案例。

比如，广州为了解决某个烂尾楼项目，已经在烂尾项目旁边，针对原来购买的业主，单独拿出来一块地来委托国企等真正有实力的企业来摘牌和开发，就是要把近侧的烂尾楼的业主置换到这个新项目里面来，这也是一个有效的化解烂尾楼问题的方法，也值得大家去研究和参考。

古话说到：

运用之妙，存乎一心。

翻译过来，就是，只要真正有心，面对问题，还是可以想出很多的破解方案的，否则，只能等着别人去投喂了。

写在最后：

据波哥看楼市观察，诚然，南京这起案例有一定特殊性：第一，是该项目确实无法交付；第二，即预售资金监管到位，账户有余额；第三，因为房价降了，买房人退款的抗性没那么大。

此外，加上政府的强力推动，该案例终于成为了目前国内第一个、让数十位业主集体性有效退款的成功案例，确实值得观察和思考。

对此，业内普遍认为南京案例的典型价值在于：

南京市这起烂尾楼退房退款案例，其特殊意义在于，这是我国第一次由政府出面解决烂尾楼危机，不仅帮老百姓解决了重大的民生和社会稳定问题，对于我国化解烂尾楼问题也提出了一个很好的解决思路。

毕竟，客观上，自“保交楼”开展以来已取得显著进展，全国各地不少业主陆续收房。但是，在“保交楼”持续推进中，也确实存在难以攻克的难题，比如开发商资金链断裂、监管资金追不回等，即便是穷尽所有办法也难以推动项目在一定时间内“活”过来。

从这个角度来看，南京案例，于当下的国情和市场而言，虽然有一定的特殊性，但其破局的意义非常重大，至少在众多烂尾楼一片阴霾的浓云中，借助政府和相关政策之力，用相对市场化的手法，为国内打造出了一个可以复盘和借鉴的典型案例。

而且，随着预售资金监管正趋向严格，今后类似的“烂尾楼”项目，通过退房置换到其他项目，或直接退房、退首付来解决问题，具有较强的推广可行性。

同时，在法律上，已经进行了突破，得到了众多的支持。

实际上，我国也从法律上明确保护业主退房的权益。2023年4月21日，最高人民法院发布了“关于商品房消费者权利保护问题的批复”。该批复中明确，商品房消费者的权利优先于受偿权、抵押权及其他债权。在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

再者，毕竟，即便商品房再特殊，本质上它仍然属于商品范畴。根据市场经济的基本原则，当卖方无法履行交付义务时，付了钱的买方，完全有权利要求“退货”。绝不能因为预售制特殊，就打破公平交易的原则，让购房者承担一切后果。

综上，烂尾楼不但无法按时顺利收房，同时还要每月偿还银行贷款，让业主不堪重负。这样的情况也比较多，虽然国家推出了3500亿元的保交楼政策资金，也取得很大的成果，但是仅靠这部分资金去盘活各类烂尾楼，肯定是远远不够的，需要社会的众多力量、及相关法律、制度等方面的支撑，方可逐步让烂尾楼这一民生问题得到妥善的解决。

最后，做一个简单的总结：

通过此案例可以发现，和开发商相比，普通购房者处于弱势地位，只有政府介入才可以维护烂尾楼业主的权益。政府帮助烂尾楼业主退房，不仅可以在很大程度上消除社会不稳定因素，烂尾楼业主收到退房款之后，还可以提升消费能力，促进本地经济发展，其实也是两全其美之事。

南京江宁开发区政府这一次帮助烂尾楼买家实现退房退款，希望未来能够在全国范围内形成示范效应，越来越多的地方政府积极介入，让更多烂尾楼业主早日脱离痛苦。

第一枪已经打响，期待有更多的城市能够跟进！