最近昌平又陆陆续续推出了两个新盘，一个是4层低密洋房清樾府，一个是生命科学园板块带阳台的龙湖观萃。

这些年，北边这几年神盘不少，不过回顾了下，这些新盘都是容积率在2.0+的小高层高层社区，北边以中关村、永丰这些高知人群真想找一个居住舒适度高一些的新盘，还真的很难找。

今年，北边终于迎来了一个低密大盘，容积率仅1.21-1.27。还是宋风大宅，周边还有地铁，还是纯4层社区，这就是北边目前独一份有“墅级体验”的住总·清樾府。

加上前不久刚开盘的建工嘉境里、以及号称高教园地铁旁的梧桐星宸。昌平南在总价400-700万这个价位进入了贴身肉搏战。

从今天起，我将用一个系列来逐一测评这四个楼盘，并在最后一篇文章中给出四个楼盘的选盘对比。如果你考虑在昌平买房，可以持续关注本公众号！

清樾府一直号称是整个北部区域唯一的低密洋房，昨天去售楼处看了样板间也去项目实际地块踩了盘，今天给大家带来最新一手资料！

土拍回顾

今年2月，住总以总价35亿底价竞得昌平区百善镇中心区CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，成交楼面单价为2.35万元/㎡，销售指导价为5.6万/㎡。

该地块包含R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地规模12.08万平方米，建筑规模14.88万平方米，配建1所幼儿园、800㎡托老所、公共厕所、社区卫生服务站等；

从楼面价和销售指导价的逢差来看，清樾府是有足够的利润来做好产品的，同时也意味着在5.6万指导价的基础上让利的空间还是很大的！

楼盘地址：北京市昌平区沙河高教园区顺沙路与回昌路交汇处，距离沙河高教园地铁站直线距离约1.2公里

【项目基础概述】

开发商：北京佰昌房地产开发有限公司

占地面积：约11. 57万㎡

住宅建面：约14.02万㎡

容积率：约1.21/1.26/1.27

绿地率：30%

总户数：约1392户，一期416户

产品均为4层洋房，在居住舒适度上，有一定的优势。

产品共计分为3个主力户型段：

62.74~88.81㎡户型约为232套房源，供应比例约为55.77%；

90.6~105.39㎡户型约为120套房源，供应比例约为28.85%；

124.6~142.69㎡户型约为64套房源，供应比例约为15.38%。

产品类型：一期产品为四层洋房，建面约88㎡—143㎡三居四居

交房标准：满配精装交付

【区域价值】

科创轴线展翼向北，世界学城浸润书香

【时代高地 海淀向北】

2019年《海淀分区规划》中明确“两轴”规划，纵轴中关村大街，横轴北清路。资源及产业从中关村、上地，到如今北部新区CID（中关村创新中心区），中国科创发展轴线一路向北，成为北京科创领域的前沿高地。

【产城集群 科创智芯】

作为北京科创中心战略的核心承载区，未来科学城西区已成为海淀北科技研发、科研教育的城市发展新高地，西区的“沙河高教园“与“生命谷”、东区“能源谷”共同形成了“两谷一园”的创新发展格局，汇聚高知高智人群与科研企业，开启中国的下一个海淀时代。

【世界学城 新学院路】

打造世界一流的高教园区是北京市新版城市总规中的关键发展总目标之一。高教园集聚北京航空航天大学、北京邮电大学、中央财经大学、北京科技大学、北京师范大学、中国矿业大学、外交学院、北京信息科技大学等8所高校，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，未来的高教园将建设成为海淀北新学院路。住总·清樾府项目与中央财经大学一路之隔，西南为北京师范大学F校区，名校为邻、浸润人文底蕴。

信息来源：https://kw.beijing.gov.cn/art/2024/3/1/art_1134_673584.html

【配套价值】

全系资源醇熟圈，城市繁盛生活样本

【两横三纵一轨 立体交通之城】

两横：顺沙路、北六环，互联海淀北部新城、昌平城区、顺义新城、首都机场。

三纵：回昌路，京藏、京新高速，链接永丰产业基地、中关村软件园、西二旗。

一轨：昌平线，三站换乘8号线、五站到达西二旗，直连13号线、15号线、10号线。

【学府尚贤风韵，全龄段教育资源】

一站式幼小初高名校资源环伺的板块。

北师大附中、北师大昌平学校、北航附小高教校区、北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园，项目配建幼儿园，周边规划有九年一贯制学校等。

【安心医疗配套，全时护佑家人】

国际化医疗配套驱车可达，北大国际医院、北京积水潭医院回龙观院区、沙河中西医结合医院等城市三级综合医院全时护佑。

【繁盛商圈环绕，纵览繁华万象】

玖耀里、隆兴购物广场、北京悦荟广场、朱辛庄万达广场、TBD万科天地、超级合生汇、海淀大悦城等商业配套荟萃。

【丰盛公园生态，恣意自然向往】

学府公园、新滨河森林公园、科学城滨水公园、温榆河、十三陵蟒山景区等城市生态景观与森林公园遍布周边

【双百万方恢弘体量，城市级全龄配套】

整个区域约585.6 万㎡的世界级大学城配套，建设功能完备、宜居宜业的研发创新社区。

约百万方配套涵盖周边居民生活所需的各项配套，包括公共服务配套区的生态绿廊，商业、研发、社区综合服务等设施，1所九年一贯制学校、1所高中、两所幼儿园等教育配套。

产品及规划

墅境洋房，领新海淀北【隐世美学】

延续东方对称规制，脉承宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化的仪式感沉浸于建筑上。

极简边框的笔触，石材与金属线条，呼应世界简约美学潮流，纯净通透，浑然一体。

墅境品质：以领衔区域市场的墅境社区规划，打造4层低密产品。

【稀缺品质】

约1.25容积率的四层墅境洋房社区

层高达3.05/3.15米的在售新房

主力户型得房率80%以上+赠送的在售新房

清樾府一共分为3个地块，整个项目有62栋住宅楼，1393套房源，其中包含总高4层的洋房和叠拼别墅，首期开盘的是南区的洋房部分；

0004地块规划16栋住宅楼，容积率1.21，总户数304户；

0006地块规划28栋住宅楼，容积率1.26，总户数672户；

0013地块规划18栋住宅楼，容积率1.27，总户数416户；

本次开盘为0013地块，全部是总高4层的洋房，户型分布为86/88-99/103-126/131-143平三居-四居；

因为全部是洋房，所以建委备案得房率都在80%以上，所有户型均有北侧开敞式露台赠送，南侧是飘窗赠送；

户型图如下：

86/88平户型是小区的主力户型，属于传统的H户型，区别在于88平是边户做了270°转角窗的设计，这种网红客厅在市面上很受青睐，市场反馈非常好。不仅采光好，视野也不错，尤其是这种低密洋房观景效果不错；

86平是中间户，格局上没有区别，但是北侧两个卧室和客厅面宽都要窄一些。

从备案价来看，88平客厅270°比86平中间户贵了25-30万，去掉大2平的价差，相当于贵了15-20万的样子，从之前其他项目对比来看，这个价格是合理的；

另外86/88这个户型的亮点在于不仅做了三居双卫的设计，还做了独立的家政间和入户玄关，设计非常紧凑；

99/103平户型也是小区的主力户型，这个是整个项目最亮眼的户型，参观完样板间你完全不觉得它仅仅是103平，每个卧室都很大，而且通透性特别好。尤其是103平户型主卧还是270°转角窗的设计。

不出意外的话这个户型应该是小区比较走量的户型了；

126/131户型只有两栋楼，131的样板间实话说看起来感觉一般，尤其是北侧进门的卧室看起来怪怪的，有点畸形。

126户型的设计更合理一些，北侧两个卧室挨着，可以改大三居，而且两个卧室都比较方正；

143户型只有一栋楼，这个户型跟前不久刚开盘的保利星宸和煦一样，但是面宽尺寸更大，客厅达到了4.8米；

从整体来看，清樾府的户型设计都非常好，而且北侧的露台赠送也能用上，所有的边户都有270°网红转角窗的设计；

项目一共做了5个样板间，每个户型均有展示。

88平(上下滑动查看更多）

103平(上下滑动查看更多）

131平(上下滑动查看更多）

143平(上下滑动查看更多）

从样板间展示来看，柜子打的多，收纳柜、主卧柜子都有，另外就是客厅墙面用了大量的木饰面，减少了壁布的使用。吐槽一点：厨房的板材用料一般，不显高级；

其余中规中矩，跟市面上同等价位的产品，没有在装修上做增配也没有减配；

项目层高做的还不错，86/88层高3.05米，其余户型层高3.15米，这个层高在刚需户型中算是天花板了；

地段及配套；

去过清樾府工地两次了，但是周边的环境看了确实让人打脑壳，一个字形容就是荒，家门口的配套基本没有；

从六环下来往南500米就是项目地，自驾出行倒是比较方面。项目西侧一路之隔就是中央财经大学，东侧是百葛路3号院（保障房）和林溪别墅，南侧是生态留白；

查了一下林溪别墅是04-08年建成的，分为两期开发，挂牌量只有3套房，成交量也很少，挂牌单价在3.4-3.6万；

项目距离沙河高教园地铁站的直线距离是1.2公里，但是实际距离是1.7公里，这个距离需要借助共享单车，踩盘路上看到高教园地铁站有很多单车，应该就是提供给附近居住的打工人吧；

高教园目前的居住区主要集中在地铁的西边，北街家园、恒大城这些已经很成熟了，有一些简单的商业配套，基本的生活需求能满足。大型的购物什么的还得去朱辛庄；

总的来说，清樾府的周边配套一般，项目的主要卖点还是集中在低密洋房上，后期项目交房入住后会有简单的底商商业；

【品牌价值】

北京住总 创领基因

【国匠血脉】

北京住总集团始于1983年成立的北京市住宅建设总公司，为北京市属大型国有企业，历经四十余年发展，目前已成为以科技研发为先导、房地产开发为龙头、建安施工为支撑、现代服务相结合的大型综合建筑企业集团。

【声誉北京】

北京住总集团历经四十一载履迹沉淀，业务遍及京津冀等三十一省区市，足迹延伸至亚洲、非洲、欧洲多个国家和地区；荣获鲁班奖、国家优质工程奖、詹天佑大奖和钢结构金奖等国家级奖50余项，省部级优质工程奖200余项。

【荣光履迹】

匠心筑就丽景长安、住总如院、棠颂别墅等佳作，同时与众多品牌开发商联袂合著奥森one、海淀幸福里等经典百亿封冠红盘。

走势展望

产业崛起 未来将供应更多地块

在区域发展上，昌平南近年来的发展有目共睹。“地铁昌平线由南到北从生命科学园、朱辛庄、沙河高教园，每一站都串联起高端产业、高科技企业及大型互联网公司，为区域带来了大量的产业人群，购房需求较大，而且需要实现职住平衡。”业内人士表示。

其中，坐落在连贯海淀区与昌平区“金十字”北清路科创走廊上的中关村生命科学园，根据其官网信息，园区聚集了创新型医药企业600余家，入驻院士工作站7个、博士后科研工作站21个，国家工程研究中心和重点实验室10个、省部级研发中心16个。中关村生命科学园重点布局医药健康产业，打造全市医药健康产业发展“核爆点”，建设具有全球领先水平的“生命谷”。

朱辛庄则从2023年初多个地块受追捧、摇号成交开始，到2023年底“中海、未来科学城”联合体以42.7亿元拿下关注度极高的朱辛庄0022/0027地块，一直热度不减。朱辛庄板块配套较为成熟，附近有万科TBD、万达广场、超级合生汇等商业配套，区域内还有小米产业园、北京大数据智能产业园、中关村生命科学园、紫光数字经济科技园等多个产业园区，带来强劲的产业动能，区域关注度一路提升。

位于未来科学城的沙河高教园高端人才聚集，目前已入驻北京航空航天大学、北京师范大学、北京邮电大学等8所高校，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，师生约达6万人。沙河高教园整个区域大体分为高校学府区、生活居住区、公共服务配套区三部分。从开发建设、高校集中入驻，如今已进入校城融合发展期。经过20多年发展，沙河高教园正在由“园”向“城”加速转变。

根据已公布的计划，未来昌平还将有多宗地块推出。今年3月的2024年昌平区产业用地推介会暨产城融合发展推进会上，昌平区就有19个地块亮相，包括朱辛庄新区二期、首钢一线材、崔村镇工业园等多块工业用地，沙河镇七里渠、沙河高教园四期、马池口埝头工业区等多功能用地，以及未来科学城北区、昌平新城东区等商业用地。新地块的陆续入市，也将为区域带来更多房源供给。

购买建议：

其实第一次去看完工地以后我是不看好这个项目的，觉得周边太荒了，长期关注我的粉丝都知道我是地段论者，先看地段再看配套，最后才看房子。

有两个事情改变了我的看法：

一位粉丝前几天主动给我打电话，问我怎么看清樾府。我说品质可以，但是地段很一般。他说他就是图住的舒服、想买改善房。这位粉丝是地产空军，早在几年前就把北京好几套房子卖了，只留了市区的一套房自己住，同时也劝身边的朋友卖掉多余的房产；

老哥现在也不求房子增值，就是想买个改善品质高点儿的盘，又不想花太多的钱。另外他对项目周边非常熟悉，经常去那边的办事；

所以，并不是所有人买房都是奔着增值去的，另外就目前的大环境来看，买哪儿都不一定能增值，将来房子更多的还是回归到“住”的属性上；

第二个事情是，销售说他们是整个北京六环内唯二的4层低密洋房，另外一个是位于丰台的中海永定玖里；

永定玖里的位置跟清樾府很像，周边地段很一般，甚至永定玖里还不如清樾府，永定玖里到地铁的距离在3公里以上。两者到六环的距离都非常近。

但是永定玖里自开盘以来却卖的非常好，前几天丰台六百万的文章中我才写到，它的网签量已经达到78套，很快就要追上去年开盘的南四环外的招商臻园；

而且永定玖里105平的户型是最走量的，尤其是平层和上跃产品。从价格上来看，永定玖里的网签均价在5万出头；

永定玖里所在的丰台长辛店周边的居住环境远不如清樾府周边大学城舒适度高啊；

所以，低密洋房还是有市场需求的；

要买清樾府我觉得需要满足两个条件：

首先最重要的是价格，清樾府的销售指导价是5.8万，建委的备案价也不便宜基本跟指导价相差无几；

所以看开盘优惠多少，最终成交价多少。给大家一个参考梧桐星宸建委网显示网签均价为5万出头，清樾府位置比它差点儿，产品比它好点儿，两者如果价格差不多可以考虑；

第二个就是由于不是临铁楼盘，所以如果你是卡点打工人，享受996福报，那需要慎重。毕竟每天1.7公里到地铁还是比较具体；

所以，清樾府更适合上班时间能灵活把控，又喜欢安静享受自己生活的时间领主。

尤其是大学城旁边的高校老师，我觉得清樾府就是为你们量身定制的，安静的低密的小区居住体验和校园书香四溢的氛围相得益彰！

以上，就是清樾府的测评！

接下来还会陆续更新龙湖观萃、嘉境里、梧桐星宸，敬请关注！