10月28日，龙湖集团发布公告称，吴亚军辞任董事会主席，陈序平接任。

舆论哗然。一众从业者恐慌，阴谋论甚嚣尘上。

随即，10月29日，龙湖集团召开投资人电话会议。

吴亚军在会上称：“我是公司大股东，我的大部分资金在股票里，我还是会关注龙湖的经营情况，关注商业模式对不对，在哪儿做生意，跟谁做生意，能不能赚钱。”

对于选择这个时间点交棒，吴亚军称，龙湖没什么可担心的，公司还会安排提前偿还明年的一些债务，“安全得很”。

可是坊间不少声音不这么认为。

毕竟不久前，龙湖刚刚经历做空事件：股价下跌19.2%，多笔债券也大幅下跌。而这一切的起因，仅仅是因为瑞信的一份报告。

投资市场，人们还是很信奉那一句：空穴来风，未必无因。

10月31日，吴亚军辞任后的首个交易日， 龙湖集团港股快速走低，一度跌超40%，龙湖2028年到期利率4.5%的美元债（ISIN：XS1743535491）下跌12.6美分至20.1美分。

究竟，龙湖集团有没有足够的底气抵御这场辞任风波引发的债股双杀的危机？

在10月29日的投资人大会上，刚刚接任董事长的陈序平，说过这么一番话：“龙湖的经营情况良好，三季度销售同比转正。现在龙湖有底气去拿地是因为我们已经提前做了安排。去年8、9月份，我们已经洞察到行业的变化，战略也进行了两个聚焦即城市聚焦，航道聚焦。当时我们已经注意到一些城市不对劲，所以将之前的68城市，改成20个重点城市。航道聚焦就是我们将龙湖整合成5个主航道，使命是现金流和利润回正。”

这与吴亚军一开始所说的“公司还会安排提前偿还明年的一些债务”前后呼应。

但龙湖集团如今面临的问题可不仅仅是债务。

它还要思考的是如何在房地产下行周期保持再融资能力；面临拿地成本上升，地产业务利润空间收窄和毛利率下滑问题如何解决；楼市复苏较缓慢，二三四线城市存在一定的去化压力。

在过去的20年、21年和22年，龙湖集团的毛利率分别为27.3%、23%和17.3%，下滑明显，所幸净利润有所增长（21年为238.54亿元）。

债务结构上，截至2021年末，龙湖集团有息债务1920.7亿元，短债占比7.55%，期限结构合理；品种构成上，银行借款占比66%，境内普通债券占比21%，ABS占比4%，境外债占比9%，构成尚可。剔除预收的负债率67.4%、净负债率46.7%、现金短债比3.88，表内债务压力不大。平均融资成本为4.14%，在同行业内处于较低水平。

只是，坊间一直传言龙湖集团存在表外债务，只是相对隐蔽。

此外，步入2022年，民营房企再融资能力普遍明显弱化。

龙湖集团也不例外，公司债券发行亦是在中债全额担保下才得以发行。这表示其未来的债务偿将更多依赖内生现金流，但2022年以来销售下滑也对各大房企形成巨大挑战。

或许是也有关注到众多投资人的关心点。

在10月29日的投资人大会上，陈序平回应称：“我们保证利润稳中有增，融资性现金流可以把明年的债清偿，以前我们不做经营性物业开发贷，现在经营贷时间久，成本低，我们也考虑做一些。”

对于经营性现金流，陈序平说，今年项目首开现金流12到18个月就能回流，最快6到8个月。其他航道今年有260亿的营收，都是正向现金流。

只是，投资人更加关注的是：龙湖集团究竟能否守住民营房地产的最后一道防线？