传闻取消限购房产股大涨。杭州土地热度回升,4月二手房突破8千套

房产大师丁建刚 2024-05-01 08:36:07

丁桥桃花湖西地块

图源:浙报传媒地产研究院

杭州供地密集,距离上次出让不到半个月,杭州土地市场再次上新。

4月29日,杭州计划出让5宗涉宅地,总出让面积364446㎡,总可建面积710907㎡,地块分别位于钱江世纪城、未来科技城、江湾新城、浦沿和丁桥。

相比上一场,本批次土地热度有所回升,但分化显著。其中,绿城溢价13.8%竞得钱江世纪城朗云南地块,中天&海威联合体溢价15.1%竞得丁桥地块,龙湖近底价竞得浦沿地块,建发底价竞得未来科技城低碳国际社区地块,但过去两年大热板块江湾新城的地块,却提前终止。

4月29日杭州出让土地指标一览表

房企对杭州市场仍有信心,但只认准核心区域、流速确定的地块才会出手。

代表市场终端的杭州二手房市场,延续了3月新政以来的热度,4月成交量预计接近3月8500套的水平。

最近几天,一线城市、强二线城市加快松绑楼市,且力度继续加大。

成都宣布取消限购,新房不再摇号;南京拟放宽落户条件,未来买房就能落户;深圳成为全国首个推行“以旧换新”的一线城市。

无论是商品房、二手房还是土地市场,仍有一定热度的杭州,会继续出台新政吗?会跟进取消限购吗?

市场有不能确定的传闻:五一之后,将出台包括解除限购限价、税费优惠等一系列去库存救市政策。

受此传闻影响,4月29日房产股大涨。截至发稿时,万科A涨停,滨江集团涨7.79%,绿城中国涨12.67%等。

01

杭州土地热度回升

核心区域流速确定是关键

4月16日,杭州土地出让遭遇大面积底价成交,不到半个月杭州再次迎来一场土地出让。

出让批次的地块区位相对更核心,不乏热门的钱江世纪城、未来科技城等板块,因而相比此前市场热度有所回升。

钱江世纪城地块

图源:浙报传媒地产研究院

自2023年9月建发摘得建发中粮·朗云地块后,时隔半年多钱江世纪城再次推出一宗宅地,毗邻朗云项目,精装限价同为46000元/㎡。

该地块可建约2.6万㎡,由绿城以总价8.7亿元竞得,成交楼面价32771元/㎡。

出让地块与朗云地块起价相同,朗云地块当时溢价12%封顶摇号产生竞得人,而这次地块溢价也达到13.8%。

未来科技城推出一宗可建约46.2万㎡大体量的商住地(住宅总可建38.2万㎡),即未来科技城低碳国际社区,精装限价36100元/㎡。或由于体量巨大、业态丰富且资金需求量高等因素,该地块并未有竞争,由建发以总价近85亿元竞得,成交楼面价18389元/㎡。

未来科技城地块

图源:浙报传媒地产研究院

无论是钱江世纪城还是未来科技城,目前新房库存都较低。其中,钱江世纪城仅有建发中粮·朗云一个在售项目,未来科技城仅有滨江杭铁·枫揽华庭一个待售项目。

此外,丁桥桃花湖公园西宅地(容积率1.6)由中天&海威联合体以总价9.5亿元竞得,溢价15.1%;位于滨江区腹地的浦沿宅地由龙湖以总价14.3亿元竞得,溢价0.7%。

02

杭州二手房稳定

4月成交量将突破8000套

在“3.14新政”利好加持下,杭州二手房市场注入信心,3月成交量突破8500套,创下近12个月新高。

4月接近尾声,杭州二手房成交量预计延续3月成交水平。截至4月28日,杭州市区二手房成交量突破7800套,全月预计成交接近8400套。

杭州市场上“以价换量”激发短期市场活跃的特征明显,购房者对价格极其敏感,小面积、低总价房源成交占比提升,郊区次新二手房受到青睐。

4月杭州二手房交出了一张并不差的成绩单,但市场信心并未明显好转,加上商品房市场分化加剧,特别是部分项目销售迟缓,库存积压。

因此,房企虽然对杭州市场仍保有信心,但在土地市场上较为谨慎,只对核心区域、流速确定的土地才敢于出手。

03

成都取消限购,南京拟买房落户

杭州会跟进取消限购吗?

房地产市场依旧严峻复杂,全国各城市积极松绑楼市,近期强二线城市也纷纷下场加大力度。

4月28日,成都发布楼市新政,明确全市商品住房项目不再实施公证摇号选房,由企业自主销售。对社会关注度较高的热点项目,鼓励企业采取公证摇号选房销售。

此外,成都全市范围内住房交易不再审核购房资格。

3月,成都全市新房住宅成交15350套,环比增长约35.7%,同比增长约16.3%,但同时供应量也持续大增,3月成都商品房供应面积约456万㎡,环比上升229%,同比上升90%。(数据来源:成都住建局)

4月26日,南京发布户籍新政(征求意见稿),将进一步放宽落户条件,在南京市拥有合法稳定住所且实际居住的非南京户籍人员,可以直接办理落户。

4月27日,南京再次发布“以旧换新”试点公告,南京安居建设集团将开展“以旧换新”试点活动,首批试点限额2000套。

南京一二手房遇冷或是其连续发布楼市相关新政的缘由。2024年一季度,南京新房住宅成交3961套(不含高淳、溧水),环比下降60%,总成交金额约143.2亿元,环比下跌59.5%。3月,南京新房去化率仅21%,新房库存量约775万㎡,消化周期高达41.4个月。(数据来源:我爱我家南京研究院)

4月23日,深圳宣布推行房产“以旧换新”,于5月1日正式启动,为期1年,成为全国首个正式推行“以旧换新”的一线城市。

此前,有媒体报道,杭州政协召集部分房企及相关机构举办交流座谈会,探讨如何通过一二手联动打造杭州房地产市场的新平衡、借鉴其它城市“以旧换新”经验等话题。

但自今年“3.14新政”杭州全面放开二手房限购,增值税全部5改2后,暂未有大动作。

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房产大师丁建刚

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