时代的变化，总是从伟大的细节开始！
近日，昆明市自规局发布新版《昆明市城乡规划管理技术规定》，将于10月15日起施行。
新规取消了跃层户型中空面积限制、增加了阳台可建面及赠送面积...得房率全面提升。
具体变化如何，楼市君给大家一一梳理解读。
建筑新规调整了哪些方面？
昆明市原《城乡规划技术管理规定》自2022年12月1日起施行，本次修订的新规，重点对18个方面进行了调整。
调整内容，包括细化住宅建筑设计要求、提高阳台面积赠送、优化建筑面宽（开敞率）管控、优化停车泊位配置等。
适用范围｜图源：2024版新规
下面这些变化，都与大家息息相关：
01
调整阳台计算规则，提高赠送面积
按照2022版规定，昆明住宅的阳台比例，是对应每个房间的建筑面积，厨房阳台还设有进深1.5米的限制，超过就要按全面积计算。
而且，只有半封闭阳台，才有一半面积属于赠送，全封闭阳台，得按全面积计算。
但现在，新规把阳台面积改为对应整个套型建筑面积来设置，只要不大于套型建筑面积的20%，都符合规定。
换句话说就是，允许有更大的阳台，造更好的房子！
昆明楼市一线制图
新规还明确，阳台计容面积为围护设施（不封闭）或者围护结构（封闭）外表面所围空间水平投影面积的1/2计算。
也就是说，未来的新建住宅，阳台不管封不封闭，只要不超过规定面积，都按半赠送计算。
此举，不仅增加了阳台可建设的面积，还提高了阳台设置的灵活性，能丰富住宅产品的类型，激发市场活力。
政策解读截图|图源自规局
02
跃层中空面积可以做大
对于跃层住宅，新规取消了住宅跃层户型中空面积，不得超过30平方米的限制。接下来，跃层的中空面积，将按照跃层户型下层面积比例（30%）核算。
举个例子，以往建面约200平的跃层户型，下层面积约120平，中空面积最多只能30平。
但现在，中空面积可以做到36平米（下层面积的30%），足足多了6平米。
要知道，跃层住宅的中空面积一般算为赠送面积，此举相当于给到买家更多可操作空间，提高得房率。
可以预见，跃层住宅很快也要加入卷产品的新赛道。
昆明楼市一线制图
03
住宅层高要求不低于3米
结合多样化改善性住房需求，新规明确，住宅建筑层高不得小于3.0米。
按照以往规定，住宅的层高是不低于2.8米，3米则是高端住宅的配置。
比如昆明云锦东方，所有住宅层高都做到3.15米，空间更开阔，舒适性更高。
而在新规后，层高在3米以上的楼盘，比起以往的二手房，将更具优势。
云锦东方样板实景｜项目供图
04
优化车位配比，住宅按户配建
根据2022版技术规定，昆明住宅小区的车位数量，规划标准是每100平米（地上建面）至少配套1个。
在这个规定下，很多楼盘会将车位配比做到1：1.2。
这也导致，官方在实际调查后，发现很多停车泊位未达到满负荷，空置较多。
所以现在变了，新规要求住宅按户来配。简单来说，就是允许开发商以需定产。
昆明楼市一线制图
从新规指标来看，回迁房、保障性住房的停车位配建，为0.6个/户，相当于每10户，设有6个车位。
再来看普通商品住宅，刚需小区配建的车位相对较少，豪宅车位更多。
尤其是套型建面低于90平的小区，平均100户只有60个车位。
套型建面大于200平的小区，每户可配建1.5个车位，相对充裕。
昆明楼市一线制图
事实上，在新规实行前，昆明已有项目开始调整车位配比。
比如，7月份调规的豹子头村城改项目，其中一个住宅地块的停车位，就将按照每户0.6个车位配建。
豹子头村规划调整｜图源：自规局
除普通商品住宅、中小学、医院外，现状以及已开工建设的轨道交通站点出入口500米范围内的建设项目，配建机动车停车泊位数量还可以适当降低。这意味着，在车位去化难的大背景下，开发商只会减少车位配建，未来新小区车位会越来越少。
05
优化公共设施，减轻开发商包袱
另外，新规还优化地块基本公共服务设施设置。
当控规中已按照规划单元、社区单元配置了15分钟生活圈设施、5-10分钟生活圈设施，单个地块可不配或减配。
这些，能在一定程度上，减轻开发商的包袱。
图源新规文件
产品不断迭代
新一代好房将全面铺开
从住建部去年底提出“住好房”开始，各地都在推出新规。
比如广东就在减少公摊上下手，得房率从突破100%，到如今直奔130%。
深圳上半年就推出了新的规则，让阳台、凸窗可以做大，减少公摊、得房率增加。
目前，已经有越来越多城市，出现零公摊的房子。
昆明实景｜昆明楼市一线摄
新规落地前，昆明的楼盘产品就在不断迭代。
比如今年入市的邦泰臻境，邦泰悦九章，都设计有超大阳台，平均得房率接近100%。
到万科都会半岛、万科桂语东方，平均得房率直接“突破了100%”。
新规之后，相信昆明会有越来越多以新规范为设计蓝图的“好房子”入市。
万科都会半岛建面约99平户型图｜项目供图
对于普通买家来说，得房率的提升，当然是好事。
但楼市君也想说，高品质的新房会越来越多，对二手房的围剿就越狠。
尤其是那些高容积率的塔楼，户型设计落后，没有核心资源，也没有稀缺地段，只会更难出手。你觉得呢？
欢迎留言讨论！
来源：昆明楼市一线
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