蜂鸟家园有套房子的成交价，直接腰斩了。

6月初，有一套一居室43平的房子，成交价格从高点的985万，下跌到了495万，下跌金额490万，下跌幅度49.7%，妥妥的腰斩，房价跌回到了2016年。

据说这套房子，有硬伤。一方面学位一年级占用。什么意思呢？海淀的政策是六年一学位，一套房子，六年只提供一个学位，也就是说买这套房子的人，要等5年后，才能用这套房子入学。另一方面是个顶层，大家一般不喜欢顶层。即便如此，房价腰斩，也非常夸张了。

目前蜂鸟家园有几套挂牌520、530万的房子，都是这种情况。

说几点看法：

其一，蜂鸟家园成交价比高点大跌490万，破纪录腰斩。

2021年3月5日，蜂鸟家园有一套43平米的额房子，成交总价985万，成交单价223965。这个价格创造了单价的纪录，同时，也是近几年43平米户型成交价的最高点。

24年3月，有一套同样面积的房子，成交总价568万。有了这套568万的成交先例，同时再加上550万这套超低价挂牌，必然会把蜂鸟家园的房价拉下来一大截。

24年6月，这套495万的房子成交后，又创造了该小区的成交价最低记录，同时也创造了北京核心城区房价下跌幅度的最高记录。

翻了下这个小区的成交价记录，做个对比：

21年3月，43平米，总价985万，单价22.4万；

22年10月，43平米，总价832万，单价18.99万。

24年3月，43平米，总价568万，单价12.96万。

24年6月，43平，总价495万，单价11.3万。

不管是从总价看，还是从单价看，房价下跌幅度之大，令人触目惊心。

其二，结合历史成交数据，蜂鸟家园价格跌回了2016年。

495万这个成交价，跌回到了2016年。虽然有硬伤，虽然学位一年级占用，但这个成交价，依然对人们有很强的冲击。

兜兜转转，蜂鸟家园的房价跌回到了8年前。

跟2021年上半年对比，蜂鸟家园确实暴跌了。

如果我们将时间再往前移，对比结果又如何呢？

蜂鸟家园的房价相比2021年上半年高点，下跌幅度很大；相比2016年，价格又回到了原点，原地踏步。

其三，蜂鸟家园房价大跌的原因，变现加踩踏出货。

这两年多校划片，有些学生被调剂，有人说这是蜂鸟大跌的原因。

从21年至23年，三小的调剂人数相对比较少，基本在10-20个学生左右。尤其是23年，还特别扩招了一个班级，从18个班扩到19个班，平均一个班40人，招生人数很多，绝大部分学生都录了。24年招生，三小一下子缩减了三个班，变成16个班，甚至比22年还少了两个班。

要说调剂过多，引起房价下跌，可能性不大。

我认为，主要原因是：供过于求，卖房人心理崩溃，踩踏出货。

学位刚刚一年级用完，马上就甩卖出货，这完全是奔着占坑学位来的。用完马上出手，丝毫不拖泥带水，就是这个小区的价格被打懵了。