房地产的坑到底有多大？

最近地产的大招一个接一个。比如这个星期北上广深逐个开始落实认房不认贷。广州的城市把首套房首付的比例降到了20%。存量房房贷的利率也在打折。所有的一切都是为了一个目标。就是把已经趴窝的房地产业给救起来，让它重新成为我们的支柱产业。

那目前房地产业的问题到底有多大？需要多大的支持才能让它重振雄风呢？

第一个，中国城市人均住房面积已经达到50平米。在这一点上已经跟发达国家追平了，这说明人均面积已经接近饱和。

第二个，中国城镇化率在65%左右。欧美发达国家在75%。由于中国农村还存在大量的老人。因此城镇化率基本上也接近饱和了。

第三个。中国地产开发商资产负债率在80%-90%。此时海外开发商大概在50%以下，香港地产商普遍在40%左右。地产商加杠杆这方面大概也是见顶了。

中国房地产业在上面这三项都接近饱和，这就说明什么呢？中国的地产整个的市场规模大概也已经见顶了。在以后中国房地产业将是一个存量市场。2017到2020年，中国每年开发房地产的增量是16亿平米。这个水平已经接近了全世界除中国以外所有房地产的开发总量。作为一个存量市场，中国未来每年存在着2%的折旧房地产建设。什么叫折旧房地产建设？也就是说一些房子老了坏了，拆了再盖，这个市场大概有多大？10亿平米左右！

这么算下来，中国房地产市场的整体存在着37.5%的富余产能。这些产能怎么给它剔除出去？一方面这些年有关部门一直在给房地产公司降杠杆。另一方面，大家也看到了前有恒大，后有碧桂园。这些公司出现的产能收缩也是房地产问题出清的一个主要方式。伴随着问题的出清，中国房地产业将出现一个软着陆。我们的经济复苏也会因此出现转机。