现阶段的楼市到底有多窘迫，先看看几组数据：

2020年，国内商品房销售面积约17.6万平方米；

2021年，商品房销售面积约17.9万平方米，相比于去年，增长1.9%。

2022年，商品房销售面积约13.6万平方米，比上一年下降24.3%。

进入2023年后，疫情放开，国内经济缓慢复苏，各行各业都在努力尽力摆脱疫情的影响。

大家本以为，楼市能和其他行业一样摆脱颓势，可2023年的销售面积却只有11.7万平方米，又跌了8.5%，与2021年相比的话，下降超过34%。

而且还有一个比较重要的点，那就是统计局公布的销售面积不一定是真正的销售面积。

为什么这么说呢？

因为很多房企有几百亿的销售额，但该负债还是负债，该爆雷还是爆雷，这显然不正常，所以其中一部分房产大概率是工抵了。

回看去年，除了房价上的政策外，其他方面的利好政策出台很多，购房压力较前两年相比小了不少。

可政策虽多，但很多人就是不为所动，面对这样的情况，谁的日子也不好过。

二手房业要降价售房，搞不好降价都卖不出去；房企资金链出现问题，不仅自己运营困难，连带着购房者也要遭罪；楼市不景气，地方土地财政也会受到影响。

至于银行就更坐不住了，因为坏账余额大幅增长。根据数据，2022年，工农中建的房地产坏账余额打破近10年的纪录，相较于2021年增长60%。

说实话，房地产坏账余额增长一点儿都不奇怪，一边是高运营成本，一边是卖不出去的房子，房企举步维艰，其中一部分甚至干脆摆烂耍无赖，坏账余额要是降下去那才反常呢！

有关于销售面积和销售额下降的原因，网上有很多分析，比如新生儿数量下降，又或者是收入不稳定不敢买房，这些原因有一定的道理，但却并不是最为关键的。

首先来看看新生儿数量的问题。

需要承认，新生儿数量逐年下降是事实，可这一趋势在现阶段对楼市的影响并没有那么大。

如果孩子在婴幼儿阶段或者是稍大些时，父母就要给他们备好房子，那新生儿数量减少将会对楼市造成极大的影响，但很明显，这不符合实际，没几个家庭会这么做。

我们放开了想一想，只有再过个十多年甚至二十年，现在这批新生儿才到了需要房子的时候，届时人口对楼市的影响或许才会凸显出来。

可到了那个时候，国内的楼市环境说不定早就变了样，各地商品房和保障房的双轨制都在平稳运行，人口对商品房的负面影响已经被大大降低。

再来看看收入的影响。

根据数据，我国的人均可支配收入是一直在涨的，比如2021年为3.51万元，2022年为3.69万元，2023年为3.92万元。

人均可支配收入上涨的同时，购房压力在减小，可现在销售数据，还不如两年前购房压力更大、收入更低的时候。

所以说，收入确实对部分人购房有影响，但并不是主要原因，关键问题在于购房预期不足。

举个很简单的例子，购房者看好一个小区，并且得知该小区在未来两个月会降价10万，那他肯定会等到降价后再买。可两个月后，他又得知房价会继续降10万，那他只要不急用，就会继续等着。

而现在的楼市，给购房者的印象其实就是这样，房价会跌，跌到什么地步谁也不知道，索性等着。反过来，如果房价会大涨，哪怕是调高房贷利率，还是会有一大波人入场。

其实看看楼市调整的时间线就可以发现，这次调整的时间与房企摆脱高杠杆模式的时间是重合的。

2020年8月，央行和住建部制定颁布房地产的“三条红线”，2021年1月，“三条红线”实行，房企的融资直接被套上紧箍咒，开始摆脱高杠杆模式。

紧接着到了下半年，政策效果开始体现出来，土拍、销售等数据开始反转，然后便是连锁反应，二手房也从这个时候迎来连续下跌，并且一直持续到现在。

过去通过限制房企来调整楼市，现在调整过头了，想要楼市尽快企稳，降低金融风险，那就要在这方面再次给予房企一定支持，而在日前，多部门联合出手，祭出一颗“保命药”，从资金上给予房企最大程度上的支持。

这颗“保命药”主要包括两方面，一个是经营性物业贷款，二是融资，下面我们仔细来看一看具体的内容。

1.经营性物业贷款

简单来说，就是把自己手里经营比较好、能赚钱的酒店、办公楼、商场等经营性资产作为抵押进行贷款，并用这些资产的运营所产生的收入作为还款来源。

央行、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，通知中有以下几个比较重要的点：2024年前，对情况较好的房企，可以发放经营性物业贷款用于还债；贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年。

总之，相比于开发贷，经营性物业贷款的期限更长，利率更低，现在《通知》中又规定了时间，从中可以看出这件事还是相当紧迫的。

而且房地产发展至今，不少开发商手里其实都有可以申请经营性物业贷款的优质资产，用这些资产来贷款，然后用贷款还债，那么房企就有操作空间来拿地，从而给楼市注入一剂强心剂。

2.融资

中国房地产报发表一篇名为《力度前所未有！住建部：推行贷款尽职免责制度，第一批白名单本月落地》的文章，文章内容很简单，就是帮助房企融资。

具体来看，之前声音很大的房企融资白名单可能在本月月底前落地，并且还能争取到贷款，而且白名单会聚焦到具体的项目。

另外还提到了“尽职免责”4个字，这是什么意思呢？

在《通知》下发前，房企贷款困难重重，哪怕项目是好项目，但金融机构还是会担心出问题，相关人员也怕担责任，所以“不敢作为”，要么拒绝，要么一拖再拖，活生生把项目拖死。

《通知》下发后，代表着只要项目在白名单内，那有关该项目的贷款争取无错，可以放开手去干，不用担心担责任。

这样一来，房企有了资金，可以保交楼，可以再去拿地，给财政增收。当拿地火热、烂尾减少时，购房者也就有了信心，楼市将会迎来好转。

当楼市企稳回暖，将会有3类“人”从中获益。

首先是房企和银行，房企的资金压力得以解决，既能开发也能偿还贷款，同时，银行的坏账率也能下降。

再者是手里有房子的人，尤其是那部分高位购房的人群，当时加杠杆买房，现在肠子悔青了，随着楼市企稳，房价也会有所回弹，虽然不一定增值，但少赔一些还是可以的。