《楼八》做了张图。

这是中交城投在郑州的古荥长乐城项目位置和范围。

南起开元路，向北一直到侵占到思念果岭，东推进到京广铁路（江山路），向西挺越西四环大约1-2公里。

总占地21.92平方公里。

郑州长乐城

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我们先探讨项目的几个基础问题。

1、案名

中交把这个项目称古荥长乐城。

目前百度百科唯一认证的长乐城是福州市长乐区下面的长乐城，属吴航街道办事处。而这个片区最核心IP是“荥泽古城”，但显然，中交不太喜欢这个颇具旅游色彩的名字。

的确，它不利于一级整理商对外宣传，于是，中交便取名“长乐城”，这似乎是中交旗下一个全新产品，之前没听过。

名字其实对片区发展极其重要，因为打造一个新片区，必须给客户和房企“画饼”。

过去，客户和房企的饼都好画，现在不行了，客户是不见兔子不撒鹰，房企是不见棺材不掉泪，总之，难了，但即便再难，名字依旧是：

“大饼”精华的浓缩

麓湖、梅溪湖、滨河国际新城、双湖科技城……国内知名的一级土地整理项目名字起的都很精彩，体现了“核心价值载体”。

麓湖和梅溪湖都是湖，双湖科技城也直接表明了自己是二个湖，滨河国际新城有“河”也有“国际”，都是高端、大气、上档次。

古荥长乐城，摒弃过去以“生态自然资源”为驱动的案名，而转为“文化古城”驱动。

这可以说是郑州“挖湖门”之后的无奈，也可以说是被逼之后的创新，毕竟荥泽古城有深厚的历史文化可供挖掘，其价值甚至不亚于1-2个湖泊。

当然，关键在于发展商如何包装。

2、规模

双湖科技城6平方公里，扩容后的滨河国际新城16.77平方公里，而古荥长乐城直接把这个规模提升到了：21.92平方公里！

截止目前，这是郑州市由央企主导的一级土地整理项目里规模最大的。

项目以西四环和北四环交叉立交桥为中心，分为三个片区：北部、西部和南部。

北四环以北为北部片区，总占地6.85平方公里，这里面包含已经开发过的“正商河峪洲”项目。

西四环以西北四环以南为西部片区，占地3.98平方公里，基本都是农田和村庄。

四环内的部分为南部片区，占地11.09平方公里，楼八认为的项目核心驱动引擎是“荥泽古城”，这个古城就位于南部片区之内，但现状不理想，我们下面说。

3、位置

怎么评价长乐城的位置？

和双湖科技城和滨河国际新城全部位于四环外的位置相比，长乐城是围绕西北的“四环点”展开，南部片区位于四环内，看似区位略好一些。

但是，双湖科技城是高新老城区的自然顺延，而且二者结合很紧密，基本完成了相互之间的“地理统一”，滨河国际新城位于郑州“东南”这个发展热土上，北部即为郑东新区的郑州东站，南部为航空港区，是郑州面向未来的桥头堡。

相比之下，长乐城的天然优势并不明显。

同时，对比同片区的双湖，长乐城不但因为连霍高速和高新区有较大割裂，与惠济区也存在京广铁路江山路二道天然屏障。

《楼八》认为，在片区属性上，长乐城和滨河国际新城更像，几乎就是一个“和滨河对角相望”的标准的翻版滨河国际新城：

独立于市区的世外桃源

暂时说桃源吧，希望长乐城成为小滨河。

既然如此，这就需要长乐城作为一个独立的个体，想办法站立于郑州之林，成为地产概念里的第25个组团，进入郑州楼市大家庭。

先行区启动区

对于这个项目，中交城投测算静态总投资为103.59亿，动态总投资预计将达到500亿。

项目开发周期预计10年，这是一次大手笔。

对于先行区，中交城投选择了占地3.98平方公里的西片区。

如下图：

西部片区的土地性质从东向西呈现阶梯状，临近四环线的是住宅用地，向西依次是公共管理与公共服务用地和工业用地。

其中，工业用地面积最大，达到36.36%。

工业用地分为二类，分别是一类工业用地和新型工业用地，二者各占约50%。

新型工业用地某种意义上讲已经属于科研商务用地，对居住影响并不大，更多的考虑是“产城融合”的问题。

剩余的工业用地将以“冷链食品和企业智造基地”为主。

排名第二的是住宅用地，占比23.45%。

长乐城的土地指标刷新了郑州一级土地整理的新记录，括弧，包括北龙湖，片区容积率低至1.1，这个我们第三部分说。

如果不算道路用地，那排名第三的就是公园绿化用地了，占比9.44%，我大概算了一下，是1024亩。

《楼八》确信做这个设计规划的是一位年龄在35岁到45岁、程序员出身的处女座设计师。

详细指标如下。

在先行区里，中交又选择了140公顷，即2100亩作为启动区。

启动区以西四环为界分为东西二部分，其中，东区为“古荥汉代冶铁遗址博物馆”，占地约100亩，分二期开发建设。

从这里看，这个博物馆在未来很长一段时间里都将作为项目驱动引擎存在。

这个属性和规模，想要在未来10年支撑21.92平方公里的一级土地整理，是有难度的。

但没有办法，目前来看，这应该是最理想的结果了，毕竟荥泽古城的开发现状并不理想。

荥泽古城文化公园的牌子面世已有一段时日，但楼八去过几次，目前周边仍是荒草丛生。

虽然现场有不少“土城墙”，但在探访的过程中，我们了解到，看土城墙是真历史古迹还是后来堆起来的土坡，那就要看城墙里长不长草。

古人修筑的城墙里掺杂的有石灰、糯米之类，是不长草的，凡是长草的，大概率是自己堆起来的粉饰历史的。

古人的防伪技术简约不简单。

荥泽古城规划范围很大，也有部分地区修建了小面积的娱乐设施，但档次并不是太高。

所以，中交城投只能选择“冶铁遗址”为资源引擎并加以建设，使其成为项目借势对象。

经济下行期，啥都难。

经济形势的变化，让老百姓的置业敏感点开始从过去的“追求高大上”转变为“真实、实惠和实用”。

大面积公园、河流和湖泊，对于购房客户的吸引力正在减弱。

比如绿博，现在来看，虽然拥有宇宙第一厉害的郑汴中央公园，并不能阻止绿博房价狂跌，最后发现，帮助绿博房价止跌的原来是一所学校。

启动区东侧是冶铁博物馆，西侧就是项目先行区里启动区里的首期开发范围了。

如下图：

上图白色框内即为项目的启动区范围。

区位相对优越，交通相对便利，地块相对干净，选择这里作为项目启动区，中交城投显然是经过深思熟虑的。

启动区的核心道路是广古路，这是古荥镇中央大道向西顺延而来。

广古路过了西四环，路南侧，中交城投的工地已经开始忙忙碌碌了。

未来，这里是二片公园，公园南侧是21.92平方公里最先出让的2宗用地：

既然客户不看高大上，只看事实和实惠，这一次，中交也不玩虚的了，直接对客户下了死手，拿出了足以震惊郑州的杀手锏：

5-1地块占地面积72791平米，容积率1.1，限高24米；5-2地块占地52368平米，容积率1.1，限高18米。

低密别墅群

1.1，这是一个在郑州消失多年的数字。

目前，在《楼八》的印象中，郑州容积率最低的也就是北龙湖的1.5以及前段时间金沙湖的1.19了，再无更低。

而这次，一次性降到了1.1。

这个容积率大概率是高建筑密度大面积联排、中建筑密度叠墅或者高舒适度的洋房产品了。

不论是那一种，基本上都是郑州主城区（古荥镇属于惠济区）最低密的产品了。

根据中交城投的总体计划，这二宗土地是要自己摘的，这个模式和双湖科技城、滨河国际新城模式一样：

一般情况下，首发地块的位置和质素的确都是片区内最好的。

一起来看下启动区规划。

黄色线是项目参观动线

第一站就是我们上面所说冶铁博物馆。

从这个博物馆到西四环西侧需要跨过西四环，为此，中交城投修建了跨四环景观天桥“风物桥”，长达200米。

跨过天桥，就是风华会客厅，未来这里将是一二级销售的营销中心，总占地面积约20亩。

同时，片区内还将配建公园、健身中心、小学等。而上图中红色底色的2宗用地就是上面提到的5-1和5-2。

如何看待，中交城投在这个位置去做低密产品？

首先，这个决策的依据绝不是区域或者地块自身，而是市场情况，别说是3.0以上的高层，即便是2.0的洋房和小高，在主城区去化都成问题的情况下，在这里去化的可能性更是没有。

在这种情况下，项目启动区必须以超低容积率的“四环线稀有别墅”进行市场搅局，先在艰难的市场下打开局面，然后徐徐图之，方有一线生机。

根据规划，临西四环的5-1将做5层低密洋房，标准层面积段预计160-180㎡；5-2将是4层叠墅产品，面积段预计220㎡。

楼八的话

中交古荥长乐城，这是在郑州房地产暂时不景气之下，难得出现的“逆势而上”的超大型项目，不仅展示了中交城投对郑州的信心，更是为郑州楼市刮来一股春风。

楼八有几点想说：

我对项目还是充满信心的，毕竟高新区的房地产市场一直很健康，经过这么多年的发展，一定是积攒了一部分对“低密别墅产品”有强烈执念的地缘性客户，而这么多年，一直没有产品释放，而从高新区的核心“西四环科学大道”路口上高架然后下高架，到达长乐城核心区，就是5分钟，标准的5分钟，而对于长乐城而言，前期要的就是这一批客户。

长乐城属于惠济区项目，标准的主城区。

从目前来看，项目属于郑州主城和荥阳的交界处，但目前，高新区已经扩容，拿下了荥阳的豫龙和广武2个镇，随着中建方程对这2个镇的深度持续开发，长乐城在此过程中也将收益，其区位优势将得到加强。

项目是2022年开始启动，截止目前已经2年有余，市场上的声音也是零零星星，更多的是从第三方题材中而出。从项目的开局起势、形象定位传播以及市场声音话题来看，还没有表现出一个21.92平方公里大盘的气质和气势。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。