最近深圳打折的新盘很多。

但是“首付40万，买龙华3房”这个信息还是让一万间炸了一下，一万间再三确认，这是住宅，还是大开发商的住宅，不是小产权。

它就是位于龙华大浪——星河星悦云邸。

按照老规格，发现笋盘，一万间就去实地探访一下。

说星悦云邸是龙华大浪配套最好的住宅，其实是有意忽略了上塘板块才这样说，但是有一说一，上塘的住宅也不带大浪这个title 推广，所以咱就按照默认，上塘是上塘，大浪是大浪。

不过，我们也得承认一个事实，说星悦云邸是大浪NO.1，也是在矮个子里面拔将军，因为：

第一大浪新盘不多，

第二大浪整体配套实在难以拿得出手。

大浪目前在售住宅就是盛荟城(均价5.5万/平，仅仅剩少量尾盘）和锦顺名居（折后单价4万起），但这2个盘基本是远离地铁站+没商业，在龙华新盘中属于坐冷板凳的那种。

锦顺名居和星悦云邸对比

而大浪片区内目前只有地铁6号线经过，且只有两个站点，分别是元芬站和阳台山东站，这2个站拉近了阳台山、大浪商业中心与深圳中心区的距离，对更远的一些片区就照顾不到了。

而星悦云邸的优秀之处就是，它位于目前大浪发展比较好的阳台山-大浪商业中心的位置。

而且，项目距离羊台山森林公园仅一路之隔，紧邻大浪体育中心和大浪文化艺术中心，人文配套优越。

实探时候，刚从6号线阳台山东站出来，抬头就能看到星悦云邸的身影。

地铁站内看星悦云邸，一万间实拍

在地图上看，星悦云邸距离地铁站600米左右，一万间实测 ，步行10分钟内可达。

百度地图

这样看来，它是目前大浪唯一一个地铁盘，这个是无可争议的。

在项目外围，可以看到围挡很清晰明白地告诉你，龙华高级中学教育集团将要落户在这里。

学校就在家门口，星悦云邸的教育配套又加分。

当一万间跟项目销售详聊的时候，销售说学校在今年9月份就要投入使用了，另外项目旁边的地铁13号线将要在国庆前后开通，到时候星悦云邸出行将更加方便。

而商业方面，项目二期将建星河coco city商场，对标深圳目前在运营的星河商业体系，这个商业配套的吸引力还是不错的。

另外大浪商业中心离星悦云邸也不远，一万间步行约15分钟左右就到达了。

大浪商业中心

所以综合来说，星河云邸确实是一个具地铁、商业和学校的便利性刚需盘，基本配套都有，只是处于一个相对弱势的片区。

但是项目销售会跟你强调，项目3站即可到达红山，什么意思？

意思就是，虽然我们星河云邸自己地段竞争力不大，但是你坐个地铁，就可以享受红山配套啊！而且我们比红山的房子便宜多了！

星悦云邸是谭罗村旧改首发项目，也是星河在大浪的首个旧改项目。

按照规划，分2期开发，整体包括优质住宅、高档写字楼、大型商业、幼儿园、九年一贯制学校等，是继星河开市客之后，星河在龙华的最大地标综合体。

总建筑面积约为25万㎡，由11栋48层住宅楼、2栋48层保障房、1栋30层办公楼、1栋42层办公+酒店建筑以及商业裙楼、集中式商业组成。

而目前在售的是一期住宅，占地面积约2万平米，由4栋住宅单元围合而成，容积率5.9，绿化覆盖率40.07%。

一万间实拍

项目此次备案849套房，约95-124㎡3-4房，备案均价约5.5万/㎡，预计交房时间，2025年年底。

销售说目前可以在备案价上打85折，具体优惠信息可以联系一万间获取。

一万间踩盘的时候，销售小姐姐提醒不能拍样板间，所以我们对着户型图，简单来分析一下户型。

94-96平的3房2卫：户型方正设计，明厨两厅，通风采光效果好，比较让人惊喜的是玄关设计成超大收纳空间，足够放置鞋柜、挂衣区等等，紧挨着玄关，在S型墙的位置预留内嵌式双开门冰箱位。

约112-115平4房2卫户型：客餐厅南北通透，采光通风很好，动静分区的四房两卫设计，能满足多人口家庭的居住需求。

约123-124平4房2卫户型：112-115平户型的放大版，几乎一样，但各方面尺度更大，更舒适。

整体看，星悦云邸的户型是能够承接大部分家庭的居住需求，但套内使用率有点低，但是深圳这2年新房，基本是超高层建筑，使用率低只能说是大家都差不多。

价格上有诚意，最低总价400万左右，最低首付40万（实际是做一成首付，省下的2年内还清，免息）。

这个价格，可以撬动一部分光明、龙岗的潜在购房群体了。

另外，大家不要忘了，星悦云邸还有一个卖点，是毗邻阳台山森林公园，部分户型可以在家看到阳台山景观。

星悦云邸上车门槛超低，是吸引购房者的咨询的一大热点。

目前买星悦云邸，有2个最值得期待的点：

第一：地铁13号线的开通，直达南山核心（已开通的6号线，直达罗湖），项目与深圳中心区的距离进一步拉近，更能承接南山购房者的外溢。

第二：二期coco city的开业，商业对人流，对地段的提升力不需要一万间多说，大家都懂。

所以一万间认为，预算不多，但是又不太想去远郊（光明、观澜、坪山等）的，可以选择入手这里，大浪虽然是龙华弱势片区，但是目前到福田和南山的通勤距离和时间比远郊是更便捷的。

而且星悦云邸自身的价值潜力也大。

当然，星悦云邸的短板也明显：

首先是大浪里云集了龙华大量的旧改，多年后城市面貌会大变样，但是短期内，项目周边依然会是比较“村”的状态。

项目周边情况，一万间实拍

然后就是随着大浪旧改，周边住宅供应会慢慢起来（参考壹方天地），到时候大浪会成为龙华新房主要供应片区之一，所以买星悦云邸，居住舒适度会慢慢增加，但是升值空间不大（参考光明新房市场）。