大水来了，最先推高的肯定是核心区，核心板块。

但这一次不会雨露均沾，有些房子还会继续被洗牌，有些房子会止跌回稳，有些仍然是卖出时机，有些是买入的好时机。

也不是核心板块内所有房子都有机会的，珠江新城肯定会有先发优势，热度高，关注多，容易承接大水，但也不是所有房子都有机会。

放大到天河海珠，再放大到中心区，那这个问题就更复杂了。

我们知道只有交易才能产生价值，如果长期不交易，流通性开始衰退，说明它的价值也是在衰退的。

你要允许有些板块、有些房子已经是过去式了，同时，你也要允许有些板块有些房子开始走上坡路，钱都是聪明的，一定会流向更加保值的地方。

以前大家的思维是只有珠江新城才是值得的，只有天河是最有价值的，这一次的深度回调，把很多滤镜都揭开了。

有个很重要的逻辑是，此消彼涨。没有只涨不跌的行情，也没有一直长红的板块和房子。

有些板块在成长期，但房子的价值在衰退，有些房子越来越好，但仍然看不到希望。

涨得过快并不是好事，跌得过多也不一定是坏事。

今天我们的内容说的就是这个逻辑。

当前广州还是一个新房市场，新房的得房率越高、户型越漂亮，就会加速出清更旧更差的房子。

以前新房还没有那么好的时候，15年楼龄的房子也是能接受的，但现在那些次新房一进入二手市场，周边更好的产品一出现，就又要被鄙视了。

比如还没两年的城市之光，就已经敌不过隔壁的未来方洲了，所以，你让那些黄埔花园、保利学府里、怡港花园怎么流通。

两年前珠江俊园、东方新世界是香饽饽，未来肯定是敌不过一路之隔以板楼为主的保利天瑞。

当然，得房率高也是周期性的产物，好比早几年二线城市的房子做得比一线城市漂亮许多，一线城市的房子是又老又破又贵，本质上还是在拼产品阶段，还没有进入拼价值的阶段。

接下来我们就说一下具体的板块。

珠江新城从上一轮周期开始就已经割裂了，虽然国庆后珠江新城成交量同比上月已经翻倍，但价格变化不大。

除了一套中海花城湾和颐德公馆超过3000万，其余38套都在3000万以内。

对于曾经二十万单价的嘉裕公馆，反弹个一万几乎可以忽略，而且嘉裕公馆内部拉差太大，其实也会拖累好的产品和户型，哪怕再回到原来的高位，这个抛压依然存在。

曾经被刚需追捧上车门槛最低的保利心语，这个月也只有两套法拍成交，没有一套二手成交。

珠城的情况并不是特别的乐观，这个结果跟早期的规划有关，特别是在十五年前，在广州很缺钱的时候，珠城的地也是切割来卖，导致中区很多的小区没有花园，而对于豪宅来说，花园和容积率比户型楼龄更重要，看看凯旋就知道了。

当然，东区仍然会是珠城顶流，也是整个广州的顶流，能对比的小区极少，也只有二沙岛和珠江别墅互相匹敌。

珠金琶的逐步兑现，还会进一步坐实东区的价值，而且东区的几大豪宅：凯旋新世界、颐德公馆、汇悦台算是最抗跌，也最容易反弹创新高。

西区是逐渐天河北化的，天河北逐渐越秀化，西区、天河北、东风东杨箕一带的价值基本差不多，一些次新二手几乎高度融合，所有买家都会同等去对比。

举个例子，看星汇园的会对比中怡城市花园，看中怡的会对比协和新世界，看东堤湾的会对比星汇园、东海嘉园，看锦城花园的也会对比中怡城市花园。

这些几乎都是1000万左右的产品和小区，也是大家对地段配套有执念的几个不二选择，所以价值趋同是必然的。

琶洲南已经超过了上面提到的天河北、西区，也会超过珠城的二线盘，比如保利心语、利雅湾之类的，也会超过万胜围和赤岗的二手，当然不是说保利天悦，而是会展西岸、紫龙府、珠江帝景这些。

芳村广钢和海珠西的价值越来越接近，江景房和滨江东的价值接近，花地湾和老黄埔、科学城的价值接近，以前芳村是不把黄埔当回事的，现在价格已经逐步在向黄埔靠拢了。

这些外溢板块刚需和刚需类似，改善和改善类似，本质上都是一个还在不断拼户型、卷价格的板块，没有豪宅买家会关注这里，开发商也不会做这么大面积的产品。

有一个板块在这轮兑现周期里突围，那就是万博，万博是外围板块里，唯一一个新房超过二手的，而像荔湾、白云、黄埔，新房一直在抢二手的客源。

而万博抢的是其他外溢板块的客源，过去十年，万博只有一个大盘和樾府出现，不断在建配套，现在配套和商业以及地铁、教育也逐步落实了，新房在没有竞争对手的情况下也更有底气了。

再看一下供应量，老黄埔的旧改和荔湾这几年的供应量哪一个不比万博的要多，即便算上里仁洞的旧改也就是八千套，而黄埔一个村的旧改都不止八千套。

从房价上限来看，万博是不做刚需小户型的，没有90方以下的，现在悦府二期最小也要108方了，再看老黄埔未来方洲79做三房，广钢保利雅郡68方做三房。

万博的中心已经确立了，而且只发展汉溪长隆到南村万博这一段2公里的范围，更加聚焦，而芳村白鹅潭除了一栋立白写字楼，其他均未兑现，老黄埔到现在中心都不知道在哪里。

再说一下白云，白云新城当然还是白云的顶流，这几年虽然也一直在开发，但周边有很多兄弟要反哺，应接不暇，白云站周边、罗冲围又有很多的旧村改造和新的规划，整个一大工地，类似于三年前的老黄埔。

明年12/13/8号线北延段开通，地铁站周边还会有很多供应出来，这个片区的房价现在和老黄埔有些接近，未来大概率和科学城差不多，3-4万已经不错了。

这几年，很多白云的老板都到天河海珠来买房了，珠江新城、琶洲就有很多白云的老板们。

最后，房地产为什么那么重要，因为城市就是由房子组成的，没有房子哪来的城市。

但房子是有生命周期的，核心区很多房子已经进入它的下半场：金融周期，只有靠租金来延续它的周期了。

对于好房子而言，依然是物以稀为贵。

以上

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