最近以来新房销售遇冷，以旧换新成为突破点，苏州、宣城等多地尝试的以旧换新政策，提升购买能力确实是当前的关键问题。以下是对此问题的一些深入分析和建议：

一、新房销售遇冷的原因分析

经济压力：随着生活成本的上升，许多家庭面临较大的经济压力，导致购房意愿下降。

政策调整：近年来，房地产市场调控政策频繁出台，对购房者的心理预期产生了一定影响。

市场需求变化：随着人口结构的变化和城市化进程的推进，购房需求也在发生变化，传统的购房观念逐渐受到挑战。

二、以旧换新政策的优势与不足

优势：

减轻购房者经济压力：通过以旧换新，购房者可以用旧房的价值抵扣新房的部分款项，降低购房门槛。

促进市场流通：以旧换新有助于激活二手房市场，促进房地产市场的整体流通。

不足：

成交量有待提高：目前以旧换新的成交量并不理想，说明政策在落地执行过程中还存在一些问题。

环节需要打通：以旧换新涉及多个环节，如旧房评估、新房选购、贷款办理等，需要各部门协同配合，但目前这些环节尚未完全打通。

三、提升购买能力的策略建议

优化政策设计：针对以旧换新政策，可以进一步优化政策设计，如提高补贴力度、简化操作流程等，以提高政策的吸引力。

加强市场监管：加强房地产市场监管，打击违规行为，维护市场秩序，增强购房者的信心。

释放改善性住房需求：通过政策引导和市场调节，释放改善性住房需求，鼓励购房者将旧房换成更舒适、更便捷的新房。

四、未来展望与趋势预测

随着政策的不断完善和市场的逐步成熟，以旧换新等创新政策有望在更多城市得到推广和应用。同时，随着人口结构的变化和城市化进程的推进，购房需求也将呈现出更加多元化、个性化的特点。因此，未来房地产市场需要更加注重满足购房者的实际需求，提供更加灵活多样的购房选择。

综上所述，提升购买能力是当前新房销售市场的关键所在。通过优化政策设计、加强市场监管、释放改善性住房需求等措施，可以有效提升购房者的购买能力，推动房地产市场的健康发展。同时，也需要关注市场动态和购房者需求的变化，及时调整策略，以适应市场的变化和发展趋势。