新政一个多月了，东莞二手房市场又开始冷了。

来自贝壳网的统计显示，8月1-20日东莞二手成交量1085套，目前成交量只有上月一半左右。叠加成交下降趋势，这个月成交量可能不到1500套。二手市场从3到7月份，接连上涨之后，从8月份又开始掉头向下。

随着市场趋冷，不少笋盘也开始冒出来了。最近市场传出金域华府二期，150平四房高层楼王单位，业主670万急卖，单价仅4.4万，远低于小区成交价。而且有不少房源出现降价，例如南城的中信凯旋国际降价40万。

市场上，不少中介朋友也感受到了寒意，有人表示房子又不好卖了。看房人虽然还挺多的，但观望情绪浓厚，很多人缺乏对后市的信心，出手非常谨慎。

新房市场各种低首付等优惠活动，在市场上不断分流二手房客户，二手市场更难熬了。不少做二手房中介朋友，开始在朋友圈陆续放出笋盘，甚至0首付房源，来吸引关注。

总之从个方面看，经历7月调控放松的高潮之后，8月新政效果大大折扣，在外部环境、深圳没松绑等因素下，东莞市场开始出现疲软，下半年二手将呈现横盘震荡行情。

东莞二手房成交下跌！笋盘开始多了

1、从贝壳网数据上看，8月1-20日，二手住宅成交量1085套。相比7月份，有明显下降。

从东莞二手房成交量看，已经走出了低估时期，去年10月份指导价出台后，东莞二手房成交只有423套，然后一直到今年3月份，东莞二手房成交都徘徊在1000套以内。

直到4月份之后，东莞陆续放松调控，二手房市场活跃度也逐步提升。

到7月份，东莞二手成交已经来到1856套。市场成交已经走过最低谷时期，有一定活跃度。当然活跃提升，也带动核心区的价格有所反弹。

松山湖南城的价格反弹，来的更早一些，在3月份市场刚启动时，成交价一套比一套高，到现在涨了10个点左右，当然距高峰期还有差距。

其他的滨海湾新区虎门长安等热点板块，有些小区价格也是止稳回升了。

但二手成交势头在7月后，又开始略显疲惫。市场上悲观情绪、观望情绪笼罩下，二手房市场成交量，在8月份开始掉头向下，价格会往下走一点。

2、近期市场上有不少降价房源。笋盘出现。

目前市场上挂盘量上升的数量更多，贝壳网上已经有51182套房源挂盘数量，业主卖房的意愿更强烈。

随着挂盘量增加，买家观望情绪增加，降价房源也有陆续增加的现象。

比如说最近市场上传出的万科金域华府二期，150平四房3梯两户高层楼王单位，目前业主降价到670万，单价目前仅4.4万，已经严重低于小区市场均价。

现在看，成交量下行，成交再次萎靡之际，市场上二手笋盘可能会增加。

3、中介再次放出零首付等消息。

而在市场下行之际，有些中介朋友陆续放出二手房零首付的消息。

东莞新房零首付的消息，已经很普遍，这些消息都能吸引到不少客户关注新房市场，二手不少分流到新房。

而为了增加二手市场关注度，中介朋友圈近期又放出不少二手零首付消息。例如我前两天看到，有中介南城御花苑0首付。

总之从个方面看，8月市场继续呈现悲观态势，成交量有下跌趋势。但九十月行情，可能不会继续下跌探底，可能会维持在1500套上下震荡。

核心区价高，不愿接盘！非核心区投资差，不愿入手

上面我们讲了东莞整体的二手房市场环境。下面讲讲各个板块之间的情况。

1、主城区，南城+东城+莞城，二手房价格居高不下。这三个地方，现在大部分小区的楼龄在十几年，而且价格还不便宜，刚需和改善客不少人去周边买新房。中海、华侨城、时代等周边项目卖的不错，就是很好的证明。

而真正想要买核心区的次新盘，现在价格很高。金域华府、时代城、中信森林湖、天骄御峰等标杆项目价格在5-6万。很多人下不去手。只能去淘笋，买到低于市场价的盘。或者打新，很多人等着润府第二批，还有核心区明年的几个新盘。

万江的面积太大，主要集中在龙湾，在保利拍地之后，也开始趋冷了。

高埗和石碣，二手房市场没什么动静，很多客户在等着华侨城天鹅堡，这次天鹅堡，还是吸引了不少城区外溢客户，对这两镇的二手打击很大，基本上没什么成交，二手房价也降到和新房价格差不多。

2、松山湖市场再次进入到二手房市场。

在深业和中海之后，目前只有万科项目在售，但是万科大平层总价太高，不太适合刚需和改善群体。松山湖市场再次进入到二手房市场。

在去年年底，松山湖有深业和中海两个新盘项目，很多人去打新，也压制了松山湖的房价，很多二手盘跌到5万内。

两盘售罄后，松山湖3月初二手市场行情向好，反弹了10%左右。目前松山湖有些二手房价太高，不太值得追高。看看下半年的笋盘。

松山湖华侨城项目

明年松山湖有两个项目，华侨城项目和第三轮土拍宅地项目。两个项目入市，对压制二手市场有一定作用。明年价格预计在5.5万，要买二手的先考量下价格优势。

3、滨海片区，虎门二手房价格相对高位，价格下降不少。例如虎门的标杆楼盘万科云城，现在77平3房成交在260万，目前价格企稳。变化不大。

长安无新房，主要是二手房市场。如果长安二手市场价格比较高，7月成交量有小幅上升。长安二手看沙井，松岗，被严重压制了。

5、东南临深片区，塘厦和凤岗二手房市场成交低迷。新房市场降价幅度高，优惠力度大，前几天塘厦举行购房节，主要推动市场销售。目前片区价值走低，二手市场不好卖。

6、水乡版块，二手成交就不活跃。新政之后效果也不大。东部常平等地，刚需成交有一些。对楼市整体影响不大。房价上涨引领还要看核心区。非核心区都是跟涨区域。现在价格也跌下来了。刚需上车容易很多。

7、总结一下，二手市场核心区价格高，不愿接盘。非核心区，投资价值不高，不愿入手。处于一个极度矛盾的状态。

东莞二手五点判断：不要妄想大涨，下半年震荡行情！

1、抛弃东莞二手大涨妄想，近一年内会出现震荡行情。东莞新政，在市场上只起到了短期打鸡血的作用。很快又陷入平静了。新房市场7月份创造新高，现在看也只是昙花一现，没有想象中火爆。二手市场在8月也掉头向下了。市场整体还是低迷。

2、二手市场利好已经出尽。东莞新政官方已经表态，各种利好政策已经出尽，接下来就是一些购房节，人才补贴的优惠活动。这些购房优惠活动，主要针对新房市场，二手市场没什么关系。二手房市场利好政策，基本已经出尽。

3、纵观东莞二手房成交回落，有外部环境等多重因素，但最根本还在于深圳。深圳这台湾区楼市的发动机熄火了。深圳房价被严格锁死，楼市活跃度差，没有上涨预期。由于比价效应等因素，深圳不涨，深圳不活跃，东莞也很难活跃起来，涨起来。

所以这次高层来深圳之后，都在传深圳调控要松绑，因为大家都需要一点春天。这样不仅深圳活过来了。东莞也会活过来。整个大湾区的惠州、中山、珠海、南沙才会有一丝暖意。

4、主城区南城+东城+松山湖，二手房市场目前居高不下，重点在于淘笋。市场上有些业主挂盘不急卖，价格很高。但在成交量如此低迷情况下，如果想要卖出房子，必须降价。而且是超出大家预期的降价。

现在经济大环境不好，有些业主开公司现金流出现问题，急需卖房的。还有业主急于套现，买回深圳的。还有不少投资客，前期杠杆较高，想着落袋为安的。总之各种情况之下，只要有业主急卖房产，市场就会出现一些笋盘。这些笋盘，还是比较推荐大家购买的。毕竟价格大幅低于预期。

但是南城+东城+松山湖，这个核心地段，大部分业主还是很贪婪的，降价幅度是很少，挂盘价格还是很高，不是特别推荐大家去高位接盘这些二手盘。

5、主城区，比较推荐打新。我不认为在未来1年内，东莞核心区二手房价会出现大幅上涨。很大概率横盘震荡。就算有涨幅，也是很微小的涨幅。

而今年来东莞政府推出了好几宗不错的宅地。润府第二批，万科臻湾汇、东城体育公园宅地、稻花村宅地，天骄国际，松山湖华侨城等，适合改善型。润府面积143平。万科臻湾汇最小面积143平。

华侨城最小面积115平。东城体育公园，稻花村宅地应该也有小面积。

如果大家置业需求在改善型，或者想要这个面积段的，就看城区这几个新盘就可以了。买了绝对不亏。比如说万科金域华府二期实际挂盘价在5.3万左右，旁边润府备案价5.1万，这个肯定买润府了。

但是很多人说润府不好抢，真没关系。明年陆续好几个项目出来，慢慢抢。总会抢到的。