雨后春笋、风起云涌、鸿运润园……上述这些词语，你让身边的朋友读一读，大概率能从他的读音中发现他是不是甘肃人，因为口音很明显。

上述词语中的鸿运润园，是位于甘肃省兰州市城关区雁滩的一个知名居住小区，在兰州居住多年的朋友，没有人不知道它的存在。

2004年5月，鸿运润园正式开盘，主打“好房子，领跑兰州新生活”的理念，打造出了绿化率高达51.6%、65%的标准节能住宅。同时，借助半小时抵达兰州各个繁华地带的交通优势，以及丰富的商业配套、学校及医疗资源加持下，鸿运润园至今历时20载，仍然多次登榜二手房交易榜单首位。

土地的不可再生性，使得城区核心地段成为稀缺资源。所以，鸿运润园不管是新房还是二手房，对于潜在的购买者来说都有十足的诱惑。辅以鸿运润园主打改善的园林设计，从一梯两户、两梯三户、两梯两户等多种楼栋设计覆盖了100平到300平的多户型、多面积选择。

搁以往，对于兰州本地人来说，鸿运润园什么都好。只要有钱，大家都愿意买入鸿运润园的房子。

但现在，这种局面正在发生潜移默化的变化。

「城事知识局」近期发现，知名二手房交易平台显示，鸿运润园于2020年3月18日以180万元的价格挂牌了一套97.43平的两居室。经过20次调价，历时四年半1550天，最终以99.8万元的价格卖掉了，折算下来亏损了80万元，已经十分接近腰斩了。

从单平价格来看，最终以99.8万元售出时的均价接近跌破1万元了。

近几年来，不只是兰州，全国各地各大城市的房价，都在下跌。有些早期涨的猛的城市，触顶早跌幅也比较猛，代表性城市是厦门、深圳和杭州等。有些涨的比较晚，触顶后跌幅也比较温和，代表城市是上海、成都等。

至于兰州，《冰山指数》数据显示，兰州房价最高点的月份是2021年5月，和当下比已经回撤了32%左右，当前也已经跌回到2015年的6月份了。中指研究院发布的数据显示，8月兰州新建商品房和二手房销售价格同环比均持续下降，新房环比下降1.7%，二手房环比下降1.6%。

作为对比，8月份百城二手住宅环比跌幅为0.71%，同比跌幅为6.8个百分点。如此来看，兰州的跌幅要更强烈一些。

对于鸿运润园该小区的情况看，该二手交易平台数据显示，从2022年一季度至2024年三季度，鸿运润园的房价跌幅达到42.4%，对应城关区的跌幅为22.6%，整个兰州市的跌幅是25.1%。

如此来看，鸿运润园房子抢手的核心原因，是价格下降的比较猛，均价一万多数家庭稍微垫垫脚、稍微凑一凑就能上车了。

事实上，鸿运润园还有很多在持续降价往出去卖的房子。鸿运润园小区外，雁滩的天庆格林小镇101平的两居室，去年7月以170万元挂牌，现在挂牌价已经降到了120万元，降了50万元。安宁区刘家堡的中海河山郡的两居，去年8月90万元挂牌了，现在降到了82万元。

这还只是挂牌价，真实的成交价肯定还能再降一些。

在「城事知识局」看来，兰州的房价涨幅虽然没那么猛，但跌起来也丝毫不含糊。核心原因其实有两个。

第一，兰州留不住人才。

兰州坐拥985、211、双一流高效兰州大学，学子众多，但大多毕业后很少留在兰州。一个比较明显的现象是，兰州大学招生好像越来越难，放在东南沿海地区看分数线低的惊人。再者，兰州市近年来虽然在“南升、北拓、东扩、西移”的发展战略下不断变大，但最新人口普查显示，过去十年间兰州常住人口仅增加了74万人。人口外流、“孔雀东南飞”是不争的事实。当然兰州也下决心了，到2027年常住人口突破500万人关口。

第二，兰州没有民营大企业。

「城事知识局」从关注甘肃发展的博主“大贺频道”发现，当下的兰州缺500强企业总部，目前只有公航旅、兰州新区商投和甘肃建投三家全国500强企业，唯一的世界500强则在金昌。同时，整个兰州市只有23家上市公司。

同时，兰州还缺以金融为代表的现代服务业总部，缺总部型交通枢纽功能，缺龙头物流企业总部及区域总部，缺重点电商平台总部及区域总部，缺国外内高端优质商业，缺外国驻华领事馆，缺引爆性休闲度假产品，缺优质住宅产品。

在该文章的评论区，有读者直指兰州的营商环境问题，除了城关区外其他各区都存在胡搞、瞎搞和乱搞的情况。虽然上级领导多次提及优化营商环境的事儿，但下面如果还是重重设卡、百般阻挠的话，兰州的营商环境不会变好的。

再说了，兰州的区位本就不算优秀，招商引资比较困难，政府部门再不作为的话，孔雀东南飞的局面只会越来越严重。没有了人口，当下的房子给谁卖？商场谁去逛？

没有了“孔雀”，就什么都没有了。2023年，兰州市GDP只有3487亿元，虽然排在甘肃省的第一位，但在全国来看排在90名开外了，都比不过陕西省榆林市、四川省绵阳市、内蒙古自治区包头市的GDP。

经济不太行，人口又持续外流，在这样的局面下，兰州很“难”，从房地产市场看，目前兰州二手房挂牌量出现猛增，真实在售的二手房挂牌量已经超过了7.5万套，新上的房源数量还在持续增加中。

对于两座山、一条河围住的城市，兰州的发展本就受限很大。对于本地人来说，最大的企业无非兰炼、兰化，外地人来说，兰州除了中山桥和牛肉面外，就只剩一包兰州烟了。所以，想要吸引外地人来兰州买房，不太现实。这样一来，兰州买房卖房的历史任务只能交给本地人了，在6月兰州作为首个全面允许降房价的省会城市，直接取消限售、限购即价格备案等机制了。

没了价格备案机制，相当于限价没了。但从成交来看，全面取消也没能让兰州楼市出现明显的改观。

好在9月底，不断有新的政策出台，“止跌企稳”成为主旋律。在「城事知识局」看来，“止跌企稳”只限于某些地方、某些楼盘，并非所有城市、所有楼盘。

930当天，北京、上海、广州和深圳的楼市新政，一定程度上讲还会将某些需求从兰州带到四大一线城市去。兰州有钱人其实不少，他们其实也想在北京、上海有套房子。毕竟，从保值的角度上讲，选对房子，北京上海肯定比兰州要保值一些。

数据显示，2024年8月，兰州二手房挂牌价格约为每平10033元，去年同期这一价格还在11400元左右，一年多降了10来个点。要知道这还是挂牌价，真实的成交价肯定还会在这个基础上再降个一两千。

想在兰州买房子，一定想清楚了。