引发讨论的22城试点“房屋养老金”其实早在几年前就提出过了，就在本月初，国新办的政策吹风会上，《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》里也提到了“房屋养老金”政策。

今天的“推动高质量发展”新闻发布会上的说法是对之前吹风会的延续。其中大家重点关注在住房城乡建设部副部长董建国所说的第五条“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

说是房屋“养老金”，但是房屋是商品，不是人。我的理解，这项政策的根本还是费。还有人说这是变相的“房产税”，前些年一直说要推行的房产税因为疫情对经济的影响一直没有全面铺开。但是税和费还是有区别的，房产税未来在合适的时间肯定是还要继续的，只是说现在房地产市场低迷，如果再征收房产税，估计会对市场再次形成打击。

之所以不说是费，不过是源于大家对费天生有抵触。说了好多年的退税降费，如果突然又搞个费的名目，不好推广，说成“养老金”，虽然本质上是“维护费”，但听上去好听一点。有一些人闻风而动，现在已经开始讨论这个政策对“老破小”是不是利好，而不是对租房者、购房者的负担有没有增加。

杭州老旧小区改造

我觉得说它是“房屋养老金”，唯一跟“养老金”有一点类似的地方，在于它可能会“以新养旧”。大家都很清楚我们的养老金制度不是建国以后就成立的，同样，现在的这个“房屋养老金”制度在商品房开展了将近40年以后才提出，更别提在商品房制度之前的计划经济时代，那一堆建于六七十年代的“老破小”了。很多“老破小”压根就没有物业，属于街道办管，更没有积存的物业费。

这些房子要维护，多是靠业主众筹和政府出资。如果“房屋养老金”制度全部铺开，有一个最重要的问题是资金的来源和使用。现在这个制度的细则我们看不到。有报道说资金的来源有业主缴存、财政补贴、维修资金增值收益结余，从住建部的发言也可以看到，物业专项维修基金属于其中的一部分，但他没具体说“公共账户”的资金从何而来。

如果现行的物业费基金拿去统筹，覆盖老小区改造，“中年”小区的“养老”就需要“新鲜血液”的支持。但从现在房地产下行的趋势和未来人口的变化来看，“房屋养老金”大概率会面对和真正的养老金同样的问题。

广州的老骑楼

而所谓的“个人账户”和“统筹账户”，之间的支出配比，会不会发生变化，很难说。举个例子，医保从2023年改革后划入个人账户金额减少（原因说是个人账户利用率不高，有大量资金闲置），说是“置换”统筹报销。那物业费虽然现在是“个人账户”，未来有没有被“统筹”的可能呢？

中国现在的城市房子里，有的小区有业委会，有的小区没有，有的小区有物业，有的小区没有，有的是住宅，有的是商住两用，有的是超高层，有的是小洋房，有的是单位房，还有的是“城中村”......至于物业费的标准和收支，更是五花八门。

深圳的城中村

我想，“房屋养老金”制度的根本出发点，是保障高层物业和老旧小区的安全、维持大家的居住水平，只能说真的要实施起来，只能是亦步亦趋。举个例子，深圳的小区，20多年没有能成立业委会的也有，物业摆烂的也有，但是反映到街道办，也没有办法解决，深圳人口密度大，一个小区可能就有几千户，街道办会说“你们先把业委会成立起来，一切再说”，然后又陷入一个死循环......

所以所谓的“房屋养老金个人账户”已经有了，是一个乐观的说法。实际上广大的物业控制的“个人账户”，也并不透明。而再加上“公共账户”，这两个账户间如何协调、如何使用，收支如何监管，是一个大课题。