买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

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在当下的经济环境之下，不论是首置的年轻人，还是无法忍受老房子痛点的改善族，都渴望得到一个答案：

现在有没有一个选择，我们买房后可以20年、30年，甚至这一生可以不用再换房，再搬家，一劳永逸地享受着幸福时光？

从土地极为稀缺的帝都、魔都，到近年来人口飞速增长的杭州、成都，我们调研发现，唯有将地铁、学校、商业、公园、艺术中心等融为一体，让时间与空间高效折叠的TOD，才是城市更新的良方，也是一生之“城”的最佳答案。

主城区的TOD，在青岛这个选择题该怎么做？

TOD，城市更新的“风口”

“城市必须不再像墨迹、油渍那样蔓延，一旦发展，他们要像花儿那样呈星状开放，在金色的光芒中交替着绿叶。”帕特里克·格迪斯在《进化中的城市》一书中如是说。

100多年之后，这位伟大的城市规划理论家的金句依然适用，但城市规划者却陷入了两难：城市核心区土地有限，传统的地产开发模式，很难实现“既要还要”的需求；在远郊建立新城，地段的抗性与通勤的痛点，很难吸引老居民与年轻人的迁徙。

TOD，规划一座“城中之城”，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式，并非一个创造发明，而是对一个城市发展规律的总结。

TOD示意图

日本的涩谷，英国的金丝雀码头、纽约的哈德逊这些成功的案例也许距离我们过于遥远，那么我们到上海、杭州、成都等城市旅游时，只要稍加注意，就会发现TOD已经成为城市更新的主流模式。

特别是人口已经超过了2000万的成都，2019年至2022年年底，成都已全面启动实施24个TOD项目，《四川日报》给予TOD的评价是：

以人为中心，重塑了城市结构。

我们再将目光聚焦到青岛，市南地铁+万象城、市北地铁+凯德mall、崂山的宜家&万象汇+金狮广场，李沧地铁+乐客城，都拥有初代TOD的特质，而这些板块也是上一轮房地产牛市的领涨红区。

然而，单一通勤+消费的模式已经无法满足当代人的需求。

吃、喝、玩、乐、教育、健身、艺术……在便捷通勤之下，一切生活所需步行即达，才是现在一线城市最IN的生活方式。

所以，TOD也必然是青岛城市更新的关键。在地铁通勤里程进入TOP10之后，青岛搭建“五位一体、三级联动”全周期开发体系，编制TOD综合开发战略规划与土地利用专项规划，组建权威专家TOD智库，不断提高项目策划运作能力，目前在建项目15个，在建面积180万平方米。

如果，TOD代表着青岛的未来，是城市更新的风口，那么一张张蓝图之下，当下哪一个主城区TOD，给予了我们最为丰富的生活场景和确定性？

在这个夏日的周末，我们可以找到答案。

青岛版“798”，慢生活的艺术打卡地

“近程、易到、丰富、有趣”，暑期为青岛带来了众多外地游客，网红景区已经爆满，各大进出青岛主干道车流量压力倍增，所以老王周末休闲就会遵循这四大原则，在主城区去寻找新晋“微度假”打卡地。

上周末，老王被朋友圈里的一张照片所吸引，到机车公园打卡，感受只有两个字：惊喜。

我们在青岛核心城区，很难再找到第二个占地近10000㎡的主题公园。公园里不但保留了旧厂的老桁架和铁轨设备，而且还有KD7 型蒸汽机、绿皮火车、“中原之星”电力动车组，并且以此为特色景观的咖啡、酒吧等休闲业态都已开业，为来此纳凉的人们奉上各色饮品和美食。

实景图

在夏日阵阵微风中，成年人点上一杯甘冽的啤酒，和朋友们天马行空地聊着天，孩子们一会儿在公园里追逐嬉戏，一会儿聚在大荧幕前观看动画片，这种难得的松弛感，不就是我们一直追求的生活状态吗？

云汇生活的丰富与乐趣，远不止于此。

告别多巴胺，拥抱内啡肽，已经成为高级自律，健康生活的一种潮流。

102 厂房×1.89 万方体育馆便是运动健身最好的载体。在规划总建面约 18900 ㎡的 102 厂房空间内，篮球馆、游泳馆、羽毛球馆等全方位体育业态依次展开，热爱运动的人在这里一定可以找到志同道合的朋友，通过八小时之后的努力，拥有积极的情绪、完美的身材和健康的体魄。

游泳馆实拍图

需要特别介绍的是设8道50米专业泳道的游泳馆，这在青岛市区是除了国信体育馆之后的第二家（国信专业级赛道不对外开放），市北区第一家。有了如此顶流的场地，下一位世界冠军会不会就在这里诞生？

目前游泳馆、羽毛球馆已经试营业，篮球馆已经签约正在装修，各场馆将在下半年陆续正式开放。

“白天上班，晚上学艺“，夜校，成为了年轻人八小时之外的生活潮流。

场景示意图（图片来自“微市北”）

如今的年轻人上班节奏快，压力大，枯燥、焦虑、紧张、压抑成了不少年轻人时常经历的身心困境。通过在夜校学习自己喜爱的一些才艺兴趣类课程，精神高度紧张的状况可得到缓解，紧张情绪将会得到一定程度的释放。正因为如此，夜校才成为这些年轻人身心的安慰场所。

104C厂房×5900平潮流秀场——未来，是年轻人在青岛想要体验潮流生活最佳场所。作为文化展示和交流场所，104厂房空间内规划艺术长廊，咖啡馆还有众多互动空间，这都是青年夜校的绝佳场地。

此外，104厂房内未来还会承办更多城市级活动以及音乐会，打造livehouse等休闲场所，让年轻人在家门口就能玩到嗨。老王探访发现，外部已经基本施工完成，内部部分店家正在装修，预计今年开街。

什么，你想“触电”大荧幕？你在104a 厂房×3 万方文化休闲街区游走时，也可能梦想成真！跟北京 798 一样，这里将是青岛艺术家的摇篮，目前已经有多个剧组前来拍摄，比如热播剧《海天雄鹰》，占据了各大影院暑期档的《抓娃娃》，都是在这里拍摄。

109效果图

此外，还有109 厂房×3.38 万方文化创意园、109A二期×沉浸式休闲体验站、109B×共享城市记忆空间……美学策展、中高端餐饮、健身康体、产业办公、民宿酒店、休闲零售等多业态都将在主题鲜明的园区中展开。

从工业锈厂到都市秀场，这10万㎡特色商业集群就是青岛版的“798”，老城的记忆，美酒佳肴的烟火气，荟聚潮流元素的艺术感，老人与孩子最简单的快乐，都完美融合在“时光容器”之中。

在青岛的核心城区，这样全业态多功能、自带内循环的微城市，让体验性、沉浸式、度假感强的情绪价值延续到社区的每一个角落，以前不曾有，未来也难再有了。

产业+学校+地铁，资源满配的宜居大城

生活不仅仅有吃喝玩乐，诗和远方。对于绝大多数人来说，“IET”指数决定着一个TOD项目能够逆天改命，成为城市新核的关键。

看看崂山金家岭的底价与房价走势，我们就会明白Industry（产业）所带来的区域价值和圈层影响力，所以这将是优质资源不断注入的关键。

产业示范区效果图

市面上有很多产业园区，但是很多是没有核心企业的，整个园区就是一个“空壳”。中车四方智汇港的核心优势就是产业，整个园区都围绕“产业+”生态打造，在政府的推动下，建成后有望将引入中车轨道交通装备研发产业，建设四方所新的总部基地、研发中心和智能制造车间，形成中车特色产业生态。整个项目交付后预计实现年产值 200 亿，创造就业岗位约2万个。

产业的兴起也将带来更多的高端人才，源源不断的高学历、高科技人才进入这里，选择在这里安家，这也保证了圈层的纯粹。

Education（教育），一直是年轻家长们关注的热点，也是许多人买改善房考虑最多的配套因素。园区也规划了 4 个教育地块，配建 2 所幼儿园，1 所小学，1 所初中。目前初中建设规划已经公示，即将开工。最新的消息显示，新建中学计划引进的是青岛第二实验初级中学教育集团中车四方智汇港中学。

从幼儿园到初中，孩子上学都步行可达，拥有充足睡眠的同时，还能接受这座城市最良好的教育。而且课外辅导、兴趣培养、健身锻炼也都在家的周围，对于孩子和接送孩子的老人来说，这都是主城难得的理想居住地。

规划示意图

Traffic（交通），从通勤的角度而言，我们关注的不仅仅是未来M5号线3出入站口的配置，更重要的是作为青岛核心城区的地理中心，换乘便利，且乘车时间短，再加上5 路、7 路环线、21 路、24 路、206 路、210 路、609 路等 30 多条公交线路组成的公交网，和“四横四纵”交通网，可以说是主城区通勤最为便捷的TOD项目之一。

按照城市发展规律来看，一个大体量、高能级的重磅TOD的体量、轨道交汇的数量、商业业态的丰富程度，还是品牌房企开发的兑现力……TOD的每一个关键词背后都隐藏着出手的机会，这也成为甄别优质资产的筛选标准。

而每一个价值IP的叠加程度越高，TOD资产价值的含金量就越大。

TOD大城从蓝图照进现实，离不开开发商雄厚实力的保障。项目的开发商中车科技园公司是国资委（国务院国有资产监督管理委员会）管理的 98 家央企之一——中国中车的全资一级子公司，在全国已经有天津绅湖公馆、兰州中车共享城，成都中车共享城多个项目的开发经验的沉淀，所以不论是配套还是住宅，都有着高效的兑现力。

现在云汇一期已经基本实景呈现，即将交付，洋房、小高层、高层，今年买今年住，园林、户型、品质都可实地品鉴，所见即所得。二期升级之作的规划细节也已经公布，感兴趣的朋友可以结合一期交付力，做出睿智的选择。

一个将核心配套、顶流产业、丰富业态“三合一”的TOD大城，主城“满配”之选，重重光环之下，已经由不得你任何的迟疑。