有点麻烦!金九楼市遭遇“开门黑”

秋冬楼市分析 2024-09-10 20:21:27

买一套好房子

从关注「青岛楼市研究员」开始

正文2317字,预计阅读时间:可能6分钟

文/观察员老王

不论大环境如何,中秋节总是要过的。

周末在主城三区间穿梭,一片热闹的景象。很多人都盼望着利用几天假期,释放一下心中的负能量,在越来越卷的生活中喘一口气。

买房,在这样的情绪之下,似乎真的不重要。

九月首周青岛的新房数据很难看,甚至跌出了老王的心理预期。

怎么会这么差?

楼市还会好起来吗?

等等,是不是价格会更低?

青岛楼市的全线“通缩”

如果我们只是看统计图表,上一周的数据似乎还一切正常,虽然没有起势,但是延续了8月份千套左右的量。

但是老王将图表拉到单盘成交榜时,发现了问题的严重性。九月份第一周的这1143套成交里,有胶州名城府邸570套的集中网签,真假我们不去管,但是我们把这个无关大局的盘一减,那么周成交573套!

这个成交量,低于半年冲刺后的“喘息周”,与八月头两周的成交相差不大。

但是秋高气爽的金九首周,怎么能和酷暑+路堵周相提并论呢?

问题,出现在哪里?

从锐理的数据我们不难看出,这一周的网签全是“暗斑”,没有亮点。

主城区,市北下滑最为明显,上个周的成交量破百,这个周加上老四方只网签了42套;

崂山,21套,虽然豪宅卖得慢,但这个数字足以让营销总们抓狂;

四个核心区,唯有李沧还算是相对正常,虽然也是下跌,但是没有腰斩境地。

在近郊板块,西海岸、城阳也都是十分惨淡,唯有高新区的以价换量还算平稳。

为什么青岛没有一个区能走出独立行情?

我们一一来分析。

货不对板的扭曲市场

如果大家经常跑营销中心就会发现,现在好好工作、愿意结婚、打算买房的年轻人并不多。

市场的主力,一个是中老年改善,一个是外来人口。

高端改善看崂山,刚需改善重市北。

在海德山庄基本清盘之后,豪宅市场没有领头羊。

银丰双子被一期交付力拖累了,房东们这样出二手房,两个盘都很难;天一仁和·吾疆安全度一直遭受着质疑,胶州城阳多个项目延期交房,这样的豪宅恐怕只有“涉世不深”的外地客敢碰;四姜一湾的安纳产品挺好,位置偏了些。

崂山的重中之重,还是在张村河。

最近张村河公园、学校利好不断,但是仅凭这些还是很难打动老钱。

新中产,自然是这个片区的主力客群。

问题是,经济大环境不好,新中产们也不愿意加杠杆。在浮山后临近尾声之后,400多万的改善市场上积累了一大堆,但就是没有合适的盘释放。

019,或许是一个爆点。

这个地块的风声一出,吊足了改善客群的胃口,也让板块暂时陷入了低谷。

不过,这个板块我们不需要太多的担心。

因为只要开发商舍得以价换量,还是换得来的。

刚需区,市北的问题严重一些。

说实话,老王很费解:

在当下这个市场中,为何青樾湾和清荷茗郡这样早就应该被淘汰的产品,还能获得审批上市?

年轻人,不喜欢住大高层;

改善族,不会看一眼;

养老族,从多层步梯房搬入大高层也很抵触。

买房人从心底里的不喜欢,仅仅用低价就能改变?

再说新主城城阳,在这个秋天进入了“豪宅”大年。

问题是,现在除了云山墅让人眼前一亮外,其它的产品都缺乏新意。在汇豪兰庭上尝到了甜头的青特,很现实的将滨湖国际二期的户型做了“减配”,小户型当家在汇豪兰庭好用,在白云山也好用吗?

白云山的地缘客户前几年基本被薅干了不说,滨湖国际二期还要面临着两个代建项目的“左右互搏”。

再加上青特习惯性的开盘后降价与物业短板,城阳也很难起势。

西海岸,外地人炒房赚钱的“理想地”,昔日青岛楼市的领头羊,但现在却被星光岛和一帮砍价专家毁了。

房子都很好,景色也很美,小区也不错,价格拦腰砍?!

这样的地方,谁敢买房?在主城区不限购的情况下,外地客户基本都抛弃西海岸了。在学区潮退去后,未来的西海岸可能更加艰难。

拥有如此的山海资源,气候宜人,地铁也开了两条了,房子炒不动,是不是在老龄化到来之际,花点心思建造一些质价比高的康养社区,这比幻想炒房客回心转意是不是更实际?

开发商,特别是平台公司,早日放下“我盖了房子就一定有人要”的大爷思想,根据购房者的需求建造房子,这是市场回暖的一个关键。

就目前这些产品来看,这个金九银十市场很难有大的起色。虽然为数不多的小高层推出来会有不错的市场反馈,但是总共五六十套房子,对市场形不成根本性的影响。

“先住后买”才能破局?

最近几天,武汉的一个楼盘被业内人士抬进了热搜。这个现房项目,创新性的推出了“先住后买”的模式:你先交20%的房款先住着,住着好,你再买我的房子,住着不好,我按照比例退款。

这不仅仅是一个现房销售的问题,这种趋势还将有助于开发商从展示思维向用户思维去转变。

我们看现在很多楼盘,营销中心美如画,架空层与园林做得也都很精致,样板间也让人心动。

但是居住舒适度如何?

样板间的装修成本是不是普通人能承受的?

物业服务好不好?

卖期房开发商通通不需要考虑,但是如果先住后买,开发商敢不考虑吗?

这样的模式,对于购房者看上去更加公平,也更加有底。

但是,是的,我要说但是了,青岛的开发商要调这个头,还是很难,很难的。

这种模式的远水,解不了近渴。

我们能做的,一是在最差的市场中找最好的房子,再就是月底看看着急回款的开发商,能拿出怎样的诚意。

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