历史经验已经无数次表明，任何大规模的刺激救市措施，最终都会导致更长一轮的危机到来，尤其是房地产这样特殊的行业。

这几天大家都在讨论楼市的重磅信号，甚至把这一次的力度比作了2016年的棚改货币化，尤其是6月7日的国常会内容，更是被很多人津津乐道。

这次国常会内容其实很简单，就是“听取关于当前房地产市场形势和下一步构建房地产发展新模式有关工作考虑的汇报”。

在这次会议中，首次明确了“去库存”，这一点和2016年的棚改货币化的确有异曲同工之妙。

《中国房地产报》称，这是自2016年全国楼市去库存之后，再一次对房地产去库存提出要求。

这话也没错，自2016年去库存之后，这是时隔八年之后的楼市又一次去库存，但那一年还发生了一件事，那就是李超人就是在那一年跑的。

楼市怎么发展，自有市场去左右；但我们的问题在于，房地产和宏观经济的深度绑定，已经严重拖累了经济增长，因此房地产的重要性不言而喻，逼得我们多次出手干预市场，这是为了“大局”。

但换个角度来看，干预市场的次数多了，不仅市场变得“不那么市场”，可能就连价格本身，也会出现很大的变化。

经济学上说，价格可以指导生产和分配，是衡量市场供需变化的一个重要指标。

但2016年的楼市第一次去库存，其实是以涨价为目的的去库存，这间接导致了今天我们所面临的楼市二次去库存，房价猛涨的最后一波周期，让许多房地产开发商根本按捺不住市场的基本供需关系，全部一拥而上，管他是一二线城市，还是三四线城市，都在拼命拿地盖房。

这就导致了今天我们所面临的楼市第二次去库存。

事实上，今天房地产的局面，在我看来就挺好，能放开的全部放开了，几十个城市全部放开限购、限跌、限价，让房地产回归市场、回归本质，不出手干预，就是最好的局面。

但是到了执行层面，想法和预期中的结果都是不一样的；也许对上面的人来说，放开楼市各种限制措施，其目的是为了要让楼市升温，或者说回到往日的水平。

但奈何市场不买账之下，救市手段层出不穷，甚至到了史上最强刺激买房力度，但效果依然不明显，而且银行现在和房地产有关的坏账率在不断上升，为了金融系统的安全，的确是急需刺激人们继续购房。

这一点从大局来看，有着现实意义。

但救市的本质，按照奥地利经济学派的观点，每一次繁荣的本质，都是为了下一次更大的危机做铺垫。

2016年的棚改货币化，到今天，这个时间周期用了八年，如果这一次救市措施比2016年的规模还要大，那么下一个周期可能用不到八年，且届时面对的问题还会更加“无解”。

凯恩斯说，反正人总要死亡。

但这不是我们频繁加杠杆的理由和借口，毕竟我们这一代人还活着呢。

当然更重要的一点还是，以今天的市场对房地产的信心来看，这早已经相当于病入膏肓了，这么救，可能也救不起来。

除非有巨大的勇气，一人送一套。

但这也不是救市了，纯粹是杀人诛心了，那些辛辛苦苦花光半辈子积蓄买房的人，恐怕会直接上天台。

早在几年前，我就曾说过，以今天的房地产市场来看，它已经不是市场了，而是击鼓传花的接盘游戏，最终这花传到了谁的手中，谁就得接盘。

现在我们说房地产要去库存，但这已经不是2016年的时候了，怎么去库存？这是一个很重要很重要的问题，在不可能送房的情况下，要想达到去库存的目的，只有一个，那就是加大杠杆。

且这个杠杆，势必要比2016年还要大才行；出手干预市场，每一次出手你所花费的成本，势必都会比前一次更高，因为市场预期在这里，我们已经形成了这个非常强烈的预期，那就是默认政府会出手救市。

这个预期一旦形成，我们就可以很好解释，为什么今年接二连三的各种放开限购措施，市场不买单了，因为我们的刺激力度，还不够大，市场还在期望更大更高的刺激力度。

干预市场是有代价和成本的，今天这个代价和成本已经体现的淋漓尽致。

一个非市场的房地产价格，让一众开发商拼命拿地盖房，这导致了今天的二次去库存局面，在房企陷入现金流危机之后，民众对房地产的信心随即风雨飘摇，这又导致了今天的房地产下行局面。

这个时候，怎么二次去库存？

除了真金白银，继续加大杠杆之外，没有其他任何办法。

例如，通过央行加大定向放水，贷款给地方更大资金去回购商品房做保障房；目前我们只放了3000亿基础货币出来给银行，银行只有5000亿贷给地方，但这5000亿要想消化我国的房地产库存，显然还不够。

因此，后来还会继续放水。

央行放水是个好办法，但稀释货币最终的成本，是由14亿人去买单的。

库存倒是去掉了，但这只能够解决房地产开发商的现金流问题，还解决不了房价下跌带来的消费信心不足问题。

除此之外，地方贷款融资，最终还是让银行来承担风险了，目前地方债务已经高到一个咋舌的地步，地方债务加上城投债就是百万亿的债务，这个时候地方还要继续加杠杆，未来怎么办？

出来借的，最后谁来还？

眼下银行已经到了一个非常困难的地方，这个时候还让银行去承担风险，也并不是一个很好的决策。

目前住房贷款利率下降，而家庭储蓄依然很高，银行盈利已经非常困难了，这个时候即便地方出手贷款帮助房地产去库存，最终的结果也是一笔糊涂账。

答案很简单，地方出手去库存，价格如何定？如果以成本价买入，恐怕眼红的是已经购房的群体；如果是以市场价买入，那么考虑到房价下行，这笔买卖是否划算也是一个因素。

另外，根据野村证券的报告，我国房地产要想达到去库存这一目的，至少需要2万亿，而眼下仅仅释放了5000亿出来，离2万亿的目标还很高，银行愿不愿意背负这个风险，还是很大的问题。

除了以上面临的风险，地方出手救市还涉及到一个原则性问题，那就是底线，一旦政府出手救市，那么这意味着告诉市场，有人为极端情况兜底，一旦形成这个兜底预期，对企业来说，尤其是对金融行业而言，其中的风险不言而喻。

房地产去库存，本质上就是出手干预市场，救市，防止地产泡沫化，风险化的做法；这几乎完全没有考虑到市场本身的行情，即房地产下行这一因素。

除非地方以极低的价格入手购房，然后变成安置房、保障房，否则眼下救市，还不如直接把钱送给房企，或者送给消费者，来的实际效果会更好。

现阶段，银行所面临的风险总体依然是可控的。

之所以要地方兜底去库存，本质上还是为了救房企；目前国内银行的不良贷款率主要来自房地产开发商，而居民的住房贷款坏账率虽然有所上升，但依然是一个相对健康的水平。

因此，去库存目的是为了救房企，2016年的棚改货币化还是为了刺激消费，但眼下市场信心严重不足之下，除非继续降房贷利率，否则没有人会傻到在这个节骨眼上买房。

这个节骨眼买房，几乎买到就是亏到，当然少数城市除外。

另外考虑到我国居民的最大资产依然是房子，房价的下跌也必然会影响到我国居民消费能力。

从宏观的角度来看，过去多年来对房地产市场的各种限制或干预，一方面让市场价格失灵，不再指导分配，地产开发商对短期利益的追逐则进一步强化了供过于求，导致了今天的局面。

另一方面，房价的涨跌还严重影响到了我国居民的消费高低，这个时候干预市场就形成了路径依赖，市场的过热和过冷最终都会反映到宏观经济好坏上，这个时候不管是市场表现如何，干预它都会成为常态。

由此，风险几乎是必然的。

从纸面数据来看，我国几乎处于美国和西班牙2000年代末房地产危机开始缓和时的水平，到今年4月，我国在12个月内的住房新开工面积降至6.34亿平方米，同2021年的高峰期相比下降了63%。

考虑到人口和其他因素，国际货币基金组织估计，在未来十年内，中国的住房基本需求将达到平均9.5亿平方米，这也意味着房地产投资即将触底。

我们必须要明白的是，未来房地产将不再成为我国经济增长的引擎，我们需要逐步放弃对房地产市场的干预、刺激，使房地产回归市场，回归正常化。

在这个过程中，我们还要建立新的投资渠道，而不是让家庭继续依赖房地产这近乎唯一的投资渠道。

与此同时，房地产去库存从开发商手中转移到地方手中，但这仅仅只是为了延缓风险和防范风险外溢。

作为对比，当年的日本是要求银行购买土地，以减缓房价下跌；但今天我们的土地价格掌握在地方手中，于是地方扮演了类似于银行的角色，地方购房房子，然后转化为廉租房。

这些措施都是为了降低金融外溢风险。

但降低金融外溢风险，并不意味着降低了风险本身。考虑到我们至今还没有进行不良资产的清理，这也是为什么今天我们的房地产市场更像日本，而不是美国或西班牙。

而在日本，调整房地产历时超过18年，最终使房价下跌了47%；更重要的是，日本除了东京圈之外，很多地方的房价至今没有恢复到巅峰期。

而在国内，恐怕也会如此，除了一线城市。

一个行业的命运，就应该顺应市场变化，强行吃药延缓症状，可能还是难以根本性解决问题。

end.

作者：罗sir，关心经济、社会和我们这个世界的一切，好奇事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。