又降息了！
10月21日，央妈公布了最新一期的LPR利率。
——一年期LPR，从3.35%调整为3.1%；
——五年期以上LPR，从3.85调整为3.6%。
一次性下调0.25个百分点，超出很多人的预期！
怎么看这件事？降息的影响又是如何？
今天，咱们来聊一聊。
01
今年以来，央妈已经调整了三次5年期LPR利率，分别下调了25BP、10BP、25BP。
累计下调了60个BP，现已来到3.6%。
我们的房贷利率是锚定5年期LPR的。所以，LPR下调，买房的，供楼的，都会受益。
先说买房。
这次降息之后，买房的利率更划算了，有些城市购买首套房利率甚至会来到“2”字头。
以广州为例，首套房最低执行LPR-100BP，也就意味着最低可以做到2.6%！
什么概念？
这个利率甚至低于公积金利率，接近30年期国债收益率，刷新了历史。
这样的利率，毫无疑问会给当下明显回暖的楼市再烧一把火。
再说供楼的。
最近，几大行已经官宣，月底前会把存量房贷利率统一下调为LPR-30BP。
现在5年期LPR下调到3.6%，所以，存量房利率会相应下调为3.6%-0.3%=3.3%！
不过，这并不意味着大家可以马上享受这么低的房贷利率。
因为我们的房贷利率包括两部分——LPR和加点。
加点已经明确在月底前调整为-30BP。
LPR呢，每个人一年只有一次调整机会，根据贷款重定价日不同，同步到最新的LPR的时间也是不同的。
不想烧脑的，只需要记住，房贷利率会分两步走：
——10月底前，会先进行-30BP的加点调整。
——下一次贷款重定价日时（多为明年1月1日），再同步最新的LPR。
举个例子，定价日为明年1月1日的，现在执行的LPR是4.2%，10月底前会调整-30BP的加点，变成3.9%。到明年1月1日再同步最新LPR，变为3.3%。（假设11、12月LPR不调整）
定价日为贷款发放日的，比如5月份的，那你现在的LPR应该是3.95%，10月底前你的房贷利率会变成3.65%，明年5月份再同步最新的LPR。
总之，该调的都会调，只不过要“被迫”延时满足。
全球降息潮下，通胀正在酝酿，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
02
可能有人会纳闷，前不久刚调完LPR，为何又下调？这么迫不及待？不担心人民币汇率贬值吗？
首先，人民币贬值的可能性不大。
为啥这么说呢？
第一，不光我们在降息，海外也在降。
美国、加拿大、欧洲…各个经济体几乎都处在降息周期。
而且，这些国家的利率大多是4%、5%以上，从未来降息的空间上讲，他们比我们大。
所以，我们降息，也不存在息差扩大的预期，不会导致资金的外流套利。
没有资金外流压力，自然也不会对汇率产生影响。
除此之外，还有一个更重要的原因——国内投资回报率回升。
最近这一揽子政策刺激下来，国内不管是股市还是楼市，都出现了明显的回温。
楼市方面，国庆以来，多个城市的成交量出现了跳涨！
——上海，国庆后的第一个周末（10.13），单日二手房网签1334套，创下去年9月份以来的新高。
——广州，9月30日-10月12日，全市新房成交是去年同期的237%，二手房网签3771套，同比增长23%。
——深圳作为楼市急先锋，国庆后的一周时间，全市二手房成交 2316 套，创下近 3 年周成交量历史新高。前两天现日光盘。
……
量在价先，成交量大幅反弹后，价格触底回升可期。
全球降息潮下，通胀正在酝酿，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
股市呢？
9月份至今，不管是内地还是香港股市，收益表现都是领涨全球的，全球大类资产中，人民币资产独占前六！一跃成为全球最炙手可热的配置方向。
总之，楼市也好，股市也好，最近都很争气。
既然国内资产的投资回报率回升了，钱还往外面跑干啥？
不仅里面的钱不愿意跑了，外面的钱也会流进来寻求收益！共同支撑人民币汇率的稳定。
再者，兵法说：一鼓作气，再而衰，三而竭。
虽然最近的利好不断，但信心的恢复一定不是一蹴而就的，很多人、很多资金对于国内经济前景，还是有顾虑的。
所以，这个时候，必须趁热打铁，把信心底给砸实！
不但政策力度要大，落地也要快，在这个过程中，对信心的呵护和沟通也是必不可少的！
细心的朋友应该也发现了，最近央妈公开场合喊话越来越频繁了。预期管理做的，越来越有美联储的模样了。
比如，周五的时候，高层公布了最新的经济数据，三季度GDP增速掉到了4.6%，受此影响，A股周五早盘表现低迷。
紧接着，在另一片场地——北京“金融街论坛”上，央妈就向市场喊话会继续降准降息。
紧接着，原本低迷的股市一飞冲天，周五以大涨收盘。
这叫什么？
这叫对负面情绪的对冲。
其实，三季度的经济数据不好，是完全符合预期的，因为最近的一系列政策大招是9月末才开始释放的，反映到具体的经济数据，肯定要到四季度了。
可即便如此，央妈还是站了出来，及时向市场传达利好消息。这种及时的沟通和对话，甚至比政策本身还有意义。
它体现的是呵护、是为经济保驾护航的态度。
股市是信心的晴雨表，关键时刻推一把股市，很有必要。
总之，四季度是全力拼经济，扭转信心和预期的窗口，如果要实现全年5%的目标，四季度得拿出5.4%的成绩才行。
接下来，一定还会有更多的利好露面。
绝大部分人买房都会做按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《这样买房，多赚200万》
03
从更加宏大叙事的角度来说，现在大家所看到的一切利好，其实都是在反击通S。
而降息的终点，也一定是——经济和通胀的重回扩张。
这件事的实现路径是清晰可见的。
一方面，买房利率降至历史新低，叠加“去库存”、“白名单”、“货币化棚改”、“中央加杠杆”等一系列的财政刺激，楼市的底会慢慢夯实。
这样一来，房地产这个基本盘就稳住了。
房地产这个行业，不管是体量，对上下游的带动能力，还是所涉及的就业人员数量，都是其他行业无可替代的。
拯救地产就是拯救中国经济，只有房地产企稳回升，经济复苏才能坐实。
所以，大家会明白，为什么这场反击通S之战，房地产的政策给出这么大的力度，为什么楼市必须止跌回稳。
一旦房价开始企稳回升，对我们的财政也好，对居民的资产负债表修复也好，都是极大的利好！
另一方面，存量房贷利率下调，月供压力减轻。这样一来，提前还贷的人自然也会少了，金融系统会更加稳定。
而且，月供节省后，会慢慢增加人们的消费信心，消费释放再传导到生产、就业、收入…
就业和收入改善后，又可以反作用于消费、楼市和股市。
这样一来，经济就有望全盘盘活，摆脱通S，进入通胀周期，到时候，这场反击TS之战才算结束。
在那之前，利好还会持续释放，降息也大概率不会停止。
在城市分化加剧的今天，哪些城市可以买，哪些城市不能买？我们基于居民杠杆率和库存等关键数据，对20个超特大城市进行了梳理，具体可以看文章《杠杆背后的秘密，中国20城供需关系分析~》
04
最后，说几号。
我在8月份的文章《菜价疯涨，通胀还有多远？》提到，通胀一定会来。
为什么我如此笃定？
因为历史上每一次危机之后，都会迎来一次货币贬值。
这是经济学规律决定的，而经济学规律的背后是人性。
千百年来，一切都在变，只有人性从未改变。
毫无疑问，从危机诞生，到ZF救市，再到通胀来临。
这场游戏，我们已经全副武装，向下半场进发。
