针对过去存量房贷利率与LPR贷款利率相差过大，出现脱节的问题，其实在央行9月底也已经揭示，将从11月1日起，完善商业性个人住房贷款利率定价机制。在此之前，已经于10月25日由各家商业银行调整过一次了。现在由6大国有控股银行（工农中建交邮储银行）率先开始新措施，更是对于购房人足足的善意。

实施从11月1日之后，存量房贷利率也可以按照新的规定进行动态调整了，新购房的商业房贷利率也是按照这个标准进行动态调整。那么未来再也不会有存量房贷利率要求单方面调整的诉求了。这是一个房贷利率定价的重大变化，也是解决存量房贷利率与新购房房贷利率，未来又有可能产生越来越大的差距的一个调整方案。

国有控股的6大行率先开始，那么也代表这是我国银行业统一的工作部署，其他商业银行也会逐步跟进，估计会在2024年底全部统一调整结束。在其中核心就是2点，基本上来说对于房贷用户是友好的，这是银行业值得称赞的一个进步。

一、针对商业房贷利率，建立了一个浮动利率的定价调整体系。新购房申请的商业利率，一般就是当地银行业发放的即时利率。但是在后续还款过程中，就变成了存量房贷利率。此时如果还款利率与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离了，当达到一定幅度时，银行就会调整LPR基础上的加点幅度。

为何说调整的原则是对于购房按揭借款人是有利的。仔细分析细则就明白了：

1.如果存量房贷执行利率，其中LPR的加点值高于全国平均加点值30个基点时，那么借款人申请，银行调整到加点30个基点。

2.特别底线，如果本地区有公布个人房贷利率下限，那么最终加点值不能低于所在地区房贷利率加点政策下限。基本上就是本地区公积金贷款利率是最低下限。

3.央行未来会公布全国新发放个人房贷利率平均加点值信息，他的计算过程是央行最新发布的全国新发放个人房贷加权平均利率，减去当前最新公布的5年期及5年期以上的LPR利率值。

举个例子，假如当前5年期及5年期以上的LPR利率值为3.6%，客户购买的存量二套房为4.5%，央行公布的全国新发放个人房贷利率平均加点值，就是LPR下调60个基点，那么此时全国房贷平均利率就是为3.0%，那么此时客户就可以向商业银行申请调整，调整到3.3%。

二、取消存量房贷的一年只能调整一次的规则，银行与借款人可以协商变更成半年或者三个月一调整。但其实这也是双方要互相博弈未来的利率变化，如果利率未来持续向下，那么越短时间的调整，对于借款人越有利。如果利率未来持续向上，那么越长时间的调整对于借款人越有利。如果利率未来持续振荡，那么就要看向上和向下的时间和幅度谁更多了。所以这个选择其实也挺难选的。

每个家庭购房后，申请了商业房贷后，在申请时是新购房的贷款利率，但是之后都会变成存量房贷利率。那么打通这两者之间的变化，未来就不再会发生之前的存量房贷利率变化滞后的矛盾了。同时预测未来房贷利率，如果公积金贷款利率有下调空间，在短期和中期来看，商业房贷利率仍然会有着持续的下调空间，下调到2.8%之内都是有可能的。

现在央行出台的政策真的很友好，那么大家可以算算，自己的存量房贷利率还会降吗？你会要求一年调整几次利率呢？