前几年，很多深圳人因为买不起关内的核心区，最后选择了价格更便宜的“睡城”板块。

这些所谓的睡城板块，往往都是离产业和就业中心比较远，只有扎堆的房子和配套的居住区。

在深圳房价暴涨的时候，无论是哪个板块，都能拿到20%以上的涨幅。

这些“睡城”，个顶个能涨，涨幅甚至超过了核心就业区，其中一些板块的次新房，还冲破10万/㎡大关......

但三十年河东、三十年河西。

上涨期越是疯狂，下跌期就跌得越猛。

市场横盘两年，当初那些买睡城的人，彻底睡不着了。

在说睡城这个话题之前，首先得搞清楚——

深圳哪些区域是“睡城”板块？

如果单纯把关外所有区域都视作睡城，那标准就有点笼统了。

毕竟太远太偏的区域，比如坪山、比如龙岗的坪地、新生板块，中心区的就业人群根本不会考虑去那么远的地方买房，这些区域严格意义上是郊区，不能说是睡城；

深圳的睡城板块，夹杂在中心就业区和远郊区之间。主要集中在龙华、宝安、盐田、罗湖、龙岗以及光明。

具体定义睡城的标准我觉得有3条：

1.前往CBD就业中心通勤时间1个小时以内

2.没有成规模的产业规划和区域核心定位

3.居住配套完善

根据这3个标准，我们来找找每个区的睡城板块是哪些。

龙华睡城板块：

梅林关、红山、上塘、龙华中心

龙华的核心地段，都是福田的大睡城，最靠近福田的梅林关、红山、上塘，都是配套建设齐全的居住区，龙华中心稍微离福田有点远，基本算是福田买家通勤的极限了，更远的观澜基本不属于睡城了。

宝安睡城板块：

西乡、福永、沙井 松岗

宝中和碧海挨着南山，而且宝中有就业中心，碧海未来也有腾讯的大铲湾，这两个片区不算睡城；

碧海向西，西乡、福永、沙井以及松岗，因为有1号线、11号线的存在，加上一路向西的规划，成为不少南山打工人置业首选，尤其是新盘。

龙岗睡城板块：

布吉 大芬 丹竹头 横岗

龙岗接受的是福田和罗湖的外溢。

太偏远的板块，比如新生、坪地、宝荷，那都是本地人居住为主，没有多少中心区的外溢人群；

坂田有产业，大运和龙岗中心城是区域中心，而且离福田、罗湖也比较远，都不算绝对意义的睡城；

最接近这福田和罗湖的布吉、丹竹头和横岗，就属于典型的睡城板块。

罗湖睡城板块：

人民南 东门

罗湖现在除了水贝那一块的珠宝和服务业，基本上没有什么产业了。所以现在一部分板块也成了福田和南山的睡城。

比如1号线和9号线附近的人民南、东门，就承接了不少福田的外溢，只不过这些地方房价比较高，多数人不是买房而是租房。也间接帮大家避坑了。

盐田睡城板块：

沙头角 盐田港

有地铁通勤而且比较靠近罗湖的板块，就只有沙头角和盐田港，更远一点的梅沙就不算睡城了。

光明睡城板块：

凤凰城、中心区 长圳

光明的产业没有起来，现在都只能依靠南山的外溢消化库存，

现在但是南山的外溢顺着13号线和6号线最多能覆盖到长圳、凤凰城和中心区板块，公明相对来说就比较远了。

盘点完上述睡城板块，你会发现，这些板块过去几年的降幅在深圳普降的行情下，都显得非常离谱。

我举几个小区的例子。

龙华红山的华业玫瑰四季馨园一期

2021年45平成交价450万，今年成交价310万，下跌了30.67%；

龙岗横岗片区的水晶之城

78平户型2021年成交价418万，今年成交价282万，跌了32.59%

布吉的桂芳园六期

68平户型2021年成交家520万，今年成交价363万，下跌29.9%

宝安沙井的东乐花园

86平户型2021年成交600万，今年成交价458万，下跌23.34%

上面的例子全是刚需户型、刚需楼盘，正常来说应该比改善型小区更抗跌，但没想到下跌幅度最小的都至少有23%。

为什么睡城会这么不抗跌？

有两个原因。

1.泡沫太大

前两年，深圳不少睡城板块的房价确实是高得夸张，尤其是一些次新盘。

比如凤凰城的龙光玖龙台，高峰期上9万/㎡；

布吉的信义金御半山、梅林关的龙光玖龙玺，高峰期接近10万/㎡。

房价高峰期，这些区域的次新盘比较容易炒作。

中介嘴上一说，外溢的大饼一画，在加上房价确实太能涨大家盲目追涨，价格泡沫就轻松吹起来了。

2.板块价值不足

睡城主打的是靠别人不靠自己，但是一个板块能不能撑得住房价，还是要靠自己。

一般来说，睡城都是跟涨板块，不是领涨板块，比如最典型的就是龙岗的布吉，板块价值一眼望到头，房价就算涨也是基本跟着大市涨。

这其中你只要抓住一点——

外溢的购买力，其实是中心区被淘汰的购买力

说白了，有钱的不会去买睡城，靠着东拼西凑的钱买房的购买力，不可能指望他们持续支撑房价上涨。

除非，这个板块的产业崛起了，本地的高收入人群迅速增加，这个板块的房价才会有稳步增长的机会。

过去三年，享受了楼市十年红利的深圳人终于明白了一点：

不是所有深圳的房子都能涨！

我之前在文章里一直说：深圳未来的房价走向是分化行情

分化行情中，涨不动的板块，大概率就是睡城板块。

所以接下来在深圳买房，不要去听信睡城逻辑，更不要觉得睡城有所谓的涨幅空间，

当然有些人可能会觉得说我就是为了自住，买在睡城，居住感ok、配套齐全，有什么不可以？

从居住的角度来看，这个想法没有问题；

但是在深圳买房，你不可能一套房住一辈子，置换是绕不开的话题。

买睡城，你以后根本买不出价，所以你就算换，大概率也只能换到另一个睡城板块。