2024年1-6月，北京普通住宅成交金额排名前20个项目里，5个属于昌平，1个来自海淀，虽然造成这一现状的有海淀本身供应体量较低的原因在，但我却仍在这个排名里，看到了海淀的“成也萧何，败也萧何”。

毕竟，这唯一的一个闯进前20的项目，是网签均价约12.2万/㎡的四季青板块豪宅香山樾，而在它之前和之后的5个昌平项目中，网签均价最高的中海寰宇未来网签均价仅约6.3万/㎡，可以说，在这次的同台对垒中，昌平以约一半甚至1/3的价格，通过成交套数跑赢了整个上半年的海淀网签。

所以，海淀的遗憾究竟是什么？

一、成也产业 败也产业

曾经由互联网行业开启的科创2.0时代，提供了庞大的岗位数量和客观薪酬支持，其所创造的居住需求和高收入群体，构成了支撑海淀房产价值的底层逻辑。如今，尽管互联网行业依旧强势，但引导下一次社会生产方式变革的AI技术正逐步替代它走向舞台正中，一向追随时代前沿的海淀，也利用翠湖规划的打开，开启以人工智能为主导的产业3.0时代，与之相应的，区域房产价值高点也会产生迁移。

然而在这一转换的过程中，原有的行业在冲锋期无限扩张着人员和业务，如今迈入缓坡，需要面临无可厚非的规模提纯和业务精简，而新的产业虽然蓄势待发，但还未见到明确兑现，产能青黄不接之时，规划区域的销售指导价却已经将部分的未来透支，造成了海淀目前信心“衰退”的表象。

二、成也稀缺 败也稀缺

上文说到行业规模的精简导致岗位和薪酬的收紧，原本海淀的购房主体对未来的收入预期和还款能力产生了质疑和焦虑，导致以清河板块为首的次新二手房板块成交受阻，而这一板块成交的放缓又层层递进地传导到永丰等延续清河模式发展的新兴板块。

以往永丰热卖的两个原因：一是和西北旺、清河二手房存在明显倒挂，二是之前的上涨经验也带来了强大的升值预期，所以“码农”们愿意看似“奋不顾身”地从事这项tz。且因为要着重新区的发展，同时海淀对土地创收依赖性不强，自2021年的7块地之后，近两年海淀供地都以每年2—3块的佛系进度刷下参与感。

原本物以稀为贵也没什么问题，如今受市场环境影响，海淀的贵开始被质疑缘由，原本衬托它的稀少就变得可有可无起来，且近两年“稀且贵”的海淀给了打价格游击的昌平机会，近两年两区从供应体量到产品质量，乃至到销售指导价的上涨节奏，都拉开了距离，永丰项目约8.3万/㎡的时候，昌平成熟如朱辛庄的板块依旧能够买到6.2万/㎡的越秀星樾，更遑论昌平线沿线还有产品品质更高、价格门槛更低的高教园板块梧桐星宸、北邵洼建发观堂府等。

相比破九的永丰南，同样荒凉的大牛坊却也9开头的大牛坊，昌平的交通属性、居住氛围乃至新房品质都更胜一筹，比起在海淀买得孤注一掷，同样预算不如在昌平更游刃有余。

然而海淀是不是真的就此跌落神坛了？尽管最近提及海淀新盘，评论都是一片唱衰，但我的观点依然是，并不会。

就在今年，6月26日北京降首付降利率的新政发布前，市场对今年的海淀都并不看好，然而即便是在外界不看好的目光.依然有一个项目在不降低价格、不升级产品、不提高点位的情况下，稳定地进行着去化，这个项目就是文章开头那唯一一个的香山樾。而它之所以能够抗住市场的压力，在我看来是因为它在贵且稀缺的前提下，做到了三个字“好产品”。

尽管价值体系动摇，供应节奏的作用被弱化，香山樾依旧凭借自身强硬的品质，仍然吸引了想要买好产品的人，这叫做：不投机，这次海淀败给了昌平，终究是“升值预期”败给了“物有所值”四个字。

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