虽然说今年全国楼市政策优化已超千次，但我要说的是，触动楼市核心因子的却是在这两天发生的。为什么这么说？我们可以来梳理一下来龙去脉。

先弄清一个问题，这波楼市长达二年多的持续调整，直到现在仍旧没见明显起色，核心原因是什么？

有人说是房子建造太多了，也有人说是出生人口少了，还有人说是兜兜里没有几个钱，哪还敢买房呢？这些因素，表面上看似都有理，其实基本都站不住脚。

我们都知道，房子建造多，不是一天建这么多的，每年都有建这么多，怎么突然就这两年突然觉得多呢？一年新建大几百万套新房，两年也就1千多万套，对于一个10多亿人口的大国来说，不至于成为多大库存负担。

还有人口因素，首先要说明的是，人口也仅仅是从2020年开始出现明显下降的，没有哪个家庭这个时候就为孩子准备房子了吧，所以，说出生人口下降影响当下的楼市购买需求就是个幌子。

至于说手里没钱买房，这里应该调整一个说法，因为全款买房的土豪毕竟是少数，大部分都需要依靠按揭贷款买房的。准确的说法是，看不到房产保值增值的预期，如果觉得房价还像过去那样涨，所谓的没钱买房人，突然就有钱起来了，因为他们会砸锅卖铁贷款买啊。

那么，要让楼市企稳回暖的核心原因到底是什么？我们可以简单回顾一下这轮楼市从什么时候开始调整的？如何表现的？其实也就清楚了。

2021年1月1日，央行、银保监会针对房企的“三道红线”正式开始实施。直白地说就是降房企杠杆，从那以后，房企上市融资、向银行信托借钱、其他资金流入房地产的情况基本就宣告暂停了，此后诸多房企巨头债务相继暴雷。

逻辑很简单，以前都是玩高杠杆、高周转，需要钱就向金融机构借，突然一下断了奶，仅仅依靠常规销售回款显然是不能满足不断到期的债务窟窿的。当然，当都知道你暴雷了，销售自然也是不行了，因为没多少人再敢买你的房子。如此，房企经营就进入恶性循环中，别人不敢买你的房子，你也没钱再到土地市场拿地扩大再生产。这样，土地市场拿地的房企越来越少，宅地底价成交、流拍的现象出现在各个城市。地价低，或没人拿，周边居民谁都知道意味着什么？手中房子的价格不保了！

看到这里，我们应该明白了：这轮楼市之所以萎靡时间非常长，最直接、最核心的原因就是房企借不到钱，然后没钱支撑土地市场热度。我们能看到症结所在，国家怎么可能不知道呢？

这两天楼市国家动真格了？之所以说是“动真格”，就是触及到了这轮楼市萎靡的核心因素，现在正式开始着手解决。

关于房企借钱

公开信息显示，国家金融监管部门研讨了多项房地产金融松绑政策，房地产贷款增速“3个不低于”，专业性的东西我们就不解读那么多了，说白了，就是要放开并确保增加房企贷款，不管是国有房企，还是民营房企，都会获得相应的资金支持。当然了，从目前的信息看，先期大概有50家房企纳入贷款支持名单，按照易居研究院严跃进的看法，首批全国销售额排名前100的房企最有可能进入“白名单”。

我们说，任何事物都是有联系的，都遵循马太效应，一旦情况好转起来，一个信息可能就具有四两拨千斤的作用。融创宣布了一个天大的好消息，而且还上了央视报道，历时18个月的境外债重组在此刻宣告成功。融创成为了自2021年实施三道红线以来，首家完成境内外债务重组的龙头房企，按照某全球知名基金经理的话说，融创现在可以轻装上阵，进入正常经营轨道了，为其他房企做了好示范。

用一句话说，房企们最困难的日子就快过去了，无论是保交付端，还是销售端、土地获取端，随着房贷增速“三个不低于”落地实施，都将逐步趋于正常化。

关于土地市场

11月21日，一线城市广州新出让的地块取消了地价上限。此番取消意义不一般，根据媒体的统计的，广州是第18个恢复土拍“价高则得”的城市。但由于是广州是一线城市，就像9月份执行认房不认贷那样，都是由广州率先破冰。所以，目前仅剩北京、上海、深圳三个一线城市执行限地价政策，再加一个宁波（应是没有新地块出让，没有发布相关信息）。

谁都知道，一线城市是楼市的风向标，如果楼市最敏感的土地市场回暖，甚至形成热点，那对其他城市、其他全国性房企的触动就会比较大。事实上，随着楼市行政管控全面取消，我们有理由相信，四大一线城市都会放开土拍价格限制，目的还是想促进整体楼市的企稳和回暖。

有人猜测，地王会不会卷土重来？这个先不敢说。但有一点是肯定的，这是一套组合拳，同步放开了房企借钱，意味着有更多房企有力量进入土拍市场，这对稳定和提升土地价格肯定是有助力作用的。

当然了，谈房地产走向，不谈经济和货币政策，那就是空中楼阁理论。

上财发布的最新报告显示，预计2023年GDP增速为5.3%，这比我们制定的5%目标还要高0.3个百分点，上海财经大学校长刘元春还认为，明年我国的经济进一步企稳回升，说明经济恢复比我们预期的要好。经济好，就业和收入也会变好，口袋里有钱了，人们自然也愿意在包括住房等上面的消费。

目前我们的货币供应M2增速仍保持10%以上，而且金融监管部门已放话，要统筹今年最后两个月以及明年开年的信贷投放，以信贷稳定增长促进经济增长。翻译成白话，哪里需要钱，提早安排布局，满足行业和经济发展需要。可以预计，今明两年的货币供应应是比较宽松的，这对楼市恢复创造了有利条件。

鉴于以上信息，有“2个预判”或是大概率的，别再误判了。

有些事情不是你想不想，愿不愿意，政策往往可以左右一个行业的发展，楼市也是一样，何况本身就是政策市，目前对前面过严管控进行修正，也是顺应现实发展而已，我们应遵循。通过以上信息分析，我认为，有“2个预判”或是大概率的。

1.不要担心房子多，楼市供需平衡将逐步得到解决。

根据统计部门给出的最新数据显示，现在的楼市库存面积大概是6.4亿平米，相比2021年上半年楼市火热期库存有1.4亿平米的增长，确实增长不少。但我们现在的住房成交面积已经从一年18亿平米高点降至目前10-12亿平米水平，但库存仅增加了1.4亿平米，说明我们建造的房子在明显减少。而且，根据中指院的测算，2024年商品房面积还要下降5%。这样一看，我们的楼市库存并没有想象的那么严重，随着楼市回暖，购房市场信心恢复，以及住建部提出的“以人定房”原则的实施（不建那么多房子了，根据人口来），楼市的供需平衡问题也会迎刃而解。

2.土地市场回暖、楼市成交回暖、房价企稳回升相继到来。

这个没什么好说的，都是自然而然的事。目前，楼市的症结问题已经触及，针对性的解决措施落地后，通过土地市场回暖，带动房企、购房者信心回升，实际就是提升各方对未来市场的预期，开发商有钱拿地，相信后面的市场会好，房子能卖出去，而购房者呢，也觉得楼市的低谷逐渐过去，有住房需求的话，也会积极入市，大概率不担心市场再下行了。

若不出意外的话，接下来大概率遵循这样一个逻辑，年底就不说了，本身就是淡季，明年开年后，随着各城土拍大餐相继端出，土地市场先升温，提升大家预期后，购房者入市速度加快，二手房成交量先上来，接着是新房成交量上扬，随着库存的去化，开发商逐步收回折扣，明年下半年或迎来“量价齐升”的局面。