最近春节返乡潮开启，很多在大城市工作的年轻人开始踏上回家的旅途。很多投资人也开始关心，2024年是否还会有返乡置业潮？一季度的地产销售，能否迎来小阳春？

最近，强二线城市苏州全面放开限购，一线城市广州也接近于全面放开，上海放松了外环外的限购要求，北京的限购放松也呼之欲出。在整体房地产市场不景气的背景下，一二线城市的不断放松，是否会进一步积压三四线的需求？讲了几年的“核心城市人口”外溢大逻辑，在2024年是否还有效？

我们邀请了嵩山论市的专家，为您深度复盘过往几年春节返乡置业的行情，剖析当前三四线的需求和供给现状，找到影响市场情绪的催化剂，为2024年的返乡置业行情热度做出预判。

- 疫情之后人口逐渐向大城市集中

主持人：

近几年，每年春节期间，市场都在关注“返乡置业”的情况，市场经历了疫情的冲击，调控政策也从严格限制逐渐过渡到有次序打开，认房不认贷、首付比例下调乃至于限购都在逐步放松。您能否帮我们回复一下过往几年返乡置业的情况？2024年潜在的返乡置业潮，比之前几年，有哪些新的特点？

1丨近年来的返乡置业观察：返乡潮关注度始于棚改货币化退潮后

从2019-2020年开始，市场格外关注返乡置业的情况。2018年三季度，棚改货币化退潮，三四线城市地产景气度开始明显下行。而整个地产市场的景气度，在2020-2021年达到高峰，之后就出现了较大的信用风险，整个行业开始持续下行。

图：一线、二线、三线城市房价周期变化与相互影响

数据来源：Wind，嵩山论市

自从疫情以来，一线城市和二线、三四线城市之间没有明显的外溢关系，一线城市并没有像过往周期那样产生正外部性。疫情之下，许多年轻人放弃了在大城市打拼，开始准备返乡置业。

根据安居客出品的《返乡置业调查报告》，对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。

2丨2020-2022年的返乡置业：返乡置业吸引力有限

图：返乡置业目的地调查结果

数据来源：安居客，嵩山论市

根据安居客2020-2024年的返乡置业调查报告，从进入疫情时期开始，返乡置业的热度就有所回调，想在工作的大城市买房的年轻人，占比逐渐提升，最终超过了40%。考虑到买房资格和买房能力，许多年轻人则退而求其次，准备购买工作城市周边的城市住房。

而在疫情期间，各大城市也放松了落户要求。如上海对本地应届毕业硕士生实施在五大新城无条件落户；南京明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。北京和武汉也对原先的落户政策进行了调整和改善。

对比之下，回到老家小城市置业，性价比明显下降。

3丨2023年的返乡置业：究竟是热潮还是冷清？

2023年的春节返乡置业，一度被市场寄予厚望。毕竟2022年底，全国的疫情防控政策放松，疫情后的第一个春节返乡置业，表现究竟如何呢？

很多自媒体和地产公司，大力宣传2023年返乡置业多么景气，但实际上2023年的返乡置业，主打的并不是“返乡”，而是在疫情管控放松后，销售的正常复苏。而只看春节期间的表现，可以说并没有明显的返乡置业。

根据克而瑞数据，在2023年春节周（1月21日-1月27日），40个重点城市新房成交量仅为35.7万平米，同比下降14%。且自年初二开始，日度成交基本创2019年以来同期新低。

而后续2023年的调控放松，重点也逐渐从三四线向一二线转移。具体详见下表。

表：2023年重点城市调控放松（中国指数研究院整理）

数据来源：中指研究院，嵩山论市

所以，我们也可以看到，本身返乡置业的人群，更多选择“在工作城市购房”，整体2023年的销售表现，特别是一季度的小阳春，更多也是由一线城市带动。具体2023年全年的销售表现，详见下图。

图：2019年以来30大中城市地产高频销售（MA7）

数据来源：Wind，嵩山论市

②丨三四线需求：人口流出加快，刚需无支撑

- 三四线受大城市虹吸，购房需求支撑不足

主持人：

我们知道，返乡置业本质上体现了三四线的需求情况。而上一个周期里，一线与强二线城市的集聚效应明显，2018年棚改货币化退潮后，三四线的景气度就持续下行。您觉得三四线需求，在2024年是否会好转？

1丨2024年的人口形势：三四线人口净流出

目前来看，三四线人口整体处于净流出的状态。而原本市场寄予厚望的“核心人口”外溢，并没有体现出明显的效果，反而是一线城市集中开始放松限购，并且降低落户门槛。

整体上看，一线城市整体出现明显老龄化状态，急需从三四线补充青年劳动人口。后续调控从周期化逐渐走向常态化，是可期的。而未来即使一线城市不会很快全面放松限购，但是一线城市的落户也会进一步打开。毕竟，一线城市的人口内生性增长，已经进入困局。详见下图。

图：重点区域老龄化率（红线为日本2007年老龄化率水平21.49）

数据来源：Wind，嵩山论市

在这样的情况下，核心城市进一步吸纳人口，而核心城市周边的三四线城市，不仅没有成为外溢的受益者，反而成为人口流出的源头地。

下表是嵩山论市，根据各地披露数据，整理的58个重点三四线城市的人口变化情况，统计了2017-2022年每一年的人口净变化。数据表明，整体上北方、中部的三四线城市，人口流出最多，而长三角、珠三角的三四线城市，则人口整体企稳。

表：58个重点三四线城市年人口净变动

数据来源：Wind，嵩山论市

2丨三四线需求困境的实质——人口与产业资源

说到三四线困境的里，那势必要讨论到城市发展的动力。其实在我看来，城市发展其实就是各种要素的优化配置，而这其中最重要的有两条，人口和产业。中国的城镇化率已经超过65%，后续城镇化本身进程放缓，但是人口在城市间流动的速率仍然会保持。

对于人口流向来看，一定是整体顺着低能级向高能级城市流动，只有个别基础设施条件好的三四线，可以承接大都市的人口外溢，或者部分旅游三四线城市承接部分度假休闲人口。而指望大城市就业人口向三四线回流，从而带动返乡置业，已经是不切实际的想法。

根据58同城、安居客发布的《2023春节置业意向报告》显示，2023年春节返乡置业热度明显下滑，有69.5%的受访者倾向选择在工作城市购房，有13.4%打算在工作城市的周边城市买房，合计超过8成。而想在家乡（包含家乡的省会/周边城市）购房的人群占比仅17.1%。

图：三四线楼市需求困境的实质

数据来源：嵩山论市整理

3丨需求的辐射与虹吸

当超大特大核心城市的资源人口向三四线城市外溢时，形成辐射效应，有利于该三四线城市的地产市场。而当核心城市集聚人口，使得周边三四线城市人口净流出，就会形成虹吸效应。

先说我的结论，中国大部分三四线城市，是受到大城市虹吸效应影响的。当核心城市与三四线城市形成产业分工格局，使资本密集型行业向中心城市集中，制造业向三四线城市扩散，形成“中心-外围”功能分工结构，在三四线城市一样拥有充足信贷资源的时候，就会呈现“中心城市主要承担管理和研发功能，外围城市主要承担制造和加工功能”的空间功能分工格局，信贷资源和股权资金分散，分别对应支持不同产业，这样才能形成辐射效应。

所以，基本上只有东南四省江浙闽广满足这个条件，全国大部分三四线城市都是受虹吸效应影响更大。这也能从各地城投平台信用资质发现类似的结论。

因此，在判断2024年返乡潮的时候，我们可以下这样的结论：虹吸效应大于辐射效应的城市，返乡置业热度不会太高。只有受辐射效应利好明显的三四线城市，才会有些许返乡置业。

图：虹吸效应 vs. 辐射效应

数据来源：嵩山论市整理

4丨房价周期

自从疫情之后，全国各线城市房价普遍下降，而三四线的房价下跌最多，也是反映了市场的预期。毕竟自从棚改货币化之后，三四线楼市的根基不稳。而产业和人口的导入，是个长期工程，除了个别自然资源、产业条件特殊的三四线城市，大部分普通三四线城市，很难找到提振楼市的关键抓手。具体各线城市新房和二手房价格变化，详见下图。

图：各线城市新房价格变化：同比

数据来源：国家统计局，嵩山论市

图：各线城市二手房价格变化：同比

数据来源：国家统计局，嵩山论市

③丨三四线供给：土地市场不景气，但是存量去化周期长

- 三四线城市土拍不景气，但是存量供给高，去化周期超过3年

主持人：

自从2021年土地集中供应开始之后，房企拿地进一步向一二线集中。整个三四线的土地供应和成交都开始下滑，而且越来越少品牌房企在三四线城市拿地，三四线的拿地主体变成当地城投平台。您觉得三四线地产供应的走弱，是否也削弱了2024年返乡置业的基础？

1丨三四线土地成交明显下滑：马太效应

自从2021年集中供地之后，整个中国的住宅用地成交，逐渐向核心20个城市集中，土拍的马太效应加剧。很多三四线城市，可能一年土地供应的量不到10宗，甚至还有流拍的现象，不仅仅抑制了三四线城市的楼市，更大大减弱了三四线城市的财政收入，影响了三四线地方政府的债务健康。

图：中国各线城市土地出让情况（红色虚线为2021年）

数据来源：Wind，嵩山论市

2丨三四线的库存压力更大，周期更长

由于2014-2018年棚改货币化的风潮，导致三四线集聚了大量项目，成为房企投资的重点。但是由于三四线本身购买力仍然较弱，棚改货币化安置退潮之后，三四线居民的购买力难以得到支撑。在这样的背景下，三四线的楼盘去化周期就更长，平均库存周期超过了3年。具体详见下图。

图：中国各线城市平均地产库存周期

数据来源：Wind，嵩山论市

而另一方面，很多三四线城市，即使是完工的新房，仍然是难以找到对应需求。在需求疲软的前提下，供给的消化就变得更加困难。很多三四线城市，统计局口径下的“待售面积”（完工新房现房待售情况）超过100万方，很多城市待售面积超过其年度商品房销售面积。具体详见下表。

表：重点三四线城市统计局口径“待售面积”

数据来源：Wind，嵩山论市

3丨三四线的保交付压力与现房销售趋势

目前来看，阻碍三四线返乡置业的另外一个因素，就是三四线目前的保交付压力。

整体上看，过往一个周期，在2018年棚改货币化退潮之后，仍然有一些房企在三四线推进高周转、高杠杆的项目，导致实际投资远超市场需求潜力，最终有很多项目出现停工、交付迟缓。

而从2022年7月以来，市场关注的“保交付”热潮，很多集中于二线以上城市，对于三四线的压力有所忽略。

当前，三四线城市的需求不振，后续房企很难在三四线城市实现项目间的资金流动。而大部分三四线城市的预售资金监管比例会更高。比如常德为50%，张家口更是高达70%，一方面是因为市场下行压力大的城市，项目停工、烂尾风险相较更高，另一方面，三四线城市房价的主要构成项是建安成本，因此用于保证项目建设的重点资金监管比例也理应更高，核心一二线城市房价的主要分项是土地出让金而非建安成本，重点监管比例自然更低。

因此，整个中国楼市，现房销售的比例在不断增长，这个现象在三四线会更加明显。具体详见下图。

图：现房销售增速和占比

数据来源：Wind，嵩山论市

④丨返乡置业催化剂：调控放松、房票安置、收入修复

- 一线调控放松，减弱返乡置业，而收入的修复是更重要的

主持人：

目前来看，一二线开始有步骤放松限购，政府力图实现房价企稳。而全国如火如荼开展的“三道工程”，也基本上没有覆盖三四线城市。您觉得自从棚改货币化退潮后，三四线城市的行情，是否还有催化剂？

1丨一线城市进一步放松调控，减弱三四线返乡置业

12月中旬，北京上海调控放松，降低首套房和二套房首付比例，调低商业贷款利率下限，并通过放宽普通住宅标准降低买房成本。而之前广深也通过多项新政，放松调控，降低二套房首付比例，调整普通住宅标准。自8月底一线城市认房不认贷放开之后，调控政策又迎来新的一轮放松。

据广州市人民政府官网1月27日消息，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（穗府办函〔2024〕6号），在继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求等内容外，新政明确放开120平方米以上的住房限购，并支持“租一买一”“卖一买一”。

2023年9月，苏州松绑限购，取消外地户籍购房限制，120平方米以内房源，可购买3套；120平方米以上房源不限套数。而今年2月开始，苏州购房不再做购房资格审查，购买120平方米以下的房源也不限购。但是，现在依旧执行两年内限售的政策。

1月30日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求，促进区域职住平衡、产城融合。

从强二线城市杭州、苏州，到一线城市广州，都在推进全面放松限购，而上海也在推进非核心区域放松限购，预计北京很快也会有政策落地。

所以在最近的催化之下，即使2024年购房需求企稳，也会更多流向一线和强二线城市。这一点会进一步分化2024年三四线的返乡置业。

2丨三大工程与房票安置

本质上看，城中村改造、保障房建设和平急两用设施建设，是集中于超大特大城市，即使后续受益城市名单扩容，也无法覆盖三四线城市。在这样的环境下，后续三四线的财政资源和地产投入，都会相对减弱。

去年7月和12月的政治局会议给出了我们答案，先立后破，不是只立不破，也不是破而后立，对于一二线城市，一定是通过“三大工程”的立，开拓地方政府新的财源，也为地产市场盘活需求，在这样的基础上，通过三大工程的推进，由政府财政发力，衔接旧楼盘的交付。预计从今年开始，未来的地产竣工会伴随“三大工程”财政支出的趋势而改善。而未来一二线城市和三四线城市的差异会越来越大。预计2024年的返乡置业热度，也会急剧下降。

而另一层面，很多三四线城市，也会效仿一二线城市，推出“房票安置”，推动当地的拆迁。但是由于增量资金的限制，有限的PSL会优先传导至地方平台，用于补充偿还前期商业银行贷款。未来PSL的增量，也会优先用于一二线的项目建设。可预见的范围内，三四线推动的“房票安置”，如果没有得到增量资金的支持，就一定是无根之木，不具备持续性。

表：各地房票安置情况（重点三四线城市也有推进）

数据来源：Wind，嵩山论市

3丨经济修复、收入预期和返乡置业

本质上来看，大城市工作的青年，回到三四线“返乡置业”，一定是在收入增长、预期稳定的前提下。但是目前来看，整个居民收入预期不佳，潜在的就业压力仍然很大，在一定程度上都会制约2024年的返乡置业。我们使用央行披露的城镇储户调查报告，就可以明显发现，在更弱的收入、就业预期下，在更弱的房价上涨预期下，未来选择投资、买房的居民就会大大减少。

图：央行储户调查报告数据

数据来源：Wind，嵩山论市

4丨结论

在当前形势下，三四线城市人口净流出，而一二线城市积极推动降低落户门槛，形成虹吸效应，导致三四线楼市需求不断走弱。而三四线的土地成交不足，实际新增供应有限，但是过往存量项目消化周期超过3年。叠加上一定的保交楼压力，三四线城市的供给、需求均出现压力。

而在催化剂方面，一二线城市不断放松限购，以及三大工程对一二线城市有所提振，导致三四线市场的预期也走弱。传统返乡置业的根基——回乡青年的收入预期上涨，也不复存在。

因此，目前三四线楼市面临需求收缩、供给冲击和预期转弱三重压力，在这种情况下，2024年的返乡置业大概率不会再有热度，三四线城市的楼市景气度会进一步下行。

图：三四线楼市的三重压力：需求受弱、供给冲击和预期减弱

数据来源：嵩山论市整理

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