看到一则刷屏的信息有感。

是这样的，中银证券首席经济学家、北大国发院教授徐高说，未来的房价上涨压力非常大，原因就是，与2021年高峰期相比，房地产在建面积减少一半，新开工面积减少2/3，未来的住房供应将是非常紧张。他建议尽快恢复开发商的融资能力和投资意愿，抓紧建房，以解决未来住房供不应求的矛盾，否则，房价上涨不可避免。

他这样的话，放在当下的楼市环境中，显得格格不入。市场明明很虚弱，按照统计部门公布的数据，那简直就是普跌状态，而且，最新的10月份，二手房价格环比跌幅还有进一步扩大趋势。徐教授之所以语出惊人，其实是用了“供需决定价格”理论，这是现代微观经济学的核心原则之一，供应量少，价格自然就容易涨，这是再浅显不过的道理。但仅仅凭这一点来判断一件事物的趋势，其实也是片面的，甚至会做出与结果相反的判断。

老实说，楼市，谁都能评说几句，因为很多人既是经历者，也是受益者，经过二十多年的起起伏伏，人们似乎总结出了一些规律性的东西。用过去经验去推导未来，是我们不少人常常做的事。但还有一句话说的是，未来从来都不是历史的简单重复。用老思维看未来趋势，那无疑是刻舟求剑。正确的做法是，看历史，也要看关键因子的变化，更要综合评判。就楼市而言，若无意外，将出现3种结果。

要判断楼市方向，决定房价涨跌的3要素必须拿出来分析。

1.住房供应。根据诸葛找房数据显示，2023年上半年全国土地出让面积下降37%，下半年虽然数据还没出来，但从300城土拍表现看，土拍市场进一步下滑，虽然整体出让面积不及徐教授说的下降2/3，但50%左右还是有的。但我们知道，2022年时，全国土地出让面积同比2021年也下降了50%以上，按照6个月1年的首开周期，不是应该影响2023年的市场供应吗？结果都看到了，不但没影响，今年的市场反而不如2022年了，这是何故？原因就在下面的第2点。

2.住房需求。开篇徐教授虽然运用了经济学上的供需理论，但他实际只谈到了供应，而把需撇在一边，他的结果如果能应验的话，那2023年以及未来的购房需求应该保持以往年份的水平才对。但很显然，实际需求出现了明显下降：

根据中指的数据显示，2022年一、二、三线城市的新房成交面积分别下降了23.6、38.6、34.8，而2023年又比2022年成交面积下降了30%。看到没有，土地出让面积明显下降，市场并没有因为住房供应减少而出现供需失衡的情况，反倒是新房库存进一步提高，达到了6.4亿平米，比2022年还高出1.1平米，增幅达到20.7%。

这其实就说明了一个问题，供应虽然明显减少，但需求比供应下降得更快。说明2021年楼市成交18亿平米的市场不是正常市场，带有投机炒作成分，2022年和2023年，市场需求终于逐步回归正常了。2022年降至13.5亿平米，2023年1-10月为9.2亿平米，全面估计就在11亿平米之内，这符合业内的预计，未来5年，商品房成交面积就在10-12亿平米。这才是回顾房住不炒后的正常市场需求。因此，用过去的成交面积来推导未来的住房供需，犯了经验主义错误。

3.住房政策。

住房，作为衣食住行的重要一环，关系国计民生，没有哪个国家不重视住房政策的。所以，研究楼市，一定要看有关楼市的政策走向。过去就不说了，现在及未来，国家对住房的定调包括两项，一是房住不炒；二是促进房地产市场健康平稳发展。不知道大家有没有注意到一个问题，现在很多城市都在放松购房需求端，什么发放购房补贴、提高公积金贷款额度、降低首套房贷利率等等，唯独对二套房首付比例、二套以上住房利率还是实行比较严苛的差别化信贷，目的很明确，不支持炒多套房，想必未来市场再怎么不好，其放松力度也会有限。

健康平稳发展，市场热了就要抑制，冷了就会拉拉，我们在过去二十多年时间里积累了丰富的管控经验，今后很难出现像过去那种一飞冲天，当然，也不会让市场自由落体，凡事追求一个稳妥。你看，今年的市场下滑较明显，国家注意到后，今年楼市优化政策频次就超过了千次，而且已经在从土地市场、商品房供应、给开发商提供流动性、购房需求端刺激等全方位支持，目标同样是明确的，要把市场拉回正常状态。

鉴于以上趋势，懂行人预测：未来5年楼市走向，若无意外，出现3种结果或将是大概率的事件

第一，房地产需求中枢下移至平衡状态，不用质疑。

这个没什么好说的，主要是我们的老龄化程度越来越高，很明显，现在60岁以上的老人有2.8亿，每年还有近1个百分点的增长，他们大多都不会再买房。而新生儿从5年前一千六七百万，下降至去年的956万，今年应该是更低。有人说，楼市越到后面就是一种“青黄不接”的情形，虽然这个说法有点夸张，不新生儿不至于一直下降下去，但可以肯定的是，住房需求明显下滑是板上钉钉，如果按照此前业内的预计水平，即便是楼市回暖，相比现在低点，有个10%-15%左右的需求回暖就不错了，别有太高期望。

第二，更多的房子失去金融属性，具有居住功能，但不能称之为资产。

房住不炒，不是说说的，趋势也是这样走的。国家决定今后要规划建设大量的保障房，确保人人有房住，这其实是对我们传统商品房市场是有影响的，原因在于，我们二十多年商品房快速发展期，建设了大量的“高周转”房，质量品质户型等，未必比得过新生代的保障房，对于一些刚需来说，他们选择就多了，可租可买国家提供的保障房，这在一定程度分流那些老旧、品质不高的潜在客户。所以，我常常说，未来很多老旧次的商品房，加上地段不好，银行嫌弃不给转卖贷款，年轻人不喜欢老旧布局，这些房子基本就只能作为一些人临时过渡的租赁房，想转卖找客户都难，更别说议价了。

第三，好房子是有钱人卖给有钱人。

这句话是实业家曹德旺说的。先看一组数据：

有机构统计了上海和西安2023年前10个月两座城市的成交数据，同比去年，上海90平以下产品成交套数下降34.5%，而90平米-200平米的却增加了3.7%。而西安也出现了类似情况，这两个数据分别下降7.9%和增长12.4%。

楼市大环境都不咋地，但大面积的交易量则出现了正增长，这说明啥？很显然，改善需求在逐步增加。这就奇怪了，明明是出生人口下降，家庭小型化，但对房子的面积需求却增加了，只有一种理由可以解释，随着人们经济收入水平提高，对改善住房的需求也在增加，虽然说面积大未必等同于品质好房，但起码说明一种趋势，他们愿意花更多钱去改善自己对住房的空间需求。

而且，国家的政策也越来越支持改善需求。像前段时间住建部提出“以人定房”，就是不要建设那么多的房子了，要建就建好房子，对绿色环保等都提出了要求，而且采用保障房和商品房并行模式，商品房突出商品属性，显然不是前面说的老旧质次的失去金融属性的房子，说白了，好房子的商品金融属性越来越强化。对于这样的房子，一般人也是接受不起的，只能是有钱人卖给有钱人，传承，抑或是抗通胀，都是其应有的含义。