4万亿救楼市,力度很大

幽默面 2024-10-18 15:14:45

接下来,市场会在短期内加速两个趋势,中长期的效果还需要观察,经济结构还需要优化。

作者:今纶

今天(10月17日)上午10时,重要会议召开,住建部、金融系统发大招来救楼市,我认为是超预期的。

先讲政策,再讲趋势。

01 阶段性的成交量上涨也是上涨

住建部表示将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造,也就说地腾出来了,可以更利于城市规划、城市经济发展,同时也确实带来了房地产的新增量。

虽然相比以往,这个数据并不算高,但是在目前的财政形势下,有这样的计划并且最后如果真能执行的话,对市场是偏利好的。

钱在拆迁户手中,有利于消化新房和二手房,尤其是新房,因为有的地方会给房票,指定一些可交易的楼盘。

这对于土地市场也是利好,对于开发商而言,如果手里的新房库存、土地库存没有了,只有三条路:关门歇业;转型;少量增持土地。

关门歇业往往是形势所迫,转型未必能成功,反而失败居多。

只要有一定的市场需求,少量增持土地,试探性增持土地的房企还是会有的,这对于备受土地市场窘境煎熬的各方来说当然是如降甘霖。

100万套的量上去,制造了新的需求,而且很多是刚需,因为拆迁了必须买房自住,等于重新拓宽了两大链条:

第一,房地产产业链,比如钢筋水泥装修陶瓷(佛山等几大有陶瓷产业链的城市笑了),大家有活干了,有收入了,消费也就有望反弹,农民工也有活干了,这个很重要。

尤其现在是四季度了,很快要迎接年底的消费旺季,把项目尽快铺下去,把钱尽快发下去,对普通劳动者是利好,毕竟前三季度情况实在是太复杂了,大家都需要钱花。

当然是路径依赖,这个路径确实存在,那也只能先用起来。尤其是一些一线城市、省会城市的全面取消限购,带来了一波跨城、跨省置换风潮。

至于由此带来的城市趋势变化,以及“强者恒强”已经是后话了,只能等待后人用智慧去解决问题。

我们能看到的是:

富裕人群比例少,但绝对数量大,当他们集中到一些重要城市,确实会推升成交量,即使是阶段性的成交量上涨也是上涨。

02 出手杜绝增量“烂尾楼”

第二,地产企业本身也有望走出危机,有些企业有望实现软着陆。如果情绪真的起来了,金融行业的困境也能得到一些缓解,有些胆子大的买家其实在慢慢加杠杆。

政策超预期,也会有助于项目投资的落地,类似佛山这样有比较庞大的家居产业链的城市会受益。

而且住建部还提了一个“4万亿”,即年底前将“白名单”项目信贷规模增加到4万亿元,要将所有合格项目都争取纳入“白名单”,应干尽干。

房地产项目白名单是指以在建房地产项目为融资支持对象的名单,名单里的对象,是项目而非企业。等于说,能救的楼盘项目都要救,哪怕你这个企业可能本身不太行,只要项目还行,那么项目继续要救,这还是很鼓舞人心的。

住房城乡建设部部长倪虹表示,今年1~9月,已经建设筹集保障性住房148万套(间),未来目标是努力实现全体人民的住有所居。

今时今日来看这句话,还是和以往不同。建设筹集保障房的过程是一个减少存量房的过程,减少了地方政府和企业的风险,因为有些保障房是从开发商手上买的。对于买不起商品房的普通人来说,因为房地产减速带来的居然是能尽快住上保障房,有点魔幻,但也是好事。

其实也正常,有些事情、情绪到了临界点,比如就业问题,比如出生率问题,在一些具体的领域更关注民生、维持稳定其实符合大多数人的利益。

仔细剖析下去,我们会发现房地产的定位其实是在快速且真实地切换中,毕竟,时代早就不同了,数据倒逼变化。

如果说住建部是“排兵布阵”的,那么,金融系统就是来提供“精准武器”和修复“战壕”、“掩体”的。

金融监管总局表态,今年以来,城市房地产融资协调机制将合规房地产项目纳入“白名单”,下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”,做到“应进尽进”。

这是什么意思?就是说通过协调机制,几乎要把涉及贷款的商品房项目全部做一个兜底,鼓舞市场信心,大家该买就买,理论上,以后不会有因为资金短缺而出现的“烂尾楼”。

对比以前的政策,当然可以说是天壤之别,在特殊情况下,积极做点事很有必要。

4万亿救楼市,力度很大,可以预期的效果是会拉动一些消费、就业,包括房地产链条上的一些企业会得到喘息的机会,市场购买者的信心肯定会往上走。

当然,中长期的效果还需要观察,经济结构还需要优化。(这句话是重点,请读三遍!)

03 希望看到更多的超预期政策

回顾一下近段时间给房地产助力的政策,我们看到,基本上把能出的政策都出了,已经形成了一个政策“矩阵”:

概括起来,就是四个取消、四个降低,加上前面的“两个增加”。

四个取消,主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

四个降低,就是降低住房公积金贷款利率;降低住房贷款的首付比例,统一一套、二套房贷最低首付比例到15%;降低存量贷款利率;降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

有没有继续优化的空间?依然有,比如某些一线城市还没有完全放开限购,比如海南很多地方没有放开限购。

接下来,市场会在短期内加速两个趋势:

人口、资金继续向优势城市集中,由北向南的大趋势不会改变,珠三角、长三角核心区的优势还在。

随着老龄化的演进,改善型需求会得到一定的释放,部分城市的空置率短期会有所降低。

后续会如何?我们认为信心的持续增长依然来自于真实的就业,来自于民营企业的蓬勃向上,来自于大环境的持续优化,来自于更大面积更大范围的“和气生财”理念的共识与执行。

此时此刻,我们看到的这些措施都是积极正面的,而且是市场所期盼的,加油干吧,我们希望看到更多的超预期政策和积极信号。

2024年第四季度,是一个需要超级努力,超级冲刺,满血复活的时段!

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