济南迎来第四代住宅！最近，这条信息很火热。

目前，济南某个第四代住宅项目正在进行铺天盖地的宣传，还有消息称，唐冶片区北部要大规模建设第四代住宅。

那么，这个第四代住宅到底怎么样，它真的能让住宅迭代，还是市场炒作的鸡肋？

1、第四代住宅的核心配置，空中户属花园

何为第四代住宅？

第四代住宅，也被称为“立体园林生态住房”或“城市森林花园建筑”，其主要特点是将绿色空间和花园引入高层建筑中，形成垂直的森林景观，让住户可以在自家的阳台上拥有私人花园 。

近期发布的《济南市建筑工程容积率计算细则》则是这样解释第四代住宅：

它是指以“每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园”为基本配置的住宅。

其中的“空中户属花园”是指，指具有庭院和阳台功能的户属室外空间， 层高不应低于两个自然层层高，除设置满足安全要求的围护设施外不得设置其他围护结构。景观设置区域覆土深度应不低于0.5米。

全国首个第四代住宅项目，是位于成都的七一城市森林花园，它在2019年实现交付，实景如下：

（成都七一城市森林花园）

总结：第四代住宅的核心配置是空中户属花园；这个花园和普通阳台不同，它需要至少两层层高，景观区要有不低于0.5米的覆土。

2、在全球各地都是个案，尚未形成规模！

这样的第四代住宅，是否代表着未来住宅发展方向?

我们搜索了全球各国的案例，这样的住宅基本都是个案，还没有形成很大规模推广。而且，这样的个案都是分布在高度城市化，或者特别注重环保的地区。

我们来举在全球比较知名的例子：

（1）法国蒙彼利埃的“白树”项目，设计于2013年，建成于2019年。它是一栋高56米、17层的建筑，包含住宅、公寓、办公、餐厅和艺术展览空间，每个空间都有向外延展的空中花园 。

（2）意大利米兰的“垂直森林”，世界上第一个高层住宅垂直森林建筑 。

（3）我国台湾地区的双螺旋结构生态塔，位于台北市中心，以DNA的旋转结构为创意灵感，由比利时设计师设计。

另外，成都的七一城市森林花园，目前也已经是比较知名的第四代住宅代表作。

3、第四代住宅的痛点，成本高，维护难

第四代住宅的优点很明显：生态环保，亲近自然，每一家都有私家花园。

那么，它的痛点有哪些些呢？业内比较普遍的看法是，这类住宅的建造成本高，维护难度大。

这类住宅包含大量的空中花园和垂直绿化，这些植物需要定期的灌溉、修剪和护理。尤其是在高层建筑中，有些植物的养护可能需要专业的园艺人员。而且，不同季节对植物的养护需求不同，如冬季的防冻措施和夏季的防旱措施都需要特别注意 。

这类住宅通常需要配备灌溉系统，包括滴灌系统、自动喷水系统等。这些系统不仅安装复杂，后期的维护和检查也需要专业技术人员定期进行 。

为防止积水对建筑物造成损害，它的景观区域需要有效的排水系统，而且要避免出现渗漏问题。

另外，根据济南的规范，第四代住宅的景观区要有不低于0.5米的覆土，这一点非常重要！

半米高的覆土，灌溉之后重量是很大的，需要增强承重能力！而且它是两层高，为了支撑这样的空中花园，建筑加固结构会比较复杂而且成本高。

4、最大的“隐患”，业主封阳台！

以上痛点都是技术层面，在我们看来，第四代住宅最大的“隐患”是，房屋交付后，业主封将花园封闭为阳台！

说实话，第四代住宅的“空中花园”概念并不新鲜，济南早已有类似的案例，比如CBD附近的现代逸城。

（现代逸城实景）

它的很多楼栋都设计有空中花园、私家庭院。而且，它的每个空中花园也是占据两层，奇数层的客厅外是空中花园，偶数层的卧室外是空中花园，从而使每一户的空中花园都是两层。

（现代逸城实景）

在销售时，空中花园是项目的一大卖点！但若干年过去了，这个空中花园早已褪色。

我们在现场看到，很多业主已经将其封闭为普通阳台。

而且，由于空中花园占据了两层，业主在封阳台的时候只能封闭自己的一层，从而导致整个建筑的外立面凸凹不平，非常影响建筑颜值。

（现代逸城实景）

而且还有一点：这样的空中花园，对下层的采光遮挡非常明显。

我们去它的室内看过，无论是客厅还是卧室，只要上面存在空中花园，房间内的光线都会比较暗淡。

你也可以试想一下，如果你家客厅或者卧室的上方，向外探出来两三米长的空中花园，你房间内的采光会是怎么样。

5、大胆创新，谨慎推广

综合以上，我们对第四代住宅的看法是：应当鼓励创新，但要谨慎大规模推广。

鼓励创新，是因为迭代的产品一定是在创新中产生的；谨慎推广，是因为创新中一定会有很产生问题，需要修补完善。

尤其是在房地产市场，房子是要使用几十年的，如果某一类产品还不够完善就进行大规模推广，一旦出现比较明显的BUG，没法进行修复，可能会带来比较大的损失。

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