最近看到了大量的案例，都在诉说一种新的生活方式：

回到乡村打造一个仙境般的小院，有房有山水田园，养花种草，赛过神仙！

但是，其中的房屋来源都是租赁农民的原有宅基地，其实这条路径潜藏着一些风险，并不是最佳方案。今天，我们就来仔细聊聊这个话题，让你彻底搞清当下可选择的四条路径——实现城市人回归乡村生活的梦想。

租农民房的优点及问题，以及长期风险

租农民房，甚至不少地区还有整村租赁的案例：一下租下整个废弃的村落，招揽20户城市人一起下乡去改建农民房，实现乡村生活梦想。这条路在过去20年里，云南、安徽等地都有发生，尤其是旅游热点地区。主要问题在于以下几点：

租赁农民宅基地改建民宿，本质上房屋的主人还是原有农民；如果他不守信用或遇到各种突发意外，极有可能激化矛盾，造成损失甚至强行回收房屋。尤其是改造后经过一个较长周期经营，价值提升很大的案例，更容易发生这种情况。如果原有村落环境较差(较差才更易发生整村废弃的情况)，那么乡村配套建设的成本则会很大，你可以试想一下：习惯了城市生活的你，一下子去到了水电煤气网络道路都要自己负责搞定的环境，是不是反差太大？

小结一下：

租农民房，的确是最简单的路径：看起来投资最少，最容易被城市人理解；但其中潜藏的风险，不同案例都不尽相同。

打造乡村小院的四条受法律保护的路径

最近，我们去了贵州遵义的湄潭县，这是一个著名的农村改革试点县！从1987年开始，就承担起了国家的各种农村改革试验区的责任。

为了实现我们的“广东村”系列项目的落地，我们仔细调研考察了湄潭的乡村环境，之后和湄潭县及广东珠海对口帮扶的挂职领导进行了座谈，了解到了湄潭可以给到我们的完整农村土地政策出口。

下面，分别阐述一下。

1.位于乡村范围内的少量国有建设用地

湄潭县是中国最大的县级茶叶生产基地，有60万亩的生态茶园，我们仔细调研了湄潭茶海的周边乡村情况，看到了在原有茶园里的部分生产车间，目前属于闲置状态，这里属于国有建设用地，可重新规划利用。

由于湄潭这样的茶产业基地范围很大，在其它地区的茶园周边，包括一个山顶茶园，我们也看到了类似情况：有可用的国有建设用地，可重新规划以点状供地的方式用于建设茶园民宿，实现“乡村农业庄园”的梦想！

2.通过农村集体经营性建设用地入市政策，实现点状供地

湄潭县是农村集体经营性建设用地入市的试点县，允许通过挂牌交易的方式取得农村土地，用于乡村民宿的建设。

我们在湄潭的几个乡村，找到了几个环境很好的区域，整体上是一个乡村环线。经过乡镇及县国土部门的确认，也符合政策，可通过新的乡村规划调整，实现点状供地，用于建设乡村民宿。

贵州是一个山地省，正因为多山，因此很多人希望民宿的位置要有视野，在湄潭我们找到了多个视野极佳的位置，可以俯瞰全景。

3.通过乡村规划，和村集体合作建房用于康养民宿

合作建房，而不是在原有旧房的基础上改建，很好的解决了乡村整体环境改善及配套服务设施的问题，整体成本更低。

这种方式适用于地理位置较好，但是人口密度较高的区域。

4.通过宅基地流转使用权，改建原有宅基地房屋

这种方式，和之前所述的租赁农民房屋改建类似；但是，在湄潭这种情况可获得法规支持：因为湄潭是宅基地流转试验区，城市人可以到乡村流转闲置宅基地，改建后自用；政府办理宅基地使用权证，该证具备金融及交易属性。

总结一下：

位于乡村的国有建设用地，可直接购买后用于建设，产权关系明晰；通过农村集体经营性建设用地入市政策获取的土地，情况类似国有建设用地；合作建房，目前还不能单独获得房产证，但是整体手续合规合法；宅基地流转，目前贵州只有三个试点县可以支持，其它地区不被支持。

建议：

目前，找到合适的乡村资源，通过乡村规划，合法的获得农村集体经营性建设用地，是比较适用的一种方式。

具体操作，敬请关注我们，跟踪我们实现乡村生活的理想国吧！