我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，在龙华工作，跟女朋友快结婚了，准备在龙华买房子，龙华的红山片区怎么样？有没有什么优势，听说有很多规划，不知道落地情况如何？值不值得购买？

深叔：你好，红山片区情况如下：1.红山成为龙华标杆是由深圳北站超级枢纽总部和深高北带动，其中深圳北站超级枢纽总部是6+1总部战略之一，很有潜力；2.红山发展较晚，在10年后才逐渐兴起，所以楼龄较新，基本是10年后的花园小区，具体小区详见知识星球；3.商业文化配套规划较多，在逐步推进，30万平米的高档次商业配套在建，文教卫生方面的规划，如市美术馆、新华医院等在落实中。

提问：深叔，你好，已婚，有个3岁的孩子，考虑快要到上学的年龄了，正在为上学的问题发愁，想问一下目前哪个片区有较好的学区房，蛇口怎么样呢？教育资源如何？

深叔：你好，蛇口地区发展时间较早，生活氛围和商业氛围都比较不错，有部分为高端住宅区和商业区，其余为老旧中低端住宅区。居住在蛇口地区，整体的居住环境极佳，生活配套设施齐全；周边交通便利，有2号线和5号线加持，交通便捷度较高；教育资源丰富，学校较为集中，其中不乏育才学校、南外学校、南二外学校等名校，更聚集了许多国际学校，深圳广为人知的几所国际学校都在蛇口，蛇口地区未来会有较好的发展前景，比较值得购买。

提问：深叔，你好，有两套房子，都在西乡片区，一套是06年的绿海名居，另一套是用来自住的，请问绿海名居房龄太大，是不是应该及时出手？考虑到片区价值，是不是应该考虑置换到其他片区？

深叔：你好 ，06年的房子放在深圳西部来说，不算房龄很大，深圳的房产一直以来极具投资吸引力，虽然现在调控严格，但仍是房产保值增值最好的城市之一；碧海、坪洲是深圳房价水分最大的两个片区，不仅海景资源不稀缺，没有成为豪宅的可能，而且在后续发展中房龄过大的问题会越来越凸显，预计会横盘两年，建议在今年及时抛盘；如果想换房，建议仍考虑置换在西部片区，建议考虑南山、宝中、尖岗山这些区域，想打新的话要注意投住分离。

提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？

深叔：你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：

第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。

第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。

以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。

提问：深叔，你好，名下一套房自住，现在准备再投资一套，选择什么区域暂时还不确定，朋友认为深圳的未来在前海，请问前海是深圳最重要的发展区域吗？如果不是，那么什么才是最重要的？

深叔：你好，前海之于深圳的功能主要是吸引外资，它虽然重要，但从决策层的角度来说，它不是最重要的。按照重要程度排序，最不可或缺的是深圳湾超级总部基地和香蜜湖全球金融中心，给板块排序，最重要的是南山、福田，其次是宝安，再次是龙华、龙岗、罗湖。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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