我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，深圳楼市都有哪些坑？大概是哪些区域的房子不能买？

深叔：你好，第一，龙华是不能买的，虽然说龙华是宇宙中心，但是龙华呢也是福田的水厂，房价呢太过于虚高，以后呢一定是会跌的。第二，龙岗不能买，位置呢是非常的偏，并且龙岗的居住环境呢是非常非常的差，买在龙岗是一定会亏钱的。第三，坪山不能买，深圳的发展方向是一路向西，所以说呢，坪山注定是要被抛弃的，后期呢也不会有任何的发展。第四，光明不能买，光明要配套没有配套，要人气没有人气，关键是还有天亮的供应量，光明的房子呢，未来一定是很难转手的

提问：深叔，你好，刚需购房者，目前想要买房作为婚房，考虑在碧海买房上车，预算在400-500万，碧海交通通勤、商业配套怎么样呢？碧海好不好呢？区域未来发展前景如何呢？

深叔：你好，从交通来看，周围有地铁和公路，交通便利，从商业配套设施来看，周边商业配套设施完善，商业综合体聚集，生活各方面的需求基本可以解决，整体的片区环境优越，楼盘品质较高，居住的便利性和舒适性都比较高。该片区内挂盘量及成交量都比较大的地区，可以说是区域内的热门板块。面对该区的楼盘，应该多关注总价，而不是应该只考虑单价。该区整个板块都比较不错，可以根据自己的情况，结合自己的实际需求进行选择。

提问：深叔，你好，现在可以入手深圳的楼盘了吗？未来市场趋势是怎样的？

深叔：你好，首先，疫情结束后营商环境趋于稳定，深圳楼市已经触底反弹，成交量可以维持在4000套左右的水平，未来一段时间内置换可能会成为主流，小户型业主抓紧置换，四房及以上户型价值可能会有所提升。随着市场分化时代到来，大户型、高品质、优质地段的核心资产价值将越来越明显，在当前宽松的金融环境下，选择买房也是作为抵御金融风险的手段。

提问：深叔，有100万资金用来投资，在基金和房产间犹豫不决，见过买基金亏本的，也见过买房投资被套牢的，请问这两种投资方式选择哪个更好？各自有什么优缺点呢？有没有什么建议？

深叔：你好，做任何投资，都需要搞清楚本质规律，很多人一直没有搞懂为什么买房能赚钱的底层逻辑，所以他们始终无法真正行动起来，大胆买房。任何投资，归根到底都要服从三性原则，即安全性，收益性，流动性必须舍弃其一。如果市场上全部都是理性人的话，最终各行业都是一样的平均回报率。去年，基金回报率高于房产回报率，原因在于：房产收益无法快速变现；房产单年涨幅被三年限售均摊。这种情况在今年发生了改变，房产投资收益稳健，选筹相对容易，暴击因素少，红利多，而股票基金风险大，赚钱难。房产投资优势明显，主要体现在三点：1.房产有杠杆可以抵抗通胀从而套利，股市无法做到；2.房子普涨，股票基金不是；3.考虑到杠杆和成本，股票综合收益不一定比房产收益高。总的来说，比较收益的基础概率，一二线城市房产高于股票，如果追求流动性，股票也可以考虑，相对个股更建议购买场内宽基指数基⾦，建议以一二线城市房产投资为主，股票基金投资为辅。

提问：深叔，你好，对深云村很有兴趣，不知道那儿的房子现在能不能买，然后配套设施、升值空间怎么样？适合投资还是自住呢？

深叔：你好，深云村的情况如下：1.深云村是福利性经济适用房，买入十年可以转商品房，配有学校，小区整体素质高。2.深云村的发展是有过程的。最初定价很低，原因在于两方面，一是带有福利性质，二是交通不便，没有地铁，宜居程度低。十年后，由于环境污染改善，地铁线路开通，高架桥直连深云站，部分房子达到转让条件，各种因素叠加导致深云村的房子价格变化大。3.周边配套在完善中，适合自住、不太建议用来投资。4.需要注意的是，经济适用房的产权是部分产权，5年后才能转让，并且需缴纳土地补偿款，购买商品房后，经济适用房的产权会被收回。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

深叔已经总结了深圳未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。