今年6月底，成都金牛区启动中铁二局在一环路周边的“城市更新”项目，一个主城近400亩的“超级大盘”正式启航。无独有偶，7月中旬，西南金茂宣布，金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目城市合伙人，5747亩城市更新即将启动。

在房地产市场调整周期里，2024年，“城市更新”或将成为未来市场的新动力。以成都为例，在原有丰富经验的基础上，今年成都的“城市更新”呈现出了积极的态势，多个项目启动，就住宅市场而言，将诞生一批对市场有深远影响的“超级大盘”。

2024年7月17日，央企金茂西南区域发布海报，金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目城市合伙人。

据悉，该城市更新项目面积约5747亩，总投资约368亿元。中标候选人第一名牵头单位为金茂西南企业管理（天津）有限公司，成员单位为中国五冶集团有限公司、诺安资本管理有限公司。中国五冶同为央企序列；诺安资本是诺安集团旗下跨境投资以及私募股权投资平台，为四川省基金业协会副会长单位。

据了解，本次招标范围为大面东洪片区综合开发项目城市合伙人招引，合作内容为招标人与中标城市合伙人成立项目建设管理公司、开发公司和产业运营管理公司，分别负责片区范围内整体策划规划、项目建设管理，经营性用地开发，产业导入及运营等工作。项目合作期暂定为10年，包含招标人与中标的城市合伙人双方合作参与项目策划规划、项目建设管理，经营性用地开发，产业导入及运营整个周期。

按现行控规，片区可利用经营性用地569亩。按控规调整建议方案，可利用经营性用地840亩（最终以龙泉驿区规划和自然资源局出具的相关文件为准）。项目范围内包括东洪社区10组城中村改造项目及东洪社区5、6组城中村改造项目，上述两个城中村项目已纳入住建部全国超大特大城市城中村改造项目计划，可按国家、省市颁发的城中村改造项目相关政策执行。

在今年7月初发布的2024年第二批成都市住建领域城市机会清单中，涉及大面东洪片区两个城中村改造项目。其中东洪社区10组城中村改造项目占地约700亩，总投资约24.45亿；东洪社区5、6组城中村改造项目占地约900亩，总投资约35.92亿。

成都经开区公园城市局资料显示，2024年，区公园城市局包装策划城中村改造项目11个，实施大面东洪社区10组等8个城中村改造项目，涉及土地面积约6493亩。而此前的招标公告中提到，大面东洪片区综合开发项目地处龙泉驿、锦江、成华三区交界区域。范围东至洪河大道、西至东三环、南接锦江区边界、北与成华区接壤。

由此可见，金茂联合体中标的综合开发项目，位于龙泉驿区与核心主城的锦江区和成华区接壤处，其地段非常不错，可以算得上二圈层最优质的板块了。此前，金茂曾与成都城投置地在龙泉驿区十陵板块开发了东叁金茂逸墅项目，对区域周边市场颇为熟悉。

我们注意到，金茂的这个新项目，涉及可利用经营性用地569亩，将为区域的升级带来很大的惊喜。在该项目周边，目前在售的项目还有万科的高线公园，龙湖的光年，以及国贸与人居联合开发的货值约百亿的项目组团。毫无疑问，这里就是未来成都二圈层的“天花板”。

目前来看，金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目，还未引起市场足够多的重视和讨论。不过，在梳理成都主城近年来即将入市的几个“城市更新”的“超级大盘”之后，或许趋势就显而易见了。

就在此前的6月30日，金牛区正式启动中铁二局城市更新项目，主城一环的“超级大盘”横空出世。近400亩的占地面积，如果以目前市场上2.0的容积率，约1.8万元/㎡的成交楼面地价来算，土地价值约96亿元。

据了解，中铁二局金牛区城市更新项目位于金牛区北一环路。项目包含五大片区，其中一环路内为通锦路和马家花园两大片区，一环路外为沙湾、铁路新村和西一环三大片区。中铁二局金牛区城市更新项目位于成都市金牛区北一环路，不仅享受一环优越的成熟配套，同时承载着老成都及金牛区的深厚历史文化底蕴。

中铁二局金牛区城市更新项目实践具有前瞻性的“留”“改”“建”城市设计新要求，从企业发展、空间结构、生态织补、文化传承、公服配套、交通承载等方面进行深入研究，着眼于城市活力、商业氛围、生活气息、文脉传承四个层面，建设“产城高度融合”的现代都市体系。

（西北桥铁路新村附近城市一隅）

该项目通过 “总部办公、商业街区、高端改善住宅”的空间互联，打造城市宜居高端板块，实现区域价值及影响力的全面提升。通过企业自主更新，一环内外联动，优化片区规划，保留人文记忆，提升城市功能，全力推动金牛区城市更新实现新突破。随着该项目顺利推进，将为加强土地资源节约集约利用、提升城市功能品质、改善片区城市面貌、促进成都市经济社会高质量发展起到重要推动作用。

事实上，主城这个城市更新项目最早要追溯到10余年前了。2013年，中铁二局、厦门滕王阁、厦门龙邦置业签署《中铁二局金牛片区旧城改造项目开发建设合作协议》，涉及旧城改造项目总计近400亩，分别占股48%、47.5%、4.5%。

据媒体报道，该项目率先开发的是约62亩的一期6号土地即：中铁鹭岛艺术城，由厦门滕王阁负责打造产品，中铁二局负责提供土地和工程。但中铁二局与厦门滕王阁合作的好景不长，中铁鹭岛艺术城取证后的2017年，两者爆发纠纷。这些年，双方各执一词，多次对薄公堂。最后，终审宣判“金牛片区旧城改造项目”范围内的多宗地块使用权被要求变更登记到同基置业名下。

（沙湾附近中铁鹭岛艺术城）

2023年4月，厦门滕王阁转让“金牛区片区旧城改造项目”所持有的47.5%，作价约2.5亿，接盘者正是中铁二局。同时，厦门龙邦置业也从同基置业股东名单退出。至此，两者长达10年的纠纷案终落幕，占地近400亩的“金牛片区旧城改造项目”重回中铁二局独立操盘。直到今年6月，中铁二局城市更新项目正式启动，预计将于明年初陆续入市。

近年来，成都房地产市场逆势走势了稳健的行情，主城价值得到了明显的体现。在此市场良性运行的背景下，土地市场与新房市场运转良好，而城市更新的旧改项目，特别是大型的旧改项目相对稀少。但是，随着城市发展的深入，以及市场和需求的变化，今年以来城市更新的“超级项目”开始浮出水面，未来一两年内，将成为成都楼市靓丽的风景线。

也是在今年6月，由成都城投置地负责拿地开发的陆家桥未来社区住宅、商业传出消息。据掌上金牛消息，6月14日，成都市金牛区的陆家桥片区片区建设传来新消息，由成都城投置地集团有限公司在陆家桥片区开发建设的住宅、商业及配套设施近日经金牛区住建和交通局审批取得建筑工程施工许可证，标志着项目进入正式建设阶段。

该项目位于金牛区金丰路6号，原属于量力钢材城B区，2021年7月量力钢材城B区正式拆迁，这片占地约289亩的土地，成为“陆家桥未来社区”的重要部分。该地块于2022年10月26日通过公开招拍挂取得，宗地面积66.91亩。项目属于住宅兼商业，毗邻北三环路，1公里内就是泉水路地铁站，未来出行便利。项目1公里范围内还有即将建成的成都市第六人民医院和规划中的幼儿园，加上既有的小学和初中，教育医疗资源较为丰富。

（成都城投置地量力钢材城项目现场）

值得一提的是，2022年10月26日，成都城投置地集团连下三城，一口气拿下金牛区陆家桥约66.91亩、43.1亩和82.98亩土地，成交楼面地价为1.1万元/㎡和1.2万元/㎡，于主城3环边上手握近200亩的“超级大盘”。

本项目（66.91亩）地上由11栋住宅楼，7栋商业及16号楼大门组成，住宅建筑高度小于54米，层数14层—17层。在建筑形态上通过外立面简洁干净手法使整体建筑富有表现力，城市展厅极具标志性的伞状造型及全金属铝板，预计最快明年入市。

（成都城投置地66.91亩项目效果图）

该项目作为陆家桥6800亩板块的第二个项目，成都城投置地集团将依照金牛区全区规划的“一核三轴七片”城市空间新格局，在所属的“凤凰山文旅”片区打造“天府艺术未来公园社区”，旨在提升未来的居住品质。此前，与该地块毗邻的3号地块住宅兼商业项目已于2023年11月取得施工许可证，预计部分楼栋今年8月即可封顶，10月开始预售。

从北三环的陆家桥未来社区、到北一环的中铁二局金牛区城市更新项目，再到东三环外侧的金茂联合体中标成都市龙泉驿区大面东洪片区综合开发项目，成都城市更新的这些“超级大盘”必将在市场上大放异彩。

自2024年起，中央财政创新方式方法，支持部分城市开展城市更新示范工作，重点支持城市基础设施更新改造，进一步完善城市功能、提升城市品质、改善人居环境，推动建立“好社区、好城区”，促进城市基础设施建设由“有没有”向“好不好”转变，着力解决好人民群众急难愁盼问题，助力城市高质量发展。

此前，财政部会同住房城乡建设部通过竞争性选拔，确定部分基础条件好、积极性高、特色突出的城市开展典型示范，扎实有序推进城市更新行动。中央财政对示范城市给予定额补助。5月31日，财政部网站对2024年城市更新行动评审结果进行公示。公示信息显示，从2024年起，中央财政支持部分城市实施城市更新行动，成都位列其中。

据了解，示范城市会制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策，结合开展城市地下管网更新改造、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造等重点工作，不断推进城市更新工作。力争通过三年示范，城市地下管网集约敷设水平和安全性稳步提高，生活污水收集处理效能显著提升，市政基础设施短板弱项得到有效改善，持续推动老旧片区宜居环境建设，满足人民高品质生活需要，并形成可复制、可推广的模式和经验。

今年3月，成都市规划和自然局、成都住房和城乡建设局、成都市财政局、成都市经济和信息化局、成都市商务局5部门，正式发布《关于以城市更新方式推动低效用地再开发的实施意见》。以城市更新方式推动低效用地再开发，不仅能够让各类低效用地得到有效利用，更能兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，让整个城市更具焕新活力。

在房地产行业转型之际，城市更新备受关注，作为试点城市之一，我们将见证成都更多城市更新项目的启动，并且在市场中占有重要的份额，或许，未来开发商通过参与城市更新项目获取份额，会成为主要的方式之一。