最近，李嘉诚的公司在北京东四环附近的一个新楼盘“御翠园”搞了个大促销，7.6折卖房，这事儿在网上引起了不小的轰动。有的自媒体直接用“砸盘”来形容，但小编看来，这其实只是正常的营销手段。

这个楼盘主要是高层和联排别墅，备案价每平方米9.07万到9.97万元。开盘后，确实拿出了50套特价房源，以7.5万到7.6万元的价格出售，引来了抢购潮，售楼处人头攒动。

但这个楼盘的位置，其实更靠近东五环，媒体为了吸引眼球，只说是东四环边上。实际上，楼盘距离东四环大约2500米，距离东五环大约750米，中间还隔着北京朝阳火车站。这个火车站对周边区域有明显的分割效应，所以无论从距离还是实际位置来看，这个楼盘都属于东五环。

李嘉诚的公司2001年就拿下了这块地，当时只花了7亿元，楼面地价才1750元/平方米。捂盘23年后，现在以现房方式发售。土地使用权少了20多年，这对购房者的价格预期肯定有影响。对开发商来说，卖7万还是10万，都是赚的。

开发商捂盘的行为，官方有“土地增值税”来应对，实行四级超率累进税率。增值额越高，税率越高，最高可达60%。所以，对于捂盘时间长、拿地价格低的楼盘来说，每平方米多卖的钱，主要也是用来缴税。在这个楼盘中，拿出50套来降价销售，换取关注，为后面的销售铺路，是个划算的策略。

目前，这个项目的销售价格已经上调，优惠折扣减少，售楼处的人气也下降了。这个楼盘和周边楼盘的价格倒挂，也被一些媒体夸大了。比如它南侧的逸翠园，挂牌单价有低于7万元的，也有7.4万元、8.1万元的，近期成交均价在8.7万元左右。

在深圳、上海等城市的核心区，新盘价格略低于二手房是常态。新房普遍以低于二手房的价格销售，跟开发商去库存压力有关。尤其是疫情后市场几次“假回暖”，更加剧了开发商赶快卖房、拿回现金的心理。

宏观政策已经出现了重大逆转，这一轮楼市回暖跟之前的不一样，对一线城市来说更是如此。以北京为例，10月份新房、二手房成交都将大幅反弹，二手房实际成交量有可能突破2.5万套，创下2017年以来同期最高水平。

李嘉诚旗下公司急着套现、急着卖楼，不仅在北京如此，在香港也是如此。香港特首最新的施政报告宣布，未来五年，香港将大幅增加保障房的数量达到18.9万套，比上届政府增加80%。这可能是李嘉诚在香港加速卖房的一个重要原因。巨量的保障房，将冲击商品房的价格。

内地情况则不同：已把配售型保障房跟商品房彻底分开，这对商品房是利好。

普通人的投资逻辑跟李嘉诚肯定不一样，如果你不准备移民，未来生活的主场在中国内地，那么一线城市核心区的房子，依然有长线抗通胀的能力。