各城市都还在加码放松，一线也开始动了，广州限购放松、深圳房贷利率下调……

如果市场热度不能够持续，以一线为重点的楼市放松还会继续加码。市场回升前的这一段时间，就是千载难逢的买房好时机。

接下来要买房的人，一定要看清趋势，优中选优，才能抓住新一轮的机会。什么样的趋势？以深圳来说，40多年的发展，深圳从农业经济到知识信息经济，从1979年GDP仅香港1/172的小渔村，到2018年超过香港成为中国市场化程度最高、创新能力最强的城市。这发展速度是绝无仅有的，但同时，过快的发展速度，也给深圳带来了一些难以忽视的居住问题，比如环境一般、公办学校学位缺口、通勤时间过长、交通堵塞等等。综合来说，由于土地的制约，深圳“居住”还有待提高，能够解决深圳这种居住痛点的房子，就是未来的趋势。前阶段，看到新加坡榜鹅小镇的案例，就在思考一些问题：

1、先行示范的深圳，是不是也到了打造智慧新城的时候了？

2、如果打造榜鹅小镇这样的智慧新城，深圳会择址哪里？榜鹅小镇，是新加坡第三代市镇，也是整个新加坡的首个生态镇，它在持续发展高新技术产业的同时，也注重小镇人口密度和绿化环境保护的平衡。简单来说，就是宜居宜业宜商宜游。

榜鹅小镇目前的榜鹅小镇已经成为新加坡新移民的优选之地，数据显示，新加坡80%的新移民，都喜欢在榜鹅小镇买房。无论是出于未来国际大都市的定位，还是出于先行示范的带动作用，深圳都应该在居住上再做创新。没成想，几个月之后，我就听说“光明轨道13号线车辆段片区”规划建筑已经开始了。类似于榜鹅生态市镇的开发模式，这一片区就是以城市公园为导向的开发，将建成公园-人文-创智三联合的智慧新城。

这是一次承载全球先进城市开发运营理念的落地探索，也是一次意义非常的重磅造城之举。为何这样说？接下来，抽丝剥茧，详细地跟大家说一说。

首先，以“光明轨道13号线车辆段片区”为探索，智慧新城落定光明，是在我意料之中的。因为放眼整个深圳，南山、福田缺地，龙华宝安都是旧改、城中村，能够给到建筑师发挥空间的只有光明。几年前，光明只是隶属于宝安的一个功能区，与之对应的是光明GDP、人口很少，产业脆弱单一。底子薄是劣势，同样也给到它一些优势：拥有整个西部最多的空白储备用地、土地更好整备、重新规划也更容易。所以当深圳开始发力基础研究，抢下全国第四座综合性国家科学中心时，就把宝压在了光明。2020年《光明科学城规划纲要》中提到，光明科学城作为加强基础科学研究、提升源头创新的核心引擎，要建设成为粤港澳大湾区国际科技创新中心的核心功能承载区和综合性国家科学中心的重要组成部分，代表国家参与全球科技竞争与合作。

图源《光明科学城规划纲要》这几年，一张白纸造城，光明的成就也确实有目共睹。在基础研究领域，光明已经相继落户24个重大科技创新载体，科研院所的各类人才目前已经达到5431人，34名科学家入选生物医药领域全球前2%科学影响力榜单。（数据来源：南方日报8月18日发布）“含科量”全市领先的光明，上半年科技服务业营业收入增长7.1%，全市排名第二。除了土地的优势，光明在生态上，也有其他区域所不能匹敌的优势。光明的绿地覆盖率高达53%，截至目前，光明区拥有各类公园279座，公园总数全市第一，公园500米服务半径覆盖率达95%，绿道、碧道超过200公里，人均绿地面积全市排名前列。由此来看，智慧新城的首次探索，“公园+产业+城市”落在光明，一点悬念也没有。

那智慧新城有什么特别之处呢？首先它是综合性统筹开发的片区，综合性统筹开发，就是通过整体的策划规划，形成疏密有致，大开大合的城市形态，能够保证一个片区的和谐度，影响力也更大。后海片区就是综合性统筹开发片区，开发时间前后跨度十余年，涵盖生态、文化、运动、商业、商务等，包括大家熟知的中国华润大厦“春笋”、深圳湾万象城、深圳湾体育中心“春茧”、人才公园，现在也成为全国代表性的城市地标群。光明轨道13号线车辆段片区的统筹开发，类似于后海片区。但不同的是，它是类似于公园城市的开发，是公园-人文-创智的三联合，在原有城市山水格局的基础上，提升城市功能、完善城市空间体系。通俗理解就是将公园和人城产结合起来。无论对于深圳，还是对于市场，这都是全新的挑战，因为它秉承的是产城融合，职住一体。也就是说，不仅要把人城产结合起来，还要实现共融。共融不是简单说说，而是实际“职住”规划上的均衡，一旦不均衡，就会形成内部断层，直接结果就是产业基础和配套完善程度都比较一般，无法持续吸引人口聚集。看下光明轨道13号线车辆段片区是怎么做的。1、生态先行，城市就像是自然里长出来的一样。光明轨道13号线车辆段片区，山、湖、河的远山近水生态格局，一开始就是存在的：几个大型公园组成的蓝绿廊道；以茅洲河修复建设为中轴的生态中脊。在这自然山水格局的基础上，片区统筹者的选择是生态先行。实际就是原城市自然生态不动，片区内的各种功能场景，比如商业、住区、产业园区根据原生态流动的特点落定。这样城市与自然的边界没那么清晰，用一句话形容就是，城市像是从自然里长出来一样。未来住在这里，就像是住在公园里，业主们随时随地都能享受到城市珍稀的自然生态景观。这种全片区的生态景观有多壮观？看一下片区已经建成的，总面积约59.6万平方米的明湖公园，你就会有关于未来生活的实际感受了。明湖公园开放于2022年，开放之后就冲上深圳热榜，成了网红打卡地。它是深圳市内少见的千亩工业，也是深圳首个汽车主题市政公园，园内有七境——乐山、悦水、醉林、享田、观湖、赏草、溜沙。

整个公园，拥有宫崎骏漫画般的大草坪，保留了原生的荔枝林，优良的水质吸引了很多鸟类在这里安家，搭配上隐匿在其中的人造建筑，一整个就是诗和远方。周末带上帐篷，叫上朋友，带上简易桌椅、野餐设备等，围坐一起，就是一天。

而这样的公园，只是这个片区的一隅。明湖蓝绿廊道+茅洲河生态中脊，未来这个片区5分钟步行范围内就能看到城市绿。2、产业先行，是“服务于人”的工作场景，而非传统的工业园区。前面也提到了，这个片区注重的是产城融合，公园城市的基础上，片区内还规划了产业园区。这些就是为片区的高能级产业服务的，未来也会引入一些高成长性和高附加值的企业，两者相辅相成，这也为之后片区的高速发展打下了好的基础。不过，它不是大家想象中的常规的工业园区，它是一个社区式的产业园区。区别在于，它更注重“人”在里面的角色，人进入园区不仅仅是工作，还要有工作之余的休闲放松，所以园区内设置了很多商务商业、生活配套。这也会是未来工业园区转型的重要参考。3、配套先行，区域学校、医疗、文体、商业等一应俱全。一个好的片区，有产业有自然生态，也要有醇熟配套，这是片区生活的重要加分项。当自然生态、高新产业、醇熟配套齐了，才能真正被称为宜居宜业宜游。光明轨道13号线车辆段片区规划了包括办公、商业、医疗、教育在内的多种业态，并且每个都是城市级别。比如片区的优质教育资源，涵盖3所九年一贯制学校、7所幼儿园。而且为了把这些生态、产业、配套连接起来，让这座公园之城的工作生活体验更好，片区内也涵盖了慢行系统。慢行系统是一种新的城市规划理念，是将步行、自行车等慢速出行方式作为城市交通主体，这就是说，之后这个片区，无论是去公园，还是去商业街区，都可以直接通过慢行系统到达。这种以步行、自行车为主的慢行交通方式，能够减少快慢交通碰撞导致的交通堵塞，人和车分开了，日常出行，安全也更有保障。

片区内的润宏城是由华润置地和宏发集团联手打造的超级大盘。

总建面达到了约320万平方米，规模比南山华润城项目还要大，住宅目前命名为润府1-4期，一期住宅产品包含建面约83-135㎡3-4房。

背靠超级片区的优质资源，又是口碑与实力俱在的华润置地和宏发集团联合运作，这个盘未来实力不容小觑。

了解深圳的人，应该都清楚，深圳过去40多年，无论是罗湖中心时代，还是后来逐步演变到福田、南山及现在的多中心时代，华润置地都是城市建设的参与者。从罗湖万象城到南山华润城，再到后海中心新区统筹开发，华润置地的每一步几乎都是与时代同行，甚至是跨越时代先行。2007年，动迁人口8万以上，涉及拆除面积110多万㎡的大冲旧改面临拆除，“10年筑城”的华润置地被委以重任。十余年的打磨，大冲脱胎换骨，改头换面，变身现代化商业商务中心及居住社区，品牌商业集聚的万象天地，更成为深圳潮流网红打卡地。

大冲村改造前后对比2008年，深圳湾建设还是一片滩涂，华润置地以远见卓识率先入驻，与深圳市政府建立“代建+代运营”的合作模式。十年后，深圳湾成为深圳的“心脏”，得天独厚的地理位置和海景资源，这一片区也成为深圳总部基地和深圳城市名片，沿线住区也成了深圳顶级豪宅海岸线。

深圳湾建设前后对比一家企业能够参与一次城市建设的里程碑事件，就足以被这座城市长时间记住。但例数深圳过往造城史，以及当下华润置地又全力投入光明造城，显然，对于华润来说，“参与城市建设”一次不够。所以，过往只要是华润置地的项目，就能引发全城轰动，也就好理解了。如今，深圳下一个十年已经开启，华润置地新一轮的造城也正拉开序幕，相信持续兑现品质承诺的华润置地，将会给我们带来又一城市级别的居住范本。