说到买房这件事，许多人的第一印象就是如今的房价非常高，确实，从1998年住房商品化以来，平均房价就从2000元每平方米左右上涨到过万元，2022年的房价已经接近1.1万元，而北京、深圳这样的大城市，房价已经超过5万元每平方米。但是房地产作为一项资产，价格涨跌也要遵循市场供求规律，过去10年房价的上涨，一方面是因为房地产市场处于较快发展的阶段，城镇化率有较大的发展空间，另一方面，受到房产的金融属性影响，投资者进入楼市后，住房需求增长，抬高了住房的价格。

但是从2021年至今，不少城市的房价出现了下滑。2022年5月18日，统计局公布了房价数据，4月份，70个大中城市中，新房住宅和二手房住宅售价环比下降的城市，分别有47个和50个，相比3月份又增加了9个和5个，同时，这是2015年12月份以来，首次出现房价涨幅同比下跌。

房地产被称为国民经济的支柱，对GDP的影响超过8%，为什么房价表现不容乐观，市场仍未回暖呢？原因也是显而易见的。

首先，2020年国家加强了房地产金融调控之后，开发商的融资渠道受到限制，银行的房地产信贷规模也被限制在一定范围内，开发商要摆脱之前的高负债扩张模式就要依赖于销售回款，于是降价促销的开发商越来越多。这和房地产发展初期大不相同，那个时候人均住房面积不到10平方米，需要刺激居民的刚性住房需求，人们对住房需求的增长提高了房价，同时，有一些人发现房产市场上可以投资，通过炒房可以在几年内实现资产的增长。但是要实现经济的可持续发展，炒房不是长久之计，日本的房价泡沫已经给我们提供了前车之鉴，所以住房关系到国计民生，国家不会放松对楼市的调控，房子的金融属性也在被削弱。

其次，从2016年开始，我国提出要强调房子的居住属性，不少投资者看到楼市调控严厉的状态也会选择退出楼市。有调查数据显示，我国城镇家庭的住房拥有率达到了90%以上。最近两三年，每年的商品住房销售面积在15~18亿平方米范围，买下房子的人越来越多，市场也逐渐饱和。正如经济学家马光远预测的那样，一旦房地产市场突破两个18，则意味着楼市发展到了顶点，要继续增长就很难了。

除了商品房销售面积到达18亿平方米以外，商品房销售额也到了18万亿元，房地产市场积累了大量财富，也增加了人们的负债压力。截至2021年第四季度，居民存款余额为103万亿，相当于人均存款7.35万元，但是全国总负债却高达200万亿。全国房贷余额38万亿元，在高昂的房贷压力下，许多人已经没有精力再买第2套房，还有不少退休老人要帮忙子女还房贷，正所谓物极必反，从2021年下半年开始的下滑也在意料之中，“房地产的黄金时代成为过去”已经成为业内共识。

日本和美国的经济史，已经表明，房地产是国家的重要经济命脉之一，如果楼市出现太大的波动容易引发经济危机，还会引起金融体系的动荡，为了让房地产市场能够平稳持续发展，从2021年下半年以来，不少城市发布了限跌令，不允许房价过度下跌。但是在生存压力之下，不少房企依然通过特价房或者低首付的方式，变相降低房价。

就在近期，听说房价又出现“降价风波”了。一位名叫阿伟的老业主分享了自己在大厂买房的经历，2014年他以80万的价格，在大厂地区购买了一套房产。后来，随着京津冀一体化规划利好的到来以及投资客的加入，大厂的房价越来越高，最高的时候房价达到了3.9万元每平方米。基于过去房价一直涨多跌少的历史，阿伟认为，楼市的前景很不错，为了增加收益，他又投资了一套房子。

没想到，他买房的时间点正是大厂房价最高的时候。房价的过快上涨也引起了相关部门的注意，后来限购令到来，当地通过一系列调控措施，比如外地户籍需要三年社保才能买房，导致许多外地的购房者无法进来，房子供过于求，短短两三年的时间，阿伟投资的这套房子，房价从3.9万元跌到了2万元每平方米，后来跌到了最低1.4万元每平方米。而阿伟的收入受疫情影响也有减少，每月几万元的房贷对他来说实在压力太大。阿伟表示，真的没想到房价会跌，而且跌幅这么大，完全超出他的预料。房价从3.9万跌到1.4万元每平方米，房价几乎腰斩了，不仅阿伟多年的积蓄成为泡影，即使他选择断供，也要赔偿银行一笔律师费。

很明显，大厂的房价相比高位已经跌去了很多，很多在高点买房的人都面临了资产调整的困难。不少和阿伟同时期买房的人都打算降价卖房了，但是就算降价卖也卖不出去，因为购房群体没有那么多了。

其实，这位购房者的经历也可以给我们一些思考，在我们买房的时候一定要注意三件事。

第1件事，要考虑这个城市的房价是否有足够的人口和产业支撑，过去一些地方房价出现虚高的现象，很大一个原因是因为外来投资者较多，但是一旦人口流入达到顶峰，或者相关部门强化限购措施，那么多余的房子就难以销售出去。第2件事，不要盲目相信房价只涨不跌，在那些城市资源配置较好、房价与经济发展和财政收入匹配、人口流入量大的地方，房子的抗跌性会比较好，但在强有力的调控下，深圳这样的大城市二手房也出现过下跌的状况，其他城市的房价出现下跌就更加正常了。第3件事，一定要量力而行，不要像过去那样高负债买房。工资和收入不一定会一直稳定，如果遇到疫情这种特殊状况，无法负担房贷，一旦断供会影响个人征信，也会影响家庭的和睦。