6月27日，北京出台《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，进一步放松房地产贷款等政策，调低商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限：首套住房，最低首付款比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点。二套房同样有放松和下调。至此，北上广深四个一线城市已全部跟进5月央行等部门发布的房贷调整相关新政。

北京金融街

新政实施以后，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。

调整后，最“实惠”的莫过于公积金贷款利率，已经和三年期银行同期的定期存款利率相差无几。5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

以一笔金额100万元、期限30年的首套住房公积金个人住房贷款为例，选择等额本息还款方式，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元，总利息支出将减少4.85万元。当然前提是还款期间的利率维持现有的低利率水平，如果利率上调，利息支出也会相应上调。而利率的变化不可能长期维持不变，如果经济复苏走向景气，繁荣通胀时期的利率水平大概率会上调，参考现在的美国；而如果经济持续低迷，利率则还有下降空间，参考以前的日本。

那么对于普通人来说，现在是入手房产的好时机吗？

杭州未来科技城

这段时间正好要租房，前两天去未来科技城看房，之前便知阿里的发展放缓以后，也影响到了未来科技城片区的楼市。只是实地探访更加深有体会。中介说，这个小区以前的房价可以达到三万多一平，现在出售的标价大多在一万多一平，这个跌幅颇为震撼。

之前杭州发布新政后，确实刺激了一波二手房的交易。不过所谓的外地人来杭州狂买10多套老破小，其实只是个传说。杭州老市中心，确实是教育、医疗资源的密集地带，但按照现在杭州中心城区的房价计算，一套“老破小”房子的年租金收益率最多也不过跟五年期的定期存款收益率持平，大约为2.5%。

杭州武林广场

而新一些的电梯房，租售比则更低。拿我现在租住的小区举例，它的成交价大约在七万一平，一套80平方的房子，大约售价在560万元，月租金在6500元左右，如果现在入手，年租金收益率仅有1.42%，连货币基金的收益率都不如，这还是在这两年房价下跌以后，之前这样的房子最低挂620万一套。

这又回到了买房到底是为了什么这个话题。

如果是买房自住，不看收益率，只考虑自己住的舒适度，在不考虑性价比的情况下，那现在的利率是不错的，想当年我买房的时候，也没有用上住房公积金，商贷的房贷利率高达6%。但如果考虑到收益率，在未来房价不大可能大幅上涨的情况下，租房的性价比似乎更高些，也更加灵活。