广州空间格局大调整!从「中轴城市」转变为「沿江城市」

城市争 2024-05-12 22:20:43

最近一段时间,财经媒体的热门话题就是:中国资产大反攻。

五一假期,从华尔街到中国香港,一波强劲的“抢购中国资产潮”在国际市场掀起,中概股、内房股、人民币汇率均出现大幅反弹。

国际资本市场似乎达成了共识:现在到了抄底中国资产的时候,到了看好人民币资产的时候。

而这一轮“大反攻”,更大的受益者,无疑是一线城市的核心房产。最近一个月,上海就连续出现了三个“日光盘”,这些日光盘可不是刚需盘,而都是套均几千万的豪宅。

例如,位于上海外滩的融创外滩壹号院,单套起步价3500万元,开盘当天,204套房源全部成交,一天卖了99.9亿元。

春江水暖鸭先知,富人对趋势的敏锐度,果然异于普通人。

同为一线城市的广州,富人也在密集出手。

位于珠江边上的超级豪宅——鹏瑞1号,继今年一季度涨价后,近日部分单位再次逆涨15%,达到25万/㎡,而这还只是小户型的价格,主力户型的价格只会更高。

一线城市的核心房产,真的太坚挺了!世界在变,一线城市给人的确定性,不变。

但同为一线城市,上海和广州还是有一些不同,这个会影响到资产配置的策略,下面就来详细说说。

01

从“中轴城市”到“沿江城市”

上海和广州,都是我国著名的沿江城市,但二者在空间形态上有一个显著的区别。

上海的夜景,主要分布在黄浦江两岸,灯火璀璨的高楼大厦,沿着黄浦江蜿两岸蜿蜒二三十公里,排山倒海、绵延不绝。

广州的江岸线也很震撼,但绵延感要比上海逊色不少,从越秀到天河的中心景观带,总长才10公里左右,不到上海的一半。

为什么会有这个区别?

一方面,广州的中心城区本身不如上海大,另一方面可能更关键,因为广州楼宇的精华,更多的是沿着中轴线分布的,而非沿江分布。

给大家看一张图就明白了,以下是站在小蛮腰看珠江新城的视角,群楼沿着新中轴两侧排布,呈现出一种“中轴突出、两翼对称”的空间格局,但沿江展示面明显不足

广州珠江新城夜景

所以,欣赏珠江新城的最佳角度,并非站在江边,而是航拍或者站在白云山顶俯瞰,才能真正感受到磅礴的中轴线。

而上海和香港,就不同了,站在江对面的地平线上,就能感受到恢弘的天际线,滨水展示面非常宽

上海陆家嘴CBD

香港维多利亚港夜景

广州新中轴是从广州东站经天和体育中心、花城广场,再跨过珠江延伸至广州塔的一个摩天大楼景观带,这条中轴才是广州最新醒目的天际线

相比而言,一江两岸的景观带,并没有发挥到最佳状态,广州虽然是一个沿江城市,但在天际线的打造上,更多的呈现出中轴城市的特征。

改变正在发生!

近年来,随着琶洲、金融城、鱼珠三个商务区的建设,让广州的沿江展示面向东大幅度扩展,“一江两岸”30公里黄金岸线正在加速形成中。

2018年2月,广州市政府审议通过《珠江景观带重点区段(三个十公里)城市建设与景观详细规划导则》,打造精品珠江“3个10公里”景观带,塑造世界级滨水区:

西十公里“近代广州”,是指从白鹅潭到广州大桥的珠江河段,是中西合璧、展现城市变迁的花园式滨水长廊。

中十公里“现代广州”是指从广州大桥到琶洲岛东端的珠江河段,是现代多元、凸显大都市文化魅力和创新集聚特色的岭南水岸。

东十公里“生态广州”是指从琶洲岛东端到南海神庙,是生态低碳、展现活力与开放的现代化港城。

相比只有5公里长的新中轴,30公里珠江水岸,将是一个更大、更恢弘的城市建设新主场,也是一个更磅礴、更舒展的城市空间新格局

这一点,可以从广州楼宇建设的主战场开始说起。

从上世纪90年代开始,广州大规模写字楼建设历经环市东、天河北、花城广场两侧等多个主场,直到2015年左右,随着金融城和琶洲(西区)的横空出世,广州楼宇建设的主战场才算彻底转移到珠江两岸。

坐过珠江夜游船的人更能体会这一点,2020年之前,坐船从天字码头自西到东,过广州塔之后,就没什么可看的了。直到2020年琶洲西区正式亮灯以及金融城大部分楼宇封顶之后,一江两岸的展示面才算拉开格局。

而与此同时,新中轴南拓停滞不前,广州塔以南的区域至今没有很大变化,而广州塔以东的珠江两岸,则日新月异,珠江打败中轴的趋势清晰可见。

站在广州金融城看珠江

近日,珠江沿岸的建设传出一个好消息,金融城起步区临江大道隧道已经亮灯,正在为通车做最后的冲刺!

注意,这个隧道非常关键!

大家知道,临江大道凝聚着广州中心城区的精华,是整座城市最美的风景线,而这条隧道的开通,将把这条风景线从珠江新城延伸到金融城,两个超级CBD也将正式合体。

而在此之前,串联金融城与琶洲的车陂南隧道也已开通。“金珠琶”黄金三角区另一条跨江隧道——鱼珠隧道,也将于2026年底通车。

更重要的是,广州金融城站预计今年年中开始运营,项目建成后,从金融城出发,约20分钟可达广州南站和白云机场。

另外,金融城起步区花城大道地下公交站、临江大道地下公交站均已步入建设施工阶段,预计今年年中可正式投入运营。

2024年3月18日,广州规自局发布关于《启动广州国际金融城起步区250米以上超高层建筑建设项目》的通告,这意味着金融城的限高令正式解除。

产业建设方面,金融城已有25座甲级写字楼在建以及交付,总建筑面积超240万平方米。金融城起步区已引进广州金控、广发银行、太平洋保险等12家金融机构,金融城东区则汇聚了澳门国际银行、诗悦网络总部、酷狗音乐、尚品宅配等领军企业。

可见,2024年的金融城,主打就两个字:兑现。

这一系列举措意味着,整个金融城即将作为一个整体正式亮相,同时也意味着珠江沿岸的建筑群,将展现出一个更连贯、更磅礴的横向展示面。

到那时,广州作为沿江城市的特征,会更加显著,其资产配置的核心逻辑,也将从中轴两侧转移到珠江沿岸。一个排山倒海、绵延不绝的江景展示面呼之欲出,这与上海、香港的感觉越来越像。

牛逼的城市,果然都是相似的。

02

助推广州沿江东进的灵魂建筑

转变的趋势,已经肉眼可见。

找一个阳光明媚的好天气,驱车从番禺上华快,一路向北,已经可以初步领略到广州江岸天际线的大东进:从珠江新城到金融城,鳞次栉比的高楼大厦沿着珠江两岸铺开,气势如虹、绵延不绝。

这些横向铺开、争奇斗艳的高楼大厦,仿佛一个个跳动的音符舞动在珠江两岸,璀璨夺目、熠熠生辉,将广州高质量发展的成果以及国际大都市的风貌,展现得淋漓尽致。

回顾广州40年城建史,每一次城市格局的变迁,都需要一两个地标建筑来担当定海神针,以迅速凝聚共识、拓展城市边界。正如63层之于环市东、中信大厦之于天河北、东西塔之于珠江新城,而这一次江岸线的大东进,谁又是那个灵魂建筑呢?

沿着黄埔大道一路向东,当你行至国际金融城东区的时候,一群高低错落、屹立于珠江边的圆弧形外立面建筑迅速进入眼帘,即使被掩映在千姿百态的楼宇森林中,它也格外的出众,城中名流都知道它的名字:广州·鹏瑞1号。

项目还在施工中,给大家先看一张效果图

广州·鹏瑞1号效果图

如上所示,这个独具特色的圆形建筑群,就像是广州江岸线上的一个“显眼包”,它的出现,让广州沿江东进的步伐更具信心、更坚定、更有底气。

鹏瑞1号是谁?全球顶级综合体缔造者——鹏瑞集团落子广州的首作,与深圳湾1号是同父同母的亲兄弟,是套均过亿的广州第一豪宅。

它将为整个金融城提供产业、商业、居住、文化艺术等多维度的赋能,成为广州链接世界顶尖企业家圈层的重要枢纽。

凭借出众的颜值、顶尖的企业家圈层,以及全业态综合体开发模式,鹏瑞1号有望成为广州沿江东进的灵魂建筑,助力广州的空间形态从“中轴城市”迈向“沿江城市”。

广州·鹏瑞1号以及金融城效果图

03

鹏瑞1号的几个极致细节

由于区位显赫、站位高、投资大,鹏瑞集团对这个项目寄予厚望。

从一开始便高举高打,赋予其“超越深圳湾1号”的使命,以及“中国仅有、世界少有”的定位,从一开始便胸怀世界、志在全球。

为此,鹏瑞集团董事长徐航先生寻访全球多个顶级豪宅,包括纽约曼哈顿Central Park Tower、伦敦60Curzon、东京安缦公馆……

在和全球顶级高手过招的过程中,鹏瑞1号练就了世界一流的产品能力。

作为广州沿江东进的灵魂项目,鹏瑞1号到底是怎样练成的?说几个极致的产品细节。

顶级综合体不仅要有出众的外形,更要有独一无二的辨识度,与那些方方正正、千篇一律的玻璃幕墙豪宅相比,鹏瑞1号没有跟风从众,而是选择了这样一种风格

广州·鹏瑞1号效果图

如上所示,鹏瑞1号采用的是圆弧形外立面建筑风格,呈现出“外圆内方”的形态,既呼应了中国传统文化中的方圆之道,又充分展现出现代建筑的几何之美。

然而,个性化的代价必然是工艺复杂度更高、成本更贵。

仅以外立面的环形飘檐为例,为了实现 这个造型,项目通过多番论证、试验,选定了工艺极为复杂的双曲面铸铝材质。

这类材质原本是制造汽车发动机的材料,一般仅在百年建筑(如美国纽约的克莱斯勒大厦等)才会使用,普通豪宅即便用也只是小体量的装饰,而鹏瑞1号的用量达到1500吨,是国内首个大面积使用铸铝材质的豪宅。

广州·鹏瑞1号艺术中心效果图

要知道,这种材质造价是一般外立面的10倍以上,其造价约3万每平米,整个小区用了2万平方米,仅此一项成本就高达6个亿。为了品质,可谓不计成本。

关于品质,鹏瑞集团创始人徐航有一句话,“最理想的家园,应该是城市核心区的世外桃源”。

什么是世外桃源?首先就是要安静,要有一种既在城市中心又能享受“与世隔绝”的宁静感,一种“大隐隐于市”的超脱感。

为了将这种感觉发挥到极致,在鹏瑞内部,还流传着这样一个故事。

有一天,董事长徐航站在鹏瑞1号样板房的玻璃幕墙前,迟迟不愿意离开,当所有人都以为他在欣赏江景时,但其实他是在等一个机会:

一个直升机飞过的机会。

因为他要确认,哪怕这样的情况不多见,但室内也不能有任何噪音,直到他看到一架直升飞机从不远处飞过,室内确实很安静。

为了把安静做到极致,项目还把楼板厚度做到30公分,而一般住宅呢?只有10到12公分左右,足见鹏瑞对楼板噪音的零容忍。

这种对用户体验的极致追求,还体现在对层高远超常规的坚持上。

我在看鹏瑞看板房的时候,设计师有一句话让我印象深刻,她说“鹏瑞的户型不讲面积,我们讲的是体积”,如果只是单纯的追求面积大,而层高上不去,那是不行的。

在此之前,广州豪宅的层高最高只能做3.6米左右,但老板徐航在考察纽约的豪宅之后,敏锐地发现“豪宅要看体积而不是看面积”,要匹配鹏瑞1号的户型,3.6米的层高还不够。

为此,项目特意停工2个月,将鹏瑞1号做到了3.8-4米的层高。而这一项突破,意味着项目每栋楼要减少一层可售面积,已经开售的两栋楼为此合计“损失”近5个亿。

04

超级江景大平层来了!

更好的鹏瑞,遇见更好的广州

鹏瑞为何在这些细节上不计成本?

写到这里,我想起消费心理学的一个观点,那就是:

富人对品质敏感、对圈层敏感,对价格不敏感。

比如,这两年消费市场不景气,但奢侈品涨疯了!过去一年,LV在中国市场已经涨价三次,仍然挡不住奢侈品店门口排长龙。

楼市也一样,虽然普通房子卖不动,但一线城市的超级豪宅,仍然卖到爆,文章开头提到的上海、广州的豪宅热销就是最好的例证。

所以,在一线城市核心区,你尽管把产品做好、圈层做好,有钱人对价格的接受度可以很高。你的产品只要真正入了富人的法眼,价格方面几乎没有天花板。

作为超级豪宅的资深玩家,鹏瑞当然深知这一点,所以才在品质、圈层的打造上不计成本。

正是这种对产品的极致追求,让高净值人群对鹏瑞的项目高度称赞。

据悉,鹏瑞1号最近举办了一场顶级圈层的晚宴,地点就选在其750m²的江景楼王单位,老板的朋友当场就订下了一套750m²超级大平层,总价超过2.5亿,单价35万左右。

这样的顶级产品,再一次刺破了广州豪宅的天花板,同时也实现了对深圳湾1号的超越。

有人可能会问,这样的顶级产品,会不会太超前?

答案是:恰逢其时!

最近几年,恰逢广州产业升级的关键时期,新富人群井喷式增长。

根据2023年胡润发布的全球独角兽榜单,广州共有22家独角兽上榜,排名中国第四、全球第八,而且一年净增12家独角兽,增幅排名全国第一。

伴随着新富人群的爆发,广州豪宅市场也迎来了井喷期。

克而瑞的数据显示,整个2023年,广州豪宅市场在一线城市中最为亮眼,千万级豪宅成交量却再创新高,同比大增56%,增速跑赢北上深。

尤其是在3000万以上顶豪市场,广州与北京、深圳相比,毫不相让。最近一年,堪称广州豪宅井喷的大年

当更好的鹏瑞,遇见了更好的广州,这便是情投意合的双向奔赴,是“金风玉露一相逢、便胜却人间无数“的佳话。

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