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每年七八月，二手房市场就会陷入淡季，同时由于大量的毕业生涌入社会，这时候也正好是租赁市场的旺季。

但今年上海的租房市场变天了，我去几个区域做调研，深深感受到了寒意。

新天地、陆家嘴这些相对高端的租赁板块，中介们开单量严重萎缩。

高端租赁市场如此，往中外环走，打工人居多的地方租赁市场一样不景气。

一个在上海干了十多年中介的朋友跟我讲，要放到去年这时候，这个月开单早就破10单了，现在过了半个月还只有去年的一半。

开单量下滑，租金同样在下跌。

按理说今年有1179万的毕业生，比去年还多21万人，需求摆在哪儿，应该是涨租的时候，

但今年这一局面被打破了，上海房子的租金，普遍在下跌。

上海如此，北京、深圳、武汉、杭州、南京等很多热门城市也不例外，前两年房价下跌在先，今年终于轮到房租大跌，房东们哭晕在厕所！

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根据易居研究院的数据：

7月上海全市挂牌租赁房源的平均租金为88.15元/平/月，环比增长5.2%，同比下降8.7%，跌幅扩大1.2pct，与2023年全年平均租金相比下跌了7.4%。

数据来看，这里面区域分化非常严重，环比由跌转涨的区域有黄浦、浦东和青浦；由涨转跌的区域多达11个，包括徐汇、静安这样的核心区，持续下跌的有普陀、杨浦。

如果只看环比很难看出趋势，直接给大家一张图，租金很明显从去年3月到现在持续走低。

数据来源：易居研究院；整理：米宅

其中，黄浦区租赁市场在过去是非常稳的，毕竟这是上海老牌核心区，寸土寸金，但今年也扛不住了。两位资深的中介跟我讲，大部分房子租金相对去年下滑10-20%左右。

实际情况也大差不差，我身边朋友租的房子租金就有明显下滑，像浦东的东方城市花园，去年租金7300，今年续租给房东谈的价格是6500，房东直接回了句：好的。

我调研静安和黄埔的一些大户型，租金下跌更严重，比例在20%的很多，这什么概念？

去年15000租的房子，今年12000-13000直接给安排，网友们都忍不住发话了。

核心区租金下跌，往外环走，租金下跌更严重，关键是有的房子即使你降价，也没人租。

这时候二房东，就成了亏货。

3号线江湾镇往下，我去看的几个合租房，五个房间的房子，就只租出去了一两套，空置率高得离谱。

眼瞅着靠收租赚钱的日子越来越远，部分二房东甚至都有跑路的想法。

毕竟这房租下跌的趋势，短时间内一眼也望不到头。

大家看这张图，今年和去年比，上海各个区域房租都有非常明显的下跌，其中崇明和金山，跌幅最惨。

这张图大家一定要收下，不管你是租客还是房东，对你接下来都有一定参考价值。

上海房租在下跌，其它地方更惨。

一线城市租金同比连续下滑12个月，二线城市租金同比连续下滑8个月。跌最惨的是南京和武汉，之前一季度有个数据我印象很深，南京环比跌18%、武汉环比跌15%。

房租刚开始跌，房东们很后怕，房价继续跌，持有者已经躺平了。

这两天刚出的70个大中城市二手房住宅销售价格指数，厦门和武汉遥遥领先，今年前7个月厦门跌13.2%，武汉跌13.4%。

房价跌好几年了，终于有的城市企稳了，这是好事情，说明要不了多久，别的城市也能够见底回升，上面数据大家可以看到，北京和昆明已经止跌，上海开始偷偷涨价。

但租赁市场，就完全不一样，可能一场腥风血雨才刚开始。

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之所以说租赁市场的暴风雨才刚开始，原因很多。

一方面，不少房东卖不掉手里的房子，于是由售转租，租赁库存就这样上来了，供大于求的市场，租金自然得打个折。

最致命的，之前高端租赁的大部分客户是外企高管或外籍人士，他们有高额的租赁补贴，但现在这部分人越来越少！

需求总量在减少，预算在下降，房源空置率一下就上来了。

其次，天量保租房正在冲击市场，这可是大事儿啊。

十四五期间，全国计划筹集保障性租赁住房870万套，到去年底已经筹集到了573万套。今年上半年，上海全市新建保障性租赁住房大概在4.7万套，新增供应在3.4万套。

保租房源源不断涌入，对房租价格的上涨直接形成阻力。

重点是，现在保障性租赁住房的品质并不差。

上次去一个项目方看房，路过一个公租房，小区很整洁，位置好，停车也方便，和上海大部分老破小比，公租房的性价比一下就拉满。

像虹桥人才公寓，能够提供52-103㎡的多种面积选择，还自带3万方商业社区，周边有各种美食、便利超市以及健身房配套，相比起老破小，年轻人更愿意选择这里。

图：虹桥人才公寓

你看，现在部分房东们的压力真的来了，好日子已经到头。

房东们，一边要面对租金的下跌，另一边还要应对源源不断涌入的公租房，房东们正在被全面围剿。

关键是，这轮围剿，你的竞争对手可不是普通人。

另外，从趋势上看，租金下跌才刚开始，接下来一大批公租房一旦上市，二房东们盘下的房子空置率肯定还会新高。

二房东想要穿越这轮风暴周期，接下来一定要降低预期。最好的解决方式就是比产品、比性价比，或者直接进入收缩阶段，少拿一些房源开发，多一些现金储备。

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当然，租金下滑的不仅是住宅，写字楼、商铺、仓库租金也都在跌，且跌幅不比住宅低。

租金作为住房价值的核心变量，短期受经济影响更大一些，这时候房东们就要弯弯腰走路。

虽然最近央妈在二季度货币政策报告中也说了：住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。

从发达国家市场看，租赁住房总的收益率的确能够达到3%以上，这个收益率要比银行存款、国债等资产回报率高不少。

但这是对长周期而言，短周期面前，眼下1179万毕业生还是托不起租赁市场。

以前租房，大家能租好的绝不委屈自己，预算提高也要租个大house，现在像高端租赁板块的大户型，房源很多，但租客已经少了一大半。

某书上，这类房源跌幅空间十分明显。

以前住核心区房子的人，现在稍微搬远一点，通勤多个20分钟，压力少一大半。

以前租大户型的租客，现在普遍喜欢选小一点的房子，一家人够住就行，主打性价比。

当人们都在讲消费降级的时候，租赁市场消费降级的风也正袭来，以前年轻人可以拿收入的50%来租房，但现在大家收入预期下滑，年轻人愿意花在租房的预算也在降低。

这时候很多二房东意识到不对，空着的房子想尽办法出，以前中介费出50%，现在直接愿意出100%，就希望快点出掉，不能烂手里。

接下来，作为房东，调整资产结构迫在眉睫，手持多套老破小的策略肯定是需要做大量调整的，要么提升装修质量，要么置换更核心的房子，否则这轮风暴袭击的恐怕就是你自己。

同时，对于那些有意向租房、砍价的租客，房东们也别在乎那三瓜两枣，租出去了再说。

这个月你嫌租金低，等下个月，同样的价格你不一定能租出去。

大势面前，诸位请一定顺着风向匍匐前行！