经济特区厦门的房价，已经跌出了“事故”。

国家统计局披露了8月份70城房价数据，厦门的新房和二手房同比跌幅，均领跌全国。新房市场，环比67座城市下跌，同比68座城市下跌。其中，厦门的同比跌幅10.7%，位居全国第一。新房双位数跌幅的城市还有广州和浙江金华。

二手房市场方面，厦门8月价格同比下跌14.6%，这个数据在全国也是遥遥领先。

在全国楼市一盘棋，整体向下的大趋势面前，厦门——这座小而美的城市，成了首当其冲的对象。

想当年，厦门凭借宜居的环境和开放的市场，吸引了来自全国各地的资金涌入。在福建本地，有钱人买房不会去福州，不会去泉州，都是去厦门。海外的有钱人来福建，也喜欢在厦门置业。

正是这汹涌资金的不断涌入，让厦门这座二线城市走出了堪比一线城市房价的疯狂。在2016年房价疯狂炒作中，厦门和苏州、南京、合肥齐名，成为“楼市四小龙”。房价最高的时候，厦门的均价直追北京、上海和深圳，在国内位居第四。

当年那一拨热潮下，厦门各地都是建筑工地，随处都是楼盘。但热度没有持续几年，房价便开始向下。目前，厦门房价仍然很高，只不过被广州反超，在全国排名第五。这个价格，肯定有天大的泡沫在的，不把泡沫挤掉，厦门的房地产市场向下的局面肯定难以扭转。

「城事知识局」发现，厦门的房价从2021年进入了下跌通道，尤其是2024年来，厦门房价直接迎来崩溃式下跌。7月厦门新房成交价为每平3.2万元，相较去年同期的4.9万元下跌35%左右。环比跌幅也有6个百分点，创下近7年来的新低。

而这个数据，还是厦门完全放开限购之后取得的。

对于当前厦门楼市行情，统归一句话，房价太高了，远远超过了当地居民的支付能力和消费水平。作为一个二线城市，虽然头顶着副省级、计划单列市和经济特区的名号，但经济实力、财政收支和人口规模等指标都很普通，房价却直逼北上广深，这不符合实际情况。

有报道称，厦门房价最高的时候，房价收入比接近40，也就是说一个人要想在厦门安家置业，不吃不喝四十年才能达到。说句实话，中国人就是太勤劳了，愿意用40年不吃不喝来换取厦门的一套房子。

从产业结构看，厦门不管是与苏州、南京比，还是和合肥比，都不具备可比性，差的太多了。房地产疯涨的这几年，厦门除了房地产行业外，其他产业均处于“半瘫痪”状态。

在2000年，厦门第一、第二和第三产业的占比分别为4.2%、52.7%和43.1%，彼时的厦门超过一半的GDP是通过工业创造出来的。2010年时，厦门的二产占比也保持有50%的水平。但到了2019年，厦门的第二产业直接跌至41.6%，对应三产占比飙升到了58%。

到了2023年，厦门二产占比更是降至35.6%，对应三产直接飙至64.1%，继续刷新历史新高。

从2000年到2023年，厦门的二产萎缩十分严重，三产增长十分明显。这说明，过去很长一段时间里，厦门都处在脱实向虚的大环境下。尤其是高企的房价，更是对二产产生了严重的“副作用”。

为什么现在提二产占比，在中美博弈的大背景下，卡脖子的技术成为了各行各业亟需突破的方向，这背后尤其是高精尖技术更是重中之重。

举个例子，厦门液晶显示屏产量最高的一年出片1.46亿片，但2023年只出产了不到4500万片，只剩下了一个零头。

数码相机最高产的一年出了533万台，2023年则只出来了不到70万台。

在工业产业明显下行的情况下，厦门的外资也在持续撤离。2023年，厦门实际使用外资下降了11%，为19.33亿美元。

房价过高、二产萎缩，以及外资撤离等多重因素影响下，厦门的经济也出现了明显滑落。2023年上半年、三季度和2023年全年，厦门的GDP增速位居全国主要城市的倒数第一。

好在厦门及时认识到这一点，并及时补课，押注产业后的厦门很快收效。2024年一季度，厦门规上工业增加值接近10个百分点，相较去年同期大增19.4%。全市35个主要工业大类，有29个类别出现了增长。

工业增速回归，也带动了厦门GDP的反弹。2024年一季度，厦门GDP增速为5.6%，跑赢了全国均值。

厦门房价不断下跌的另一因素，是宏观大环境的变化。从2021年全国楼市进入下跌通道后，商品房的销售面积和销售额均出现了肉眼可见的下滑。2021年，全国商品房销售面积为18亿平方米，销售额为18万亿元。

一年后，全国商品房销售面积迅速滑落至18亿平方米，销售额降至13万亿元。

2023年，全国商品房销售面积再度滑落至11.17亿平方米，销售额降至11.66万亿元。

从2024年前8个月的情况看，2024年全年商品房销售面积将跌至9亿平方米，销售额也将跌至9万亿元的区间内。

所以，在整体楼市下行的情况下，厦门也很难独善其身。在房价不断下跌的过程中，厦门尝试过使用放开限购、放开落户等优惠政策来吸引成交量，但这些政策并不能让房价止跌。真正要让房价止跌，厦门必须在房价与收入，以及未来的预期之间达到一种三角平衡。平衡出现之后，房价才有可能止跌。

所以，现在想要持币购买，或置换厦门房产的朋友，其实还可以再等等，等平衡出现。